부동산의 가액을 얼마로 평가하여 증여가액을 산정할 것인지 여부

심판청구번호 국심2000부 2580(2001. 4. 3) 시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 318㎡ 및 건물 553.13㎡ 중 지분1/2(이하 "쟁점부동산" 이라 한다. 나머지 지분 1/2은 청구인 남편 ○○○ 소유임)을 1993.5.13. 청구외 ○○○에게 양도하였다가 1996.12.20. 다시 취득하면서 쟁점부동산의 거래가액을 1,420,800,000원으로 하고 그 밖에 쟁점부동산과 관련된 임대료 385,771,220원과 소취하사례금등 총 3,150,000,000원을 위 ○○○에게 지급한 사실이 있다. 처분청은 쟁점부동산의 가액을 기준시가인 1,835,870원으로 평가하고 동 금액중 414,759,870원(1,835,559,870원 - 1,420,800,000원)상당액을 청구인이 남편 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보아 2000.9.7. 청구인에게 1996년도분 증여세 72,813,550원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 당초 청구인과 남편 ○○○(1997.4.27. 사망)의 공동소유였으나, 청구인이 1983년∼1986년 기간 중 청구외 ○○○으로부터 차용한 150,000,000원을 기한내에 변제하지 못하여 1993.5.13. 청구인 지분을 위 ○○○에게 이전등기하여 주었다가 1996.12.20. 재취득하기로 합의하면서 총 취득가액 3,150,000,000원 중 순수한 쟁점부동산가액을 1,420,800,000원으로 약정하고 나머지는 미지급임대료와 소취하 사례금 등을 지급하는 것으로 한 것인 바, 처분청은 이 건 증여가액을 산정하면서 쟁점부동산의 평가를 기준시가인 1,835,559,870원으로 결정하였는데 청구인이 1988년 청구외 ○○○에게 쟁점부동산의 소유권을 150,000,000원에 이전하여 주고 1996년 재취득할 때까지의 부동산가격 상승률과 비교해 볼 때 결코 낮은 거래가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 1995.11월 ○○○감정평가법인의 쟁점부동산평가액 1,699,864,060원과 비교하여 보아도 큰 차이가 없으므로 쟁점부동산의 평가는 청구인과 위 ○○○이 약정한 1,420,800,000원으로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 시가를 청구외 ○○○과 거래약정가액인 1,420,800,000원으로 보아야 한다는 주장이나, 1996.12월 쟁점부동산의 매매당시의 기준시가 1,835,559,870원과 1995.11월 ○○○감정평가법인의 감정가액 1,699,864,060원 등과 비교할 때 매우 낮은 금액이어서 위 1,420,800,000원을 쟁점부동산의 시가로 보기는 어렵고, 그밖에 쟁점부동산의 1996.12월 당시 시가로 볼 만한 다른 가액도 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 이 건 증여세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 가액을 얼마로 평가하여 증여가액을 산정할 것인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 상속세법 제29조의2 제1항 제1호에서 『타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 국내에 주소를 둔자는 증여세를 납세할 의무가 있다』고 규정하고 있으며, 같은법 제9조에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』라고 규정하고 있다.

(2) 상속세법시행령 제5조 제1항에서 『법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『유형재산의 평가는 다음 각호에 의한다』라고 규정하면서 그 제1호 가목에서 토지의 평가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)에 의하고, 그 제1의2호 가목에서 건물의 평가는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 거래내용을 보면, 청구인이 1986.11.1 쟁점부동산을 취득하여 보유하고 있던 중 청구외 ○○○에 대한 채무 150,000,000원을 갚지 못하자 ○○○이 청구인을 상대로 ○○○지방법원에 소송을 제기하여 1989.7.19. 승소판결을 받게되어 1993.5.13. 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로부터 ○○○에게 이전되었다. 한편, 청구인은 위와 같이 쟁점부동산의 소유권이 위 ○○○에게 이전등기된 후 소유권이전등기 무효소송을 제기하는 등 소유권을 다시 찾기위한 노력을 하다가(○○○도 청구인과 청구인의 남편 ○○○등을 상대로 쟁점부동산 관련 임대료 반환 및 건물명도소송, 강제경매신청등으로 대항하였음) 1996.12.16. ○○○으로부터 쟁점부동산을 유상으로 다시 취득하는 것으로 합의하고 ○○○에게 총 3,150,000,000원(쟁점부동산거래 약정가액 1,420,800,000원, 임대료 385,771,220원등 포함금액)을 지급한 후 1996.12.20. 쟁점부동산의 소유권이 청구인 명의로 이전되었음이 법원판결문, 쟁점부동산 재취득관련 합의서등 증빙자료에 의해 확인된다.

(2) 처분청이 청구인에게 이 건 증여세를 과세하면서 증여가액을 산정한 내용을 보면 1996.12.20. 현재 쟁점부동산의 시가를 알 수 없다고 보아 그 가액을 기준시가인 1,835,559,870원으로 평가하고 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 거래가액 1,420,800,000원과의 차액인 414,759,870원을 청구인이 남편으로부터 증여받은 가액으로 산정하였음이 증여세 결정결의서등에 의해 확인되는 바, 이와 같이 처분청은 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 이를 기준시가로 이 건 증여가액을 결정하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 가액평가를 거래약정가액인 1,420,800,000원으로 보아야 한다는 주장이나, 동 가액은 청구인이 청구외 ○○○으로부터 쟁점부동산을 재취득하면서 등기이전용으로 작성한 계약서상의 금액으로서 매매목적의 거래금액이 아닐 뿐만 아니라 기준시가(1,835,559,870원)와 비교하여 볼 때 77% 수준에 불과하여 동 가액을 1996.12월 당시의 시가를 반영한 거래가액으로 인정하기 어렵다.

(4) 쟁점부동산에 대하여 1995.11.3. 기준으로 ○○○감정평가법인에서 평가한 감정가액(1,699,864,060원)이 있으나, 동 감정가액은 쟁점부동산의 거래일인 1996.12.20. 로부터 1년 이전에 임료산정목적으로 작성된 것이어서 이를 쟁점부동산의 시가로 보기는 어렵고, 그 밖에 청구인이 쟁점부동산을 재취득할 당시의 시가로 볼 만한 다른 가액도 없다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 거래당시의 시가를 알 수 없는 경우로 인정되므로 처분청이 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 이 건 증여세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001년 4월 3일 주심국세심판관 박○○○ 배석국세심판관 신○○○ 배석국세심판관 이○○○