실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000부 2509(2001. 3.26) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 대지 512.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)위에 형 김○○○ 명의로 건물(수산물창고)을 신축하여 1997.2.27 매수인 김○○○ 및 윤○○○과 쟁점토지 및 건물을 양도하기로 매매계약을 체결하였으나 1997.3.7 건물만을 양도하였고, 쟁점토지는 (주)○○○에 담보로 제공하였다가 1999.4.28 매수인 윤○○○과 매매계약을 다시 체결하여 1999.6.10 양도하였으며, 동일자로 쟁점토지 양도가액 및 취득가액을 기준시가(양도가액 173,360,200원, 취득가액 31,762,916원)로 하여 부동산양도신고를 하고 양도소득세 9,956,660원을 납부한 후, 1999.6.11 양도가액은 실지거래가액(105,400,000원)으로 취득가액은 1985.1.1 현재 의제취득가액으로 하여 부동산매매차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2000.8.4 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 20,843,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.4월 쟁점토지위에 형 김○○○의 명의로 건물을 신축하여 사용하던 중 1997.2.27 매수인 김○○○ 외 1인과 매매계약을 체결하였으나 쟁점토지가액이 공시지가보다 낮은 사실을 알고 1997.3.7 건물만을 양도하였으며, 청구외 김○○○과 매수인 김○○○와는 고교선후배 사이로서 청구인은 위약금(계약금의 2배)을 물지 않는 대신 ○○○의원 원장 김○○○과 연대하여 쟁점토지를 (주)○○○에 담보로 제공하였다. 쟁점토지의 매매가격이 공시지가의 60.79%에 불과한 것은 하천변에 위치하여 침수피해가 심하고 원불교의 소음으로 가격형성이 제대로 되지 아니하였으며 청구인이 (주)○○○에 근무하던 중 IMF로 구조조정대상에 올라 6월말까지 근무하게 됨에 따라 그 후의 사업(소프트웨어개발)을 위해 저가로 급매하게 되었고, 공시지가가 ㎡당 1994년 509,000원에서 1998년 357,000원으로 하락한 것은 ○○시가 광역시로 승격되면서 ○○도청을 ○○으로, ○○시청은 쟁점토지 소재지로 이전한다는 소문에 의하여 1988.9.7 토지거래허가지역으로 고시되었는 바, 청구인은 지가상승을 기대하여 당초 계약을 취하하였으나 쟁점토지의 매도당시에는 ○○도청은 무안으로 결정되고 ○○시청은 이전계획을 취소함으로써 1998.4.20 토지거래허가지역에서 해제되어 매매가격이 하락된 것이다. 당초 매수인이 쟁점토지를 필요로 한 시점은 사업을 개시한 1997년이었으며 매매계약당시 매수인은 단순히 사업상 담보물제공을 위해 부동산을 매입하려고 했고 담보제공만 해 준다면 굳이 매입할 필요가 없었던 것이며, 1999.4월 매도당시 부동산경기는 바닥세를 면치 못하고 있었으며 매매가 거의 이루어지지 아니하여 부동산시세가 형성되지 않은 상태였고 주변 부동산중계사무소를 다녀보았지만 매매가 거의 없어 가격이 형편없는 실정이었다. 근저당 설정가액(채권최고액 213,000,000원)을 보면 감정가액은 212,834,500원으로 되어 있으나 이 가액은 토지와 건물 전체의 가액일 뿐만 아니라 사업자가 담보제공액을 높이기 위해 통상 감정가를 부풀리는 경우가 많고, 1997년 근저당설정시 공시지가 267,220,000원(1996년 기준)은 당시 감정가액 212,834,500원과 비교하여 보면, 공시지가는 과대계상된 것임을 알 수 있고 더욱이 1999년 매도당시 공시지가는 173,360,200원으로 하락하였고 1996년과는 많은 차이가 있음을 알 수 있는 바, 이 건 기준시가를 기준으로 한 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 통상 시가등의 파악은 계약을 체결하기 전에 하는 것인 데 계약후 공시지가보다 낮은 사실을 알았다는 것은 납득하기 어렵고, 매수인 김○○○는 부동산임대업자로서 국세청의 "부동산 취득 및 양도자료"에 의해 재력가임이 확인되는 자가 거래회사에 담보로 제공하기 위해 구입하였다고 하는 것은 신빙성이 없으며, 해약확인서에 연대보증인 김○○○의 인감증명서도 첨부되어 있지 않은 점으로 보아 이는 조작된 것으로 판단되고 매매계약시점의 공시지가 평가액 267,220,000원에 상당하는 쟁점토지를 단순히 매매계약 해지조건으로 (주)○○○에게 담보를 제공하였다는 사실은 부동산거래관행상 납득할 수 없다. 