고가매입에 따른 부당행위계산부인 해당 여부

심판청구번호 국심2000부 1982(2001. 2. 8) 9.5.1. ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 사업장을 두고 법인명을 주식회사 ○○○주택으로, 대표이사를 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)으로 하여 주택신축판매업을 영위하여 오다가 1999.1.11. 법인명을 주식회사 ○○○개발로, 대표이사를 ○○○로 변경한 후, 1999.4.1. 주식회사 ○○○주택을 인수합병하고 사업장을 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○번지로 이전하여 사업을 영위해 오고 있는 법인으로서, 1996.6.21. 청구법인의 출자자이며 대표이사로 특수관계에 있었던 위 ○○○으로부터 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○번지 임야 20,500㎡, 같은동 산 ○○○번지 임야 9,570㎡, 같은동 산 ○○○번지 임야 3,719.5㎡(위 임야 3필지 합계 33,789.5㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 9,198,000,000원(평당 898,309원)에 취득하였다. 처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 자로부터 쟁점토지를 고가매입한 것으로 보고 감정평가법인에 쟁점토지를 소급감정토록 한 후 그 감정가액 7,134,589,000원(평당 696,789원)을 시가로 보아 시가를 초과하여 매입한 가액인 2,063,411,000원을 청구법인의 1996사업연도(1996.1.1∼1996.12.31) 법인세 과세표준계산상 익금에 산입한 후 대표자에 대한 상여로 소득처분하여 2000.6.15. 청구법인에게 1996년도 귀속 갑종근로 소득세 907,900,840원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.7.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 청구법인의 쟁점토지 매입이 시가를 초과한 고가매입이라고 하나, 부동산 시가는 거래전후의 제반사항과 규모, 위치, 용도, 거래시점 등 제반사항을 고려하여 산정하여야 하는 바, 처분청이 거래시점인 1996.6.21.로부터 약 3년 10개월후인 2000년 3월에 쟁점토지에 대하여 소급감정한 가액을 시가로 본 것은 부당하며, 선결정례(국심97서3181, 1998. 3.20)와 국세청 예규(국세청 법인22601-2511, 1992.11.24)에서도 소급감정가액은 시가로 인정하지 아니하고 있고, 단순히 감정가액보다 높은 가액으로 매입하였다고 하여 이를 부당행위계산부인 대상으로 할 수는 없는 것이다.

