토지의 기준시가 산정

심판청구번호 국심2000부 3067(2001. 3. 7).1.28∼1998.5.25 전·답등 181필지 276,031㎡(이하 "원토지"라 한다)를 취득하여 1994∼1998년 기간중 ○○○시등에 양도하고 양도차익에 대한 법인세특별부가세를 무신고하였다. 처분청은 청구법인이 원토지를 양도하고 무신고한 데 대하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가(취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)로 환산함에 있어서, 1990년 이전에 취득한 구거, 제방, 도로등 21필지 16,219㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)는 취득당시의 기준시가가 없으므로, 1990.1.1 기준 개별공시지가에 과세표준 [취득당시 과세시가표준액/(1990.8.30 과세시가표준액+직전 과세시가표준액)÷2] 으로 환산하는 과정에서, 쟁점토지의 1990.1.1 기준 개별공시지가를 쟁점토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하고, 인근토지의 1990.1.1 기준 개별공시지가를 비교표(조정률 33%)에 의하여 평가한 가액으로 산정하여, 1999.6.15 청구법인에게 법인세특별부가세 1994사업연도 840,767,890원, 1995사업연도 145,558,270원, 1996사업연도 365,356,490원, 1997사업연도 138,240,040원, 1998사업연도 104,207,910원 합계 1,594,130,600원 및 농어촌특별세 1994사업연도 7,289,350원, 1995사업연도 316,250원, 1996사업연도 7,847,390원, 1997사업연도 23,819,550원, 1998사업연도 10,998,900원 합계 50,271,440원을 결정고지하였다(처분청은 1999.10.15 이의신청결정에 따라 1994∼1998사업연도 법인세특별부가세 327,654,320원 및 농어촌특별세 27,875,180원을 경정감하였음). 청구법인은 이에 불복하여 1999.9.1 이의신청, 1999.12.27 심사청구를 거쳐 2000.11.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점토지는 1990년도 개별공시지가가 없는 토지로서 당초 전·답 등을 취득하여 시설투자를 하여 지목을 변경한 토지이므로 1990년도 개별공시지가는 인근토지 개별공시지가와 같은 수준으로 평가되어야 하고, 쟁점토지의 지목, 용도지역, 토지이용상황, 지형·지세, 도로조건등 토지현황이 감안되어야 하며, 쟁점토지의 평가는 비교토지의 1990년 개별공시지가에 쟁점토지의 최초공시된 개별공시지가와 그 연도의 비교토지의 개별공시지가의 비율에 의하여 환산한 가액으로 평가하는 것이 합리적임에도 지목이 구거·제방·하천 등이라 하여 단순히 인근토지의 개별공시지가의 33.3%를 적용하여 평가한 가액을 1990년도 개별공시지가로 하여 과세한 처분은 부당하다
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 취득가액이 분명하지 아니한 경우로서, 관련 법령과 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항 및 건설부의 토지 가격비준표 활용지침 등에 따라 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하고, 그 표준지의 개별공시지가를 기준으로 하여, 관련규정에 의한 비교표에 의하여 각각 인근의 답, 임야, 전 등의 개별공시지가에 구거, 제방, 유지 등의 비교적용율 33%를 적용하여 쟁점토지에 대한 1990년 기준시가를 적법하게 평가하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 1990.1.1 기준 개별공시지가를 처분청에서 쟁점토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하여 비교표에 의하여 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 법인세법 제59조 의 2 제3항에서『제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다.

1. 취득가액(단서 생략)』이라고 규정하고, 제4항에서『제3항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나가 분명하지 아니한 경우에 그 분명하지 아니한 가액은 대통령령이 정하는 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다』고 규정하고, 제7항에서『제3항에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가" 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제124조의 5 제2항에서『법 제59조의 2 제4항에서 "대통령령이 정하는 산식" 이라 함은 다음 각호의 산식을 말한다.

1. 취득가액이 분명하지 아니한 경우 양도가액×취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(괄호 생략)』라고 규정하고, 제4항에서『법 제59조의 2 제7항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액" 이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고, 제14항에서『지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 산식 중 과세시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 과세시가표준액/1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 금액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1930.1.28∼1998.5.25 원토지를 취득하여 1994∼1998년 기간중 ○○○시등에 양도하고 양도차익에 대한 법인세특별부가세를 무신고한 사실이 토지대장 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구법인이 원토지를 양도하고 무신고한 데 대하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산함에 있어서, 1990년 이전에 취득한 쟁점토지의 취득당시의 기준시가가 없으므로 1990.1.1 기준 개별공시지가에 과세표준으로 환산하는 과정에서, 쟁점토지의 1990.1.1 기준 개별공시지가를 쟁점토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하고, 인근토지의 1990.1.1 기준 개별공시지가를 비교표(조정률 33%)에 의하여 평가한 가액으로 산정하여 이 건 과세하였음이 토지가격 특성비교표, 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 쟁점토지의 1990년 개별공시지가는 지목이 구거·제방·하천 등이라 하여 단순히 인근토지의 개별공시지가의 33.3%를 적용하여 평가할 것이 아니라 비교토지의 1990년 개별공시지가에 쟁점토지의 최초공시된 개별공시지가와 그 연도의 비교토지의 개별공시지가의 비율에 의하여 환산한 가액으로 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 전시한 구 법인세법 제59조 의 2 제7항 제1호 단서 및 같은 법시행령 제124조의 5 제4항에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있는 바, 처분청에서 쟁점토지에 대한 1990.1.1 기준 개별공시지가의 평가과정을 살펴보면, 위 세법규정에 따라 쟁점토지의 도시계획확인원, 지적도, 토지대장을 발급받아 평가할 토지와 이용상황 등이 유사한 비교할 토지를 선정하고, 쟁점토지에 대한 토지가격 특성비교표를 작성하여 조정율을 33%로 산정한 후, 공정과세협의회의 의결을 거쳐 적법하게 평가하였음이 확인되는 반면, 청구법인이 주장하는 산식은 세법상 근거가 없으므로 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가를 쟁점토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하여 비교표에 의하여 평가하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.