부동산의 양도가 부동산매매업자의 재고자산의 매도인지 여부

심판청구번호 국심2000부 1940(2001. 1.26) 가치세 6,585,870원은 쟁점부동산의 양도를 사업용 자산의 매매로 보아 주택부분을 제외한 근린생활시설 부분에 대하여 과세특례세율을 적용하여 과세표준과 세액을 경정한다

처분청은 청구인이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 근린생활 및 주택(이하"쟁점부동산"이라 한다)을 1997.5.30. 신축 보존등기하여 임대사업자로 사업자등록하고 임대사업을 영위하다가 1998.12.15.매매를 원인으로 1999.1.15. ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전○○○외 1인에게 소유권을 이전한 것을 부동산매매업자의 매매로 보아 근린생활시설과 주택부분 전체에 대하여 2000.5.8. 부가가치세 6,585,870원을 과세하였다 청구인은 이에 불복하여 2000.7.21심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 청구인은 부동산임대 사업자등록을 하고 부동산을 임대하다가 양도하는 경우는 임대사업자의 명의변경 정도에 불과하므로 부가가치세법상 재화의 공급으로 볼 수 없고 부동산매매업자로 볼 수도 없는 것이며 쟁점부동산의 전세금 및 모든 권리·의무를 포괄적으로 승계한 매수인 전○○○이 그대로 임대사업에 제공하고 있으므로 사업의 양도양수에 해당되어 부가가치세 과세대상이 아니므로 부가가치세 과세는 부당하므로 본건 부가가치세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산 신축판매를 주업으로 하여 생계를 유지하는 자로서 1993년도에는 부동산매매업으로 등록하여 근린생활시설 및 주택을 신축 양도한 사실도 있으며 1984년부터 1999년까지에 12회에 걸쳐 부동산을 취득하고 11회에 걸쳐 양도한 자로서 본 건 부동산 양도도 1996.12.20. 토지를 취득하여 1997.5.30. 지상에 근린생활시설 및 주택을 신축 후 1년여 임대를 하다가 양도한 부동산으로 부동산매매업자의 부동산매매로 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업자의 재고자산의 매도인지, 임대사업의 포괄적양도인지, 사업용자산의 매도인지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 부가가치세법 (1999.12.28. 법률제6049호로 개정되기전의 것) 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것(사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다)은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) 제21조 【경 정】

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다. (1995. 12. 29 개정)

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 (2) 부가가치세법 시행령(1999.12.31. 대통령령제16661호로 개정되기전의 것) 제1조 【재화의 범위】

① 부가가치세법(이하 “법”이라 한다) 제1조 제2항에 규정하는 유체물에는 상품·제품·원료·기계·건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (1997. 12. 31 항번개정) (3) 부가가치세법 시행규칙(2000.3.31. 재정경제부령 제133호로 개정되기전의 것) 제1조 【사업의 범위】

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. (1977. 7. 1 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지에 대하여 본다. (가) 국세청전산자료에 나타난 청구인의 부동산거래실적을 보면 1984년부터 쟁점부동산을 취득한 1996년까지 12건의 부동산을 신축하여 양도하였고 1996.12.10. 취득한 쟁점부동산의 토지에 근린생활시설 및 주택을 신축하여 임대하다가 1999.1.18. 양도한 후 1999.4.28. 현재 거주하고 있는 주택을 취득한 사실이 확인된다. (나) 청구인은 1989.1.1. ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 근린생활을 신축하여 1989.1.1. 부동산임대업사업자등록을 하고 임대업을 영위하다가 1999.4.20. 폐업하고 1999.4.28. 동 부동산을 양도한 바 있으며, 1992.9.1.∼1994.4.25. 기간에는 건설업을 영위한 사실이 청구인의 사업자내역조회에 나타난다. (다) 청구인이 1997.5.30. 신축보존등기한 쟁점부동산의 사용 대하여 보면, 쟁점부동산은 대지 46㎡ 건물 164.64㎡(4층으로 각층 41.16㎡)로 1∼2층은 근린생활시설이고 3∼4층은 주택이며 1997.9.1.부터 부동산임대사업자등록을 하고 1∼2층은 사업장으로 임대하였으며 3∼4층 주택은 청구인의 동생들이 거주하였음이 확인된다. (라) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 1984년부터 1993년까지는 10건의 주택을 신축판매하였으나 1993년 이후에는 1건의 부동산만을 취득하였을 뿐이고 특히 쟁점부동산은 소규모의 근린생활(각층 13평)시설 및 주택으로 청구인이 1996.12.10. 신축한 후 1년여 임대 및 거주주택으로 사용하다가 양도하였고 쟁점부동산을 양도한 후 1999.4.28. ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 주택을 취득하여 현재까지 거주하고 있는 점등을 종합해 보면 청구인의 쟁점부동산의 양도행위는 일반인들 중에서 통상 일어날 수 있는 거래행위라고 인정되므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업의 재고자산의 양도로 보기는 어렵다고 인정되며 청구인이 1998.1.22. 부동산임대업 사업자등록을 하고 쟁점부동산을 부동산임대용으로 사용하였으므로 사업용 자산을 매매한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

(2) 다음으로 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도·양수에 해당하는지에 대하여 보면, 사업의 양도란 물적·인적 시설 및 권리·의무등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 바, 쟁점부동산의 양도계약서에 사업의 양도·양수라고 인정할 만한 내용인 임대차관계 및 임차인에 관한 권리의무의 구체적인 승계내용이 표기되어 있지 않으며 취득자 전○○○이 양수후에도 계속 임대업을 영위하였는지가 확인되지 않고 있고 청구인이 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도라는 거증으로 제시한 계약서상에 "전세금 및 모든 권리를 승계하기로 한다"는 내용의 필체가 계약서의 당초 필체와 다른점 등으로 보아 청구인이 제시하는 계약서가 신빙성이 있다고 보기 어렵고 쟁점부동산의 일부(1-2층)만 임대중이었고 일부 주택부분은 청구인의 동생들이 사용하였으므로 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄적 양도·양수에 해당한다고 보기 어렵다고 인정된다.

(3) 또한 이 건 부가가치세 세율적용 문제는 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 쟁점부동산의 양도는 임대부동산의 양도에 해당되어 사업용자산을 매매한 경우이므로 청구인의 과세유형인 과세특례세율이 적용되어야 할 것이다

(4) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인의 쟁점부동산의 양도는 사업용자산의 매매에 해당한다 할 것이므로 주택부분을 제외한 근린생활시설(83.32㎡)에 대하여 청구인의 과세유형인 과세특례 세율을 적용하여 부가가치세가 과세되어야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.