(2) 1994.7.28. 부동산전문업체이며 상장법인인 ○○○건설주식회사와의 화의계약서상 평가금액은 평당 1,900,000원이며, 이 건 토지와 인접해 있는 ○○○택지개발지구의 토지거래 사례를 보면 1996년 11월에 ㅇㅇㅇ도시개발공사가 ○○○건설주식회사에 평당 1,906,000원에 매도하였으며, ○○○건설주식회사는 다시 1998년 6월에 ○○○공사에 평당 1,108,000원에 매도하였고, 아파트를 신축할 수 있는 토지는 평당 1,000,000원 이하는 없는 바, 쟁점부동산을 평당 900,000원에 취득한 것이 청구법인의 입장에서 부자연스럽거나 불합리한 가격이 아니고 경제적 합리성을 결여하였거나 무시한 행위로 볼 수 없으며 오히려 저가매입에 해당되는 것이므로 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 당해 부동산의 실지 거래된 가액을 부인할 경우 부동산의 규모, 역사, 위치, 용도, 거래시점 등이 각기 달라 동일유형, 동일조건에 있는 부동산 시가를 비교하는 것이 불가능하므로 결국 시가가 불분명한 경우에 해당된다 할 것인 바, 그렇다면 시가는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하여야 할 것인데, 비록 그 감정가액이 소급감정한 가액이라 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다(대법94누5595, 1995.2.10, 국심99전1074, 1999.10.8 외 다수 같은 뜻). 청구법인이 쟁점토지를 취득한 1996.6.21. 당시 고시되어 있던 1995년 공시지가(1995.6.30.고시)는 767,651,000원, 1996년 공시지가(1996. 6.28.고시)는 4,570,475,000원임에도 처분청의 감정가액은 7,134,589,000원으로 평가되었으며, 또한 청구법인이 쟁점토지 취득후 2년후인 1998.7.29. 쟁점토지중 ○○○동 ○○○번지 임야 9,570㎡와 같은동 ○○○ 임야 3,719.5㎡를 ○○○공사에 평당 564,300원 수준에 양도하였음에 비추어양도일로부터 2년전인 1996.6.21. 시점의 감정가액을 평당 760,000원 내지 평당 785,000원에 평가한 것은 청구법인에게 불리하지 않게 감정평가한 것으로 비록 소급감정가액이라 하더라도 신뢰성이 충분히 확보되는 이상 이를 시가로 인정하여야 할 것이다. 청구법인이 ○○○건설주식회사와 화해계약시 쟁점부동산을 평당 1,900,000원으로 평가하였다고 하지만 쟁점부동산에 대하여 구체적이고 객관적인 평가를 한 것이 아니고 용도변경 확정시를 가정하여 용도변경 면적이 변동될 경우 평당가액을 1,900,000원으로 잠정계산하여 정산하는 것으로 화해계약을 체결하면서 평가한 것이므로 이를 시가로 볼 근거가 전혀 없으며, 쟁점부동산을 청구법인이 직접 매입한 것이 아니고 청구외 ○○○이 사업목적도 없이 1,539,621,000원에 매입한 후 이를 다시 특수관계 있는 청구법인에게 9,198,000,000원에 재차 양도함으로써 막대한 양도차익을 얻은 점 등은 건설업자의 전문적인 이익분여 행위에 해당된다 할 것인 바, 청구주장은 받아들일 수 없다. 설령 청구법인의 주장대로 소급감정가액을 시가로 인정하지 아니할 경우, 결국 쟁점토지의 시가는 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의하여야 할 것이므로 쟁점토지의 취득당시 시가는 개별공시지가인 767,651,000원이 되는 것이고, 이 경우 자산의 고가매입으로 인한 부당행위계산부인액은 8,430,349,000원이 되며, 대표자 상여처분에 따른 갑종근로소득세는 당초 처분시 고지세액 825,364,400원을 훨씬 상회하는 3,950,333,400원이 되는 것인 바, 처분청에서 당초 고지세액을 상회하는 3,950,333,400원을 추가로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 당초 처분은 취소할 수 없다.

• 가. 쟁 점 특수관계자로부터의 쟁점토지 매입가액과 소급감정가액과의 차액을 고가매입가액으로 보아 부당행위계산부인한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1998.12.28. 법률 제5581호로 전면 개정되기 전의 것) 제20조 【부당행위계산의 부인】 정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1998.12.28. 대통령령 제15970호로 전면 개정되기 전의 것) 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】 ① 법 제20조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각 호의 관계있는 자를 말한다.

1. 출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족

2. 법인의 임원·사용인 또는 출자자의 사용인(출자자가 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 출자자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

② 법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

4. 출자자등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때

9. 기타 출자자등에게 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 것이 있을 때 (1997.3.29, 총리령 제622호로 전면 개정되기 전의 것) 제16조의 2 【시가】 영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 제116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식은 상속세법시행령 제5조 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. (1996.12.31. 개정되기 전의 것) 제5조 【상속재산의 평가방법】 ① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

② 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 다. 판 단

(1) 청구법인이 특수관계자인 ○○○으로부터 쟁점토지를 9,198,000,000원에 매입한 행위가 [출자자로부터 자산의 시가를 초과하여 매입]함으로써 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"에 해당되어 처분청이 감정평가법인에 의뢰하여 소급감정한 가액인 7,134,589,000원을 시가로 보고 실지 매입가액 9,198,000,000원과의 차액 2,063,411,000원을 고가매입가액으로 보아 부당행위계산부인한 처분이 타당한지의 여부가 이 건 쟁점이다.

