기준시가 과세

심판청구번호 국심2000부 2208(2000.12.20) 4.1 청구외 ○○○과 ○○○으로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 385㎡ 및 지상건물 1,014㎡를 취득하고, 1993.12.15 청구외 ○○○으로부터 같은 동 ○○○ 소재 대지 43㎡를 주차장용도로 취득(이하 전부를 "쟁점부동산"이라 한다)하여 부동산임대사업을 영위하여 오던 중 1999.5.6 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하고 1999.5.13 양도소득세 사전신고서를 제출하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사시 쟁점부동산 양도 및 양수와 관련된 거래사실을 확인한 바, 거래당사자의 주장이 일치하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없어 2000.6.2 부동산양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세 78,841,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.21 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 여관건물은 1989.4.1 청구외 ○○○과 ○○○(공동 소유)으로부터 취득하면서 취득가액을 530,000,000원으로 한 사실이 부동산검인계약서에 명기되어 있으며, 당시 검인계약서상 매매가액은 실지거래가액보다 낮게 기재하는 것이 관행이었지만 청구인이 오랜 외항선원 생활로 현실을 잘 몰라 실지거래가액으로 기재한 것이므로 실지취득가액이 타당하고,

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 43㎡는 청구외 ○○○으로부터 주차장용지로 취득하면서 부동산 매매계약은 1990.5.24 체결하였으나 원소유자인 청구외 ○○○과 이해관계인의 법적분쟁으로 소유권이전등기가 3년 이상 지연되어 1993.12.15 청구인명의로 소유권이전등기를 하였으며 청구외 ○○○으로부터 30,000,000원에 취득한 사실은 부동산매매계약서와 청구외 ○○○의 확인서에 의하여 확인되므로 실지취득가액은 30,000,000원이 타당하며, 청구인은 1999.5.6 쟁점부동산을 청구외 ○○○(이하 "양수자"라 한다)에게 양도하였으며 양도가액은 부동산매매계약서에 의하여 430,000,000원임이 확인되고 부동산 양도대금은 1999.5.10 계약금 40,000,000원을 ○○○신탁 ○○○지점의 청구인계좌에 입금하였으며, 잔금 390,000,000원 중 240,000,000원은 1999.5.18 양수자로부터 청구인의 ○○○은행 ○○○지점계좌로 입금되고 30,000,000원은 현금과 수표 등으로 받았으며, 나머지 120,000,000원은 양수자가 거래한 금융기관인 ○○○신용금고 ○○○지점에서 1999.5.18 수표 33,000,000원과 1999.5.21 수표 90,000,000원 합계 123,000,000원을 출금하여 쟁점부동산의 임차인인 청구외 ○○○(이하 "임차인"이라 한다)에게 부동산 임대보증금 120,000,000원과 집기비품 등의 가액 3,000,000원을 합하여 123,000,000원을 지급한 것이 확인되므로 양도가액을 430,000,000으로 하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양수자가 당초 조사시 양수가액을 530,000,000원으로 진술하고 심판청구시에는 430,000,000원이라고 하는 등 양수가액에 대한 진술이 일치하지 아니하고, 양수가액 중 임차인에게 지급한 금액도 당초조사시 100,000,000원, 심판청구시 120,000,000원, 2000.10월 보완조사시 139,000,000원을 지급하였다고 하는 등 진술을 번복하고 있고, 임차인의 경우에도 임차보증금을 당초조사시 1억원, 심판청구시 120,000,000원, 2000.10월 보완조사시 145,000,000원으로 진술을 번복하고 있으며, 청구인은 부동산양도 신고시 양도가액을 530,000,000원으로 신고하고, 조사시에도 530,000,000원이라고 진술하였으나 심판청구시 430,000,000원이라고 주장하고 있는 것으로 볼 때 또 다른 실제계약서가 있는 것으로 보이고, 430,000,000원이 기재된 부동산매매계약서는 공인중개사에 의하여 작성된 것이나 공인중개사의 서명날인이 없는 것으로 보아 실제계약서라고 보기 어려우므로 실제거래가액을 확인할 수 없어 기준시가로 결정한 당초처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 따른 실제거래가액의 정당 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도소득세 과세요건성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29단서개정)

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.31개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1995.12.30개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(1995.12.30개정)

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우(1996.12.31개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30개정)

