3. 쟁점 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 매매차익을 목적으로 한 1년이내의 단기양도로 보아, 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시에 시행된 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호는 토지의 경우에는 당해 토지의 양도당시 기준시가를 양도가액으로 하는 것이나, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항은 법 제96조 제1호 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하면서 그 제1호 나목에서 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년이내의 부동산을 양도하는 경우를 규정하고 있다. 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 제1항은 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.』고 규정하면서, 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.』고 규정하고 있다. 지방세법 제111조 【과세표준】 제5항 제3호는 법인장부 등에 의하여 취득가액이 입증되는 취득의 경우 취득당시의 가액은 사실상의 가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조【취득의 시기 등】 제1항은 『유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 본다. 다만, 잔금을 계약상의 지급일 전에 사실상 지급한 경우와 법 제111조 제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다.』고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 이 건 양도소득세 부과처분과 관련하여 쟁점토지의 취득시기(1997.5.2)와 쟁점토지의 취득가액(2,614,080천원) 및 양도가액(18,451,048천원), 쟁점외토지의 취득시기(1997.5.2) 및 양도시기(1998.11.2) 등에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점토지의 양도시기에 대하여만 다툼이 있으므로, 이에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 1997.5.2 쟁점토지를 취득하였다가 그 날로부터 1년이내인 1998.2.9 잔금(1,223,794천원)을 수령한 것은 단기매매차익을 목적으로 한 거래에 해당한다고 보아, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였고, 이에 대하여 청구인은 1998.2.9 수령한 쟁점토지의 잔금상당액은 쟁점외토지 매매의 증거금이며 쟁점토지의 매매는 쟁점외토지의 매매가 정상적으로 완료된 경우에 효력이 발생하도록 당사자간 합의하였으므로, 쟁점토지의 양도시기는 쟁점외토지의 잔금청산일인 1998.11.2로 보아야 한다고 주장하고 있다. 먼저, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매계약체결 경위에 대하여 살펴본다. 청구외법인은 청구인 소유의 쟁점토지를 청구외법인의 ○○○마켓 매장(이하 "○○○매장"이라 한다)의 신축을 위하여 1997.5.7 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금(1,845,105천원)을 지급한 후 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 3,181,864천원의 근저당권을 설정한 바 있고, 1997.5.26 중도금으로 15,382,149천원을 지급하고 다음날인 1997.5.27 소유권이전청구권 가등기를 하였다. 이후 쟁점토지에 대한 계약체결당시에 설정된 도로구획선이 청구외법인의 건축허가 과정에서 변경되어 쟁점토지중 ○○○리 ○○○의 31㎡와 같은 리 ○○○의 489㎡가 도로로 편입됨에 따라 기 설계 완료한 ○○○매장과 같은 모양과 같은 크기의 면적을 유지하기 위해서는 도로로 편입된 면적과 유사한 크기의 면적을 추가로 확보할 필요가 발생하였으며, 따라서 쟁점토지에 연접하면서 편입되는 도로부분과 반대쪽에 위치한 청구인 소유의 쟁점외토지에 관한 추가 매매계약을 체결하게 되었는 바, 이러한 사실은 처분청도 인정하는 바이다. 이와 같이 쟁점토지중 도로편입분을 제외하고 ○○○매장을 신축하는 경우 ○○○매장의 동쪽 하단이 도로에 연접하게 됨에 따라, 건축시에 필수적으로 요구되는 이격거리[ㅇㅇㅇ시 조례(1988.1.17 제214호로 제정된 것)상 ○○○매장의 경우에는 4m이상]의 확보가 곤란하게 되며, 이격거리 확보를 위해 ○○○매장을 전체적으로 서쪽으로 이동할 경우에는 당초 쟁점토지의 서쪽 상단에 계획하였던 차량진입 통로의 확보가 곤란한 사실이 ○○○매장의 배치도면 등의 심리자료에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지중 도로편입부분을 제외하면 ○○○매장과 관련한 건폐율이 62.4%에 이르러 법정 건폐율(60% 이하)을 충족시키지 못하게 되는 사실이 인정된다. 청구인과 청구외법인은 쟁점외토지를 도로편입분에 갈음하여 매매계약을 체결하여 쟁점외토지상에 ○○○매장이 일부 위치하도록 조정함으로써, ○○○매장의 당초 설계도면의 변경없이 이격거리의 확보․차량진입 통로의 확보 및 건폐율(쟁점외토지 편입시의 건폐율은 59.94%임) 등의 제 문제가 해결된 것으로 보인다. 쟁점토지중 도로편입분이 발생하지 아니하였다면 당초 계약내용대로 쟁점토지의 양도가 이루어졌을 것이나(당초 계약서상의 잔금지급약정일은 쟁점토지 취득후 1년 이후임), 이와 같은 상황변화에 따라 당초 쟁점토지의 매매계약체결금액과 같은 금액(평당 6,500천원)에 쟁점토지중 도로편입면적(520㎡)에 갈음하여 쟁점토지의 서쪽에 연접한 쟁점외토지(594㎡)를 ○○○매장의 신축이라는 동일 목적하에 추가로 매매계약 체결한 것으로 보여지는 바, 그러하다면 청구인과 청구외법인간에 체결된 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매계약은 사실상 하나의 거래로 봄이 타당할 것이다. 이러한 사실은 쟁점외토지의 매매계약서에 의하여도 확인되는 바, 동 매매계약서에는 청구외법인이 청구인에게 증거금을 지급한 후에 이에 따른 근저당을 설정하고, 청구외법인이 토지거래허가 등을 취득하는 경우 증거금을 계약금으로 보도록 규정하는 등 쟁점토지의 계약서와 기본구조를 같이 하고 있으며, 동 계약서 제2조(중도금의 지급 및 분필절차와 건축허가의 이행) 제1항에는 『본 계약의 체결과 동시에 청구외법인은 청구인에게 쟁점토지 매매대금의 잔금상당액 5%(1,223,794천원)와 쟁점외토지 매매대금의 95%를 증거금으로 동시에 지급한다.』고 규정하고 있고, 제3조(허가, 신고 절차의 이행) 제2항은 『본 계약은 제1항의 허가, 신고(외국인 토지 취득에 관한 허가 등)를 취득하는 때에 효력이 발생하며, 그 경우 매수인이 매도인에게 지급한 위 증거금은 계약금으로 지급한 것으로 본다.』고 규정하고, 같은 조 제3항은 『청구인은 청구외법인에게 위 증거금을 담보로 쟁점외토지에 증거금의 120%에 해당하는 1순위 근저당권을 설정한다.』고 규정하고 있으며, 제4조(잔금지금 및 소유권 이전) 제2항은 『청구외법인은 쟁점토지가 청구외법인의 명의로 이전되는 같은 날 다음의 사항이 충족되는 것을 조건으로 쟁점외토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부받음과 동시에 매도인(청구인)에게 매매대금의 5%인 잔금 58,500천원을 지급하여야 한다.