(2) 우선 소급감정가액을 적용하는 것이 부당하다는 청구주장에 대하여 본다. (가) 전시한 법인세법령에 의하면 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우를 판단함에 있어 시가가 불분명한 경우 감정평가법인이 감정한 가액에 의하여 시가를 산정하고 감정가액이 없는 경우 공시지가를 기준으로 산정한 지가를 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 시가란 경쟁시장에서 특수관계 없는 자와 정상적인 거래에서 자유의사에 의해 형성되는 가격을 말하는 바, 부동산의 경우 부동산이 갖는 개별성, 자연적 특성, 용도의 다양성 등의 특성으로 시장이 불완전하므로 부동산의 실지거래가액을 부인하는 경우 부동산의 규모, 역사, 위치, 용도, 거래시점 등이 상이하여 동일유형, 동일조건의 시가를 비교하는 것이 불가능하므로 결국 시가가 불분명한 경우에 해당된다 할 것이고, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하여 시가를 산정하여야 할 것이며, 그 감정가액이 소급감정한 가액이라 하여 달리 볼 것은 아니라 할것이다(대법90누4761, 1990.9.28, 대법94누5595, 1995. 2.10, 국심93서885, 1993.7.29, 93부1731, 1993.12.30. 95부938, 1995.12.12. 97전2923, 1998.7.29. 99전1074, 1999.10.8. 같은 뜻). (다) 소급감정가액을 시가로 인정하지 아니한 경우는 합리적이고 객관적인 방법으로 감정가액을 산정하지 아니하였거나, 기준시가 및 부동산 거래관행 등에 비추어 감정가액을 객관적인 시가로 보기 어려운 경우 등 그 신뢰성이 인정되지 아니하여 시가로 보지 아니한 경우라 할 수 있다 할 것이므로 원칙적으로는 소급감정가액도 합리적이고 객관적인 방법으로 감정평가가 이루어졌다면 이를 시가로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

(3) 한편, 청구법인은 ○○○건설(주)와의 화해계약서상 쟁점토지의 평당가액이 1,900,000원이므로 평당 900,000원으로 매입한 것은 고가매입이 아니라 오히려 저가매입이라고 주장하고 있으나, 위 화해계약서의 내용을 살펴보면 ○○○개발(주)의 ○○○오피스텔(○○○) 공사지연으로 인한 입주지연보상금문제와 당해 공사 및 천안의 아파트공사대금 미수채권 등의 분쟁에 따른 화해계약으로서, 청구법인이 ○○○건설(주)의 공사지연에 따른 모든 권리를 포기하고 향후 민형사상 일체의 이의를 제기하지 아니하며, 청구법인이 공정거래위원회에 제기한 일체의 신고를 취하하기로 하며, 쟁점부동산이 용도변경시 용도변경 면적이 변동될 경우 평당 가액을 1,900,000원으로 잠정 계산하여 정산하는 것으로 되어 있는 점에 비추어 볼 때 이를 시가로 보기에는 어려운 점이 있다 하겠다.

(4) 또한, 청구법인은 쟁점토지의 시가를 입증하기 위하여 매매실례가액으로서 청구외 ○○○건설주식회사(이하 "○○○건설"이라 한다.)가 ○○○공사로부터 쟁점토지와 인접한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 "○○○택지개발지구" 소재 대지 57,253㎡(이하"쟁점외토지"라 한다)를 ○○○건설이 ○○○공사로부터 1996년 11월에 평당 1,906,200원에 매입하였다고 하면서 ○○○택지개발지구 도면 등을 제시하고 있으나, 토지의 규모, 역사, 위치, 용도, 거래시점 등 토지가 갖는 개별성에 비추어 인접토지와 쟁점토지가 동일조건하에 있다고 볼 수는 없으므로 처분청이 제시하고 있는 감정평가법인의 감정가액을 도외시하고 인접토지의 거래가액을 시가로 인정하기는 어렵다고 하겠다.

(5) 이상에서 살펴본 내용을 종합해 보면, 이 건 소급감정가액이 감정평가법인의 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 감정된 점, 청구법인이 주장하는 화해계약서상 거래가액은 객관적인 조건에 의하여 거래된 것이 아니어서 이를 시가로 보기 어려운 점, 청구법인이 매매실례가액이라고 제시한 가격도 부동산의 개별성 등에 비추어 이를 쟁점토지의 시가로 보기는 어려운 점 등에 비추어 달리 시가로 인정할 만한 가격이 없는 한 이 건 소급감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 판단되며, 특히 청구법인이 당초부터 쟁점토지를 직접 매입할 수 있었을 것임에도 청구법인과 특수관계자인 ○○○이 쟁점토지를 1,539,621,000원에 매입한 후 불과 1년 2개월후에 청구법인에게 9,198,000,000원에 다시 양도함으로써 거액의 양도차익을 발생시킨 점에 비추어 볼 때 처분청이 소급감정가액을 적용하여 부당행위계산부인한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.