기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000부 2324(2001. 3. 6) 蚌�○○○구 ○○○동 ○○○ 전 627㎡외 7필지의 토지 합계 871㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 동 지상의 건물 215.2㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.4.7 청구외 ○○○에게 양도하고 1999.4.30 자산양도차익예정신고를 하면서, 쟁점건물은 기준시가로, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액 98,316,000원, 양도가액 105,00,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000.6.30 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 27,210,910원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2000.8.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1997.1.31 매입하여 동 지상에 쟁점건물(지하1층, 지상3층)을 신축하여 보유하던 중 인근의 사찰인 ○○○의 원장인 청구외 ○○○가 사찰의 확장에 필요한 부지를 확보하기 위하여 쟁점부동산의 매입을 희망하고, 당시 금융기관의 채무 등에 대한 이자부담 등을 고려하여 쟁점부동산을 양도하게 되었는 바, 당시 쟁점건물은 청구외 ○○○과 공동으로 소유하고 있었으므로 쟁점토지는 105,000,000원으로, 쟁점건물은 95,000,000원으로 하는 각각의 매매계약서를 작성하였으며, 1999.4.7 쟁점부동산을 담보로 청구인이 대출받은 ○○○은행의 차입금 200,000,000원을 매수자와 동행하여 변제하고 소유권이전등기를 해 주었는데, 처분청은 실지거래가액에 대한 조사과정에서 매수자인 ○○○가 쟁점부동산의 총양도가액이 220,000,000원(청구인에 대한 채무액 20,000,000원 포함)이라고 진술하였다는 사실 등을 들어 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 각각의 매매계약서에 의하면 총매매대금이 200,000,000원(쟁점토지 105,000,000원, 쟁점건물 95,000,000원)으로 확인된다고 주장하나, 처분청의 실지거래가액 조사과정에서 매수자인 ○○○는 쟁점부동산의 총매매대금이 청구인의 ○○○에 대한 채무 20,000,000원을 포함하여 220,000,000원에 매매하였다고 진술 (청구인의 확인서상에서는 쟁점건물의 공동소유자인 ○○○에 대한 채무 30,000,000원을 포함하여 250,000,000원으로 확인함)한 점으로 보아 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액은 허위이므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 1997.4.30 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점건물은 기준시가로, 쟁점토지는 실지거래가액으로 하면서 취득가액은 98,316,000원(당초 토지취득시 매입한 토지 1,314㎡에 대한 취득금액 148,500,000원을 금회 양도한 면적 871㎡로 안분계산함)으로, 양도가액은 105,000,000원으로 하여 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 취득가액은 실지거래가액으로 인정하였으나 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가(취득가액 41,008,000원, 양도가액 126,652,500원)로 산정하여 과세하였음이 처분청의 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액은 200,000,000원으로 동 금액은 1997.4.7 등기이전과 동시에 쟁점부동산 등을 담보로 한 ○○○은행에 대한 채무 200,000,000원을 변제한 것이 사실이라며 전체 양도대금 중 쟁점토지의 실지양도가액은 쟁점토지분에 대한 매매계약서상의 105,000,000원으로 인정하여야 한다는 주장이다. 전시한 관련법령에 의하면, 자산양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가를 원칙으로 하면서 신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것이기는 하나, 신고된 실지거래가액이 불분명한 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다. 쟁점부동산의 양도에 대한처분청의 조사서에 의하면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 처분청도 실지거래가액임을 인정하고 있으나, 신고된 양도가액은 사실로서 확인되지 않는 것으로 보아 실지양도가액으로 인정하지 아니하였다. 이 건 처분청의 조사과정에서 쟁점부동산을 매입한 ○○○가 진술한 문답서에 의하면, 당초 토지와 건물을 구분함이 없이 쟁점부동산의 매매대금은 220,000,000원이라고 진술한 반면에, 청구인은 매매대금을 250,000,000원이라고 진술하는 등 진술내용이 서로 다르고, 달리 청구인이 실지양도가액이 사실인지의 여부가 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙에 의하여 입증되지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 실지양도가액이 사실로 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.