청구인은 건물을 40,000,000원에 팔았다고 하나 검인계약서상 18,600,000원으로서 실제매매금액의 46.5%이고 토지분도 채권최고액 213,000,000원에 비하여 검인계약서에는 105,400,000원으로 49.4%에 불과하므로 검인계약서상의 금액은 신빙성이 없어 보인다. 일반적으로 공시지가는 실지매매가액보다 적은 것이 상례이고, 1997.4월 매수인측에서 사업상 담보용 부동산을 추가로 제공해야 하는 사정이라면 매수인의 입장이 훨씬 더 급박하다고 할 것이며, 1997.4.21 근저당 설정된 쟁점토지의 공시지가(267,220,000원)와 건물과세시가표준액(22,019,000원)의 합계 289,239,000원과 감정평가액 212,834,500원 및 근저당설정액 213,000,000원이 신고한 매매가액 105,400,000원보다 많은 점을 볼 때 1999.4.28 작성된 청구외 윤○○○과 체결한 매매계약서상 쟁점토지의 실지거래가액은 신빙성이 없고, 감정가액은 공시지가에 미달하므로 감정가액이 과대계상되었다는 주장은 타당성이 없으므로 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항제1호 가목에서 토지 또는 건물의 경우 그 양도 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고 있으며, 제5항제2호에서 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만,(이하 생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1997.2.27 매수인 김○○○외 1인과 매매계약을 체결하고 계약금 20,000,000원을 수령하였으나 그 후 쟁점토지가격이 공시지가보다 낮은 사실을 알고 계약을 해지하고 그 과정에서 위약금을 물지 않는 대신 쟁점토지를 ○○○의원 원장 김○○○과 연대하여 (주)○○○에게 담보로 제공하였다고 하나, 당초 매수인과 계약을 체결한 자는 청구인과 그의 형 김○○○로서 매매계약당시 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○에 거주하면서 (주)○○○에 근무하고 있었으므로 청구외 김○○○에게 매매계약에 관하여 위임하였다 하더라도 최소한 계약체결전에 인근시세를 파악한 후에 당해 사실을 청구인에게 알려 주고 계약을 체결하는 것이 일반적이라고 할 수 있는 바, 계약체결후에 매매가격이 시가에 부적합하여 해지하였다는 것은 통상의 거래관행에 맞지 아니하고, 청구외 김○○○(매수인 윤○○○의 남편)는 (주)○○○의 대표이사로서 국세청의 부동산취득/양도현황(1981.2~1999.12등기)자료에 의하면 취득 15건, 양도 3건을 거래한 사실이 있는 자이고 일반적인 거래관행상 타인에게 담보물을 제공할 때 별도의 보상없이 빌려주는 경우는 없으므로 청구인이 쟁점토지를 (주)○○○에 근저당설정용(채권최고액 213,000,000원)으로 제공할 때 실질적인 계약관계가 성립되고 1999.7.21 등기이전형식을 빌려 소유권이 이전된 것으로 보이므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(105,400,000원)은 정상적인 것으로 인정하기 어렵다고 판단되며, 청구인은 쟁점토지를 1999.6.10 105,400,000원에 매각하였다고 하나, 1999.1.1 현재 쟁점토지의 공시지가는 173,360,200원이고 처분청이 제출한 자료(○○시 지적 58311-3220, 2000.10.24)에 의하면 1998.4.20 쟁점토지의 소재지인 ○○도 ○○시 ○○○동일대가 토지거래허가지역에서 해제되었으므로 이러한 사실이 1999년도 공시지가에 반영되었다고 보아야 하며, 1997.4.21 감정가액이 212,834,500원인 점으로 보아 객관적으로 인정되는 특별한 사정이 없이 실지양도가액이 105,400,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 관련법령의 규정에 의하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.