• 다. 판단 청구인은 쟁점부동산을 1989.4.1 및 1993.12.15에 각각 530,000,000과 30,000,000원 합계 560,000,000원에 취득하여 1999.5.6에 430,000,000원에 양도하였다는 주장을 하고 있으므로 그 가액이 실지거래가액인지 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 이건 양도소득세 과세에 따른 양도차익의 산정규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 전에 관련증빙을 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 되어 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있다. 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 사실에 대하여 살펴보면1989.4.1 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 385㎡와 지상건물 1,014㎡(여관건물)를 530,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 당시 부동산 등기필증과 부동산 매매계약서를 제시하고 있는 바, 부동산매매계약서 상에는 매매대금이 530,000,000원으로 표기되어 있고, 처분청에서 양도자 중의 한 명인 청구외 ○○○에 대하여 문답조사한 바에 의하면, 청구외 ○○○은 쟁점부동산이 처5촌인 ○○○ 소유로서 ○○○에게 명의를 대여한 것뿐이므로 부동산의 양도내용에 대하여는 알 수 없다고 진술한 것으로 나타나고, 청구인이 1993.12.15 주차장용지로 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 43㎡는 양도자인 청구외 ○○○이 청구인에게30,000,000원에 양도하였음을 확인하고 있고 처분청이 조사한 문답서에도 청구외 ○○○은 30,000,000원에 양도하였다고 진술한 점에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 560,000,000원에 신고한 사실에 대하여 처분청이 또 다른 취득가액을 주장하고 있지 않으므로 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다고 할 것이다 셋째, 청구인이 쟁점부동산을 양수인에게 430,000,000원에 양도하였다는 주장에 대하여 살펴보면 청구인은 430,000,000원이 기재된 부동산 매매계약서와 부동산 매매대금의 입금자료를 제시하고 있는 바, 매매대금의 입금자료 중 계약금 40,000,000원은 청구인의 ○○○신탁 ○○○지점 계좌(○○○)에 입금된 것으로 나타나고 있고 잔금 중 240,000,000원은 청구인의 ○○○은행 ○○○지점 계좌(○○○)에 입금된 것으로 나타나고 있으나, 30,000,000원은 현금과 수표 등으로 받았다는 주장이나 이에 대한 근거가 확인되지 않고 있으며, 나머지 123,000,000원을 수령한 내역을 보면 청구인은 양수자가 거래한 금융기관인 ○○○신용금고에서 1999.5.18 출금한 30,000,000원에 대한 수표내역과 1999.5.21 출금한 90,000,000원에 대한 수표내역을 입증자료로 제시하면서 동 금액을 여관건물의 임차인에게 임차보증금 120,000,000원과 집기비품가액 3,000,000원을 포함한 123,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나 동 금액이 누구에게 입금되었는지 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있다. 넷째, 처분청에서 양도소득세 실지조사시 청구인에 대한 문답조사 내용을 보면 쟁점부동산의 양도가액은 530,000,000원이고, 부동산매매계약서는 1999.5.6 작성하였으며 계약금40,000,000원과 중도금 70,000,000원은 수표로 받고, 나머지 420,000,000원 중 310,000,000원은 양수자 대출한 ○○○신용금고에서 전액 수표로 받고 110,000,000원(전세보증금은 120,000,000원이나 월세미수금 10,000,000원을 공제함)은 양수자가 임차인에게 전세보증금 반환금으로 지급하였다는 진술내용으로 볼 때 청구인이 청구주장에서 제시한 금융자료 등과 일치하지 않고 있으며 다섯째, 쟁점부동산의 임차인은 처분청에서 조사 당시 임차보증금은 1억원이나 월세 미지급금 30,000,000원을 제외한 70,000,000원을 청구인으로부터 직접 수령하였다고 확인한 바 있으나, 청구인은 양수자가 임차인에게 110,000,000원을 지급하였다고 진술하고 있고, 양수자는 1999.5.23 임차인의 처인 ○○○에게 수표로 100,000,000원을 지급하였다고 진술하고 있는 등 당시 부동산임대차금액에 대하여 관련인들의 주장이 서로 일치하지 않고 있음을 알 수 있고, 청구인과 임차인은 부동산 임대차금액에 대한 계약서 등의 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 보건데 청구인과 쟁점부동산의 양수인, 임차인 등 관련자들의 양·수도대금의 지급금액, 지급시기 등의 진술이 서로 일치하지 아니하고, 양·수도대금의 수수관계가 분명히 나타나고 있지 아니하므로 청구인이 쟁점부동산을 양수인에게 430,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 처분청에서 2000.6.2 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이건 양도소득세를 경정고지한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.