실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2000부 2081(2000.12.20) 3.25 청구외 ○○○로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 330.6㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 취득하여 1997.10.15 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 당초 쟁점토지의 면적을 330.6㎡로 하여 2000.1.6 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 85,675,120원을 결정고지 하였다가, 2000.3월 ○○○지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점토지에 대한 토지구획정리로 발생한 감보율을 기준으로 양도면적을 175.784㎡로 정정하여 2000.4.8 당초처분금액을 30,471,790원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.31 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 실지거래가액에 의하여 사실대로 양도소득세를 신고하였음에도 불구하고, 처분청이 취득가액과 양도가액을 객관적인 조사에 의하여 확인하지도 않고 단지 양도인과 양수인의 구두진술만을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 허위라고 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 전소유자인 청구외 ○○○은 청구인이 제시한 매매계액서상의 취득가액이 자기가 청구인에게 양도한 가액과 다르고, 날인된 인장이 다름을 확인하고 있어 청구인의 주장이 신빙성이 없으며, 쟁점토지의 양수자인 청구외 이재진도 매매계약서가 본인이 작성한 것이 아니고 대금의 지급방법도 사실과 다름을 주장하는 등 취득가액 및 양도가액 모두 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이건 과세요건 성립당시의 소득세법 제96조 【양도가액】에서, 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고, 제1호에서는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의할 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.30 개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(1995.12.30 개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(1995.12.30 개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30 개정) 제5항에서는 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다라고 규정하고, 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 처분청이 양도차익을 산정하면서 청구인이 신고한 실지거래가액에 의한 취득가액과 양도가액을 객관적인 조사에 의하여 확인하지 않고 양도인과 양수인의 구두진술만으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 부동산매매계약서의 실지거래가액에 대하여 처분청은 양도소득세 실사를 통하여 쟁점토지의 전소유자인 청구외 권○○○과 쟁점토지의 양수자인 청구외 ○○○을 상대로 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 조사한 바, 청구인은 취득가액에 대하여 100평을 130백만원에 양도하였다고 신고하였음에 비하여 전소유자 ○○○은 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 ○○○ 본인이 작성한 계약서와 다르고, 금액에 대하여도 330평을 1억 몇천만원에 양도하였으며, 날인된 인장도 매매계약시 사용한 인장과 다르다고 문답서 작성시 진술하였으며, 양도가액에 대하여 청구인은 100평을 ○○○에게 135백만원에 양도하였다고 신고하였으며, 이에 대하여 처분청이 ○○○에게 확인한바, ○○○은 100평을 135백만원에 취득한 것이 아니고 53평을 평당 27백만원에 취득하였으며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서도 ○○○ 본인이 작성한 것과 다르다고 문답서 작성시 진술하였다. 한편 청구인은 이 건 심판청구시 청구인이 주장해온 것과 동일한 내용으로 작성된 부동산매매계약서와 ○○○ 및 ○○○의 거래사실확인서를 2000.7월에 발행된 각각의 인감증명을 첨부하여 제출하였으나, 이에 대하여 처분청은 과세처분후 청구인이 ○○○ 및 ○○○과 담합하여 작성하였으므로 신빙성이 없다고 보고 있다. 이상의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점토지의 양도당시 쟁점토지는 환지예정지로서 쟁점토지의 면적은 감보율이 적용된 53평이 맞는 것으로 보이며, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 원칙적으로는 기준시가를 적용하여야 하나, 다만 실지거래가액이 매매계약서, 대금영수증 및 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 것인 바, 청구인의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 거래증빙등에 의하여 실지거래가액이 확인된다고 인정하기 어려우므로 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.