신고한 실가가 사실과 다른 경우 확인된 실가에 의한 과세 여부

심판청구번호 국심2000부 2086(2001. 3. 3) 개요 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 1,123㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.1.8 청구외 (주)○○○타일에 양도하고, 취득 및 양도시의 매매계약서를 첨부하여 1997.3.23 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 177,870,000원은 사실로 인정되나 양도가액은 160,589,000원이 아니라 225,142,886원으로 확인된다하여 확인된 실지양도가액에 의해 양도차익을 계산, 1997 귀속분 양도소득세 20,195,000원을 2000.5.16 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.12 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 1995.5.11 양산시로부터 취득하여 1997.1.8 양도하고 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 세법지식이 없어 기준시가로 신고해도 되는 것을 실수로 실지거래가액으로 신고하였는바 쟁점부동산은 취득시부터 양도시까지의 기간이 1년이상이므로 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 과세해야하고, 실지거래가액에 의한 결정은 취소해야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 실지거래가액에 의해 양도소득세 예정신고한 데 대해 실지조사에 의해 확인된 실지거래가액으로 결정한 양도소득세 과세처분은 청구인의 무지로 인한 양도소득세 신고라하더라도 적법한 절차에 의한 경정결정으로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산은 1995년 취득후 1년이상 소유한 토지로 기준시가로 양도차익을 계산하면 양도차손이 발생하므로 청구인이 실수로 실지거래가액에 의해 신고하였더라도 기준시가로 양도차익을 결정하여야지 처분청이 조사확인한 실지거래가액으로 경정결정한 처분은 위법부당하다는 청구주장의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』라고 하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】에서 『① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지가래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

③ 양도소득의 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』라고 하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 계산】에서 『① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』라고 하고 있다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (가) 사실관계 청구인은 쟁점부동산을 1995.5.11 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시로부터 177,870,000원에 취득하여 1997.1.8 청구외 (주)○○○타일에 160,589,000원에 양도하였으며, 청구인은 실지거래가액에 의해 △22,279,000원의 양도차손이 발생한 것으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 먼저 취득가액을 보면, ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 1,123㎡는 경상남도에서 매각한 도유폐천부지로 양산시의 공문(건설 45220-969)등에 의하면 매각대금 147,000,000원과 장기할부조건에 의한 2회분 이자 30,870,000원등 합계 177,870,000원으로 청구인의 신고내용은 정당한 것으로 인정되며, 이에는 다툼이 없다. (단위: 원) 당초계약내용 실제대금지급내역 비고 구 분 일 자 금 액 일 자 금 액 계 약 94.5.11 29,400,000 94.5.11 29,400,000 중도금 1회 2회 3회 4회 95.5.11 96.5.11 97.5.11 98.5.11 원금 29,400,000 이자 17,640,000 원금 29,400,000 이자 13,230,000 원금 29,400,000 이자 8,820,000 원금 29,400,000 이자 4,410,000 96.4.30 96.12.16 32,928,000 14,112,000 71,001,000 30,429,000 계 원금 147,000,000 이자 44,100,000 합계 191,100,000 계 원금 147,000,000 이자 및 연체금 30,870,000 합계 177,870,000 한편, 양도가액과 관련하여 처분청은 매수자인 청구외 (주)○○○타일의 장부 및 전표, 매매대금지급내역등을 조사한 결과 (주)○○○타일은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 1,123㎡등 4필지 3,469㎡를 695,477,000원에 일괄 취득하여 이를 환산하면 쟁점부동산의 양도가액은 225,142,886원이 된다하여 실지양도가액은 160,589,000원이 아닌 225,142,886원으로 계산하여 1997귀속분 양도소득세 20,195,000원을 결정고지한 사실이 확인된다. 청구인은 쟁점부동산은 1년이상 보유하다가 양도한 토지이므로 청구인이 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하였더라도 기준시가에 의해 과세해야하며, 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하면 양도차손이 생기므로 이 건 과세처분은 취소해야 한다는 주장이다. (나) 판단 소득세법 제96조 제1항 단서 규정 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서규정, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호등에 의하면 양도자가 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고한 경우에는 결정도 실지거래가액에 의하도록 명시되어 있고, 같은법 시행령 제166조 제5항 제2호의 규정은 양도자가 제시한 실지거래가액에 대한 거래증빙등이 불분명하거나 확인되지 않을 경우 같은법 시행규칙 제82조 제3항에 의해 기준시가로 결정할 수 있는 것이며, 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고분에 대한 실지조사에 의해 조사확인된 실지거래가액은 같은법 시행령 제166조 제5항 제2호에 해당된다 할 수 없다할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하였으나 처분청의 조사과정에서 신고한 실지거래가액이 허위임이 확인되고, 처분청에서 실지거래가액을 확인한 이상 전시 소득세법 시행령 제166조 제4항 및 제5항등의 규정에 의하여 확인된 실지거래가액으로 과세할 수 있다고 판단되므로 청구주장은 받아들일수 없다하겠다.(국심 96서4084, 97.4.16외 다수 같은 뜻)
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.