상속재산을 임대료환산가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0006(2000. 4. 6) 의 아들 청구외 ○○○(이하 "청구인등"이라 한다)는 청구인의 남편 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 1995.12.26 사망함에 따라 피상속인 소유인 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 624㎡, 건물 3,879.11㎡ 중 2분의 1지분(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 상속받고 쟁점부동산을 기준시가가액인 931,440,139원으로 평가하여 1996.6.21 상속세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 가액을 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의거 평가한 가액 1,877,500,000원(이하 "임대료등 환산가액"이라 한다)으로 하여 1995년 상속분 상속세 264,774,620원을 1999.6.1 청구인 등에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.9 심사청구를 거쳐 2000.1.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산을 임대료등 환산가액으로 평가하여 이 건 상속세를 과세하였는 바 부동산임대차관계는 다수의 개개인이 개별적으로 개별적인 상황에서 계약이 이루어져 개인적인 친분관계로 임대료 및 임대보증금을 낮게 할 수도 있고 임대인의 자금형편에 따라 자금여유가 있을 때는 임대보증금은 낮고 임대료를 높게 하고 자금여유가 없을 때에는 그 반대로 보증금 및 임대료를 책정하며 특별한 경우에는 임대계약체결시의 정서도 작용하는 등 여러가지 형태의 계약이 이루어지고 있는데, 임대계약을 근거로 상속재산을 평가하려면 이러한 임대계약의 사정을 감안하여 발생 가능한 유형을 정하고 납세자가 이해할 수 있는 대강의 범위 및 양태를 정하여야 함에도 이를 간과하고 단순히 상속세법령에서 "년간 임대료를 환산하고 정기예금이자율로 나눈 금액에 임대보증금을 합한 금액"이라고 규정한 평가방법은 징세편의적인 부당한 평가방법이므로 이 건의 경우 구 상속세법 제9조 제2항의 규정을 적용하여 평가 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 구 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 상속재산은 같은조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가 과세하여야 하고, 쟁점부동산은 상속개시당시 임대차계약이 체결된 재산으로서 임대보증금은 254,500천원, 월임대료는 13,525천원이며 이 부분에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 바, 구 상속세법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 쟁점부동산을 평가하면 1,877,500,000원이고, 같은법 제9조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액은 931,440,139원이므로 쟁점부동산을 그 중 큰 금액인 1,877,500,000원으로 평가하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산을 임대료등 환산가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 구 상속세법 제9조의 1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래사항 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제5조의 2에서 『법 제9조 제4항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1.∼5. (생 략)

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제5조 제1항에서는 『영 제3조의 2 제7항 제4호의 산식, 영 제5조 제5항 제1호의 산식 및 영 제5조의 2 제6호에서 "총리령이 정하는 율"이라 함은 100분의 10을 말한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 상속개시당시(1995.12.26) 쟁점부동산이 임대에 공(供)하여 졌던 사실, 구상속세법 제9조 제2항 후단의 규정에 의거 보충적평가방법으로 평가한 쟁점부동산의 가액은 931,440,139원이고, 같은법 같은조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의거 평가한 쟁점부동산 가액이 1,877,500,000원이라는 사실 등에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 살피건대, 처분청에서 임대료 등으로 환산한 가액으로 평가한 1,877,500,000원을 쟁점부동산의 가액으로 하여 상속세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 건물의 임대료 및 보증금 등은 자금여유에 따라 차지하는 비중이 다르고 임대차계약시 여러 가지 정황에 따라 그 약정금액도 달라지는 등의 모순이 있어 상속재산을 임대료 등 환산가액으로 평가 과세하는 것은 부당하다 주장하고 있으나, 구 상속세법 제9조 제4항에서 쟁점부동산과 같이 상속개시당시에 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 임대료 등으로 환산하여 평가한 가액과 보충적 평가방법 등에 의해 평가한 가액 중 큰 금액을 재산가액으로 하도록 규정하고 있고, 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산은 보충적평가방법으로 평가한 가액(931,440,139원)보다 임대료 등으로 환산하여 평가한 가액(1,877,500,000원)이 크므로 처분청에서 법령에서 규정하고 있는 바에 따라 임대료 등으로 환산 평가한 가액인 1,877,500,000원을 상속재산가액으로 하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.