1. 제3조 제1항(외국인 토지취득허가 및 토지거래신고 등) 및 제3항에 따라 본 계약의 효력이 발생하고, 동 허가등이 취소되지 아니할 것
2. 기타 제6조에서 인정하는 경우를 제외하고 매수인이 본 부동산에 대한 완전한 소유권 및 점유를 취득함에 아무런 장애가 없을 것』이라고 규정하고 있으며, 제7조(잔금지급 및 소유권이전) 제2항에서는 『본 계약이 일방당사자의 귀책사유로 인하여 해제되는 경우 타방당사자는 계약금의 3배에 상당하는 금액을 손해배상액으로 상대방에게 배상하여야 한다.』고 규정하고 있다. 처분청이 주장하는 바와 같이 1998.2.9 쟁점토지의 잔금상당액을 잔금으로 지급받은 것이라면 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하는 것이 일반적이라 할 것인 데, 쟁점토지의 등기부상으로는 동 매매계약서의 내용과 같이 위 증거금의 120%인 2,802,352,800원을 채권최고액으로 하고 청구외법인을 채권자로 하여 쟁점외토지에 근저당권이 설정되었다가 쟁점외토지의 잔금이 지급된 이후(1998.11.4)에야 비로소 쟁점외토지와 함께 쟁점토지의 소유권이 청구외법인에게 이전된 사실과 매매계약의 내용상 1998.2.9 수령한 위 증거금은 쟁점외토지의 매매가 정상적으로 종료될 시점까지는 청구인에게 확정적으로 귀속되었다고 보기도 어려운 점으로 볼 때, 위 계약서상의 증거금은 쟁점외토지 계약의 이행을 확실히 보장하기 위하여 청구외법인이 청구인에게 지급한 일종의 담보금적 성격을 갖는다고 보아야 할 것인데, 청구외법인 입장에서는 청구인으로 하여금 위 증거금 수령이후에는 쟁점외토지의 매매계약에 기속시킴으로써 쟁점외토지의 취득을 보다 확실히 하기 위하여 쟁점외토지 매매대금의 95%에 상당하는 가액외에 쟁점토지의 잔금상당액을 증거금에 포함시킨 것으로 보여지는 바, 위 증거금을 통하여 쟁점토지와 쟁점외토지는 하나의 거래로 연결지워지고 있다. 한편, 지방세법 제111조 제5항 제3호 와 같은 법 시행령 제73조 제1항에 의하면 개인과 법인간에 거래에 있어 부동산 등의 취득시기는 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있어 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 양도시기등과 같은 취지로 규정하고 있고, ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구청장은 청구외법인의 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득세를 결정함에 있어 청구외법인이 쟁점토지등을 취득한 시기를 1998.11월로 한 사실이 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구청장의 징수결의서 및 영수증 등의 심리자료에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 시기와 청구외법인이 쟁점토지를 취득한 시기가 일치하는 것이 합리적이라는 관점에서 볼 때에도, 이 건 양도소득세를 결정함에 있어 쟁점토지의 양도는 쟁점외토지와 함께 양도된 것으로 보아야 할 것이다. 이상에서 살펴본 바와 같이 쟁점외토지는 쟁점토지중 도로편입분에 갈음하여 당초 계약내용을 변경하여 대체 취득한 것으로서, 쟁점토지와 쟁점외토지는 ○○○매장 신축을 위한 동일 목적하에 양도된 것이고, 쟁점외토지의 계약내용을 볼 때에도 쟁점토지의 잔금상당액이 쟁점외토지의 증거금으로 연결되는 점과 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구청장이 ○○○매장의 취득시기를 쟁점토지와 쟁점외토지를 구분하지 아니하고 결정한 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지와 쟁점외토지는 사실상 하나의 거래에 의하여 양도된 것으로 보아야 할 것인 바, 그러하다면 쟁점토지의 양도시기는 쟁점외토지의 잔금이 청산된 1998.11.2로 보아야 할 것이며, 그렇다면 취득(1997.5.2)한 지 1년이 경과하여 양도한 쟁점토지를 1년이내에 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 이 건 양도소득세는 취소함이 타당한 것으로 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.