주거용 건물에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심2000부 1352(2000.11. 2) 맙�○○○ 소유의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 169.7㎡ 및 지상 근린생활시설 243.81㎡ 및 주택 153.72㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 채권자 겸 근저당권자로서 근저당권을 설정(채무자 ○○○)하고, 쟁점부동산이 강제경매되어 2000.2.8 ○○○공사에 채권액 112,898,040원의 채권계산서를 제출하였다. 처분청은 ○○○공사에서 체납자 청구외 ○○○ 소유의 쟁점부동산을 공매의뢰하여 1999.11.23 이를 매각하고 2000.3.3 다음과 같이 배분하였다. 【공매대금 배분 내역】 (단위: 원) 순위 성 명 배분금액 비 고 0 체납처분비 4,702,740 1

○○○ 7,000,000 2 수영세무서 37,800 3

○○○ 25,000,000 4 수영세무서 98,216,390 5

○○○ 13,000,000 6

○○○ 30,000,000 7 (주)○○○ 24,043,070 합계 202,000,000 청구법인은 이에 불복하여 2000.5.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 소득세법시행령 제154조 제3항 단서에 의하면, 『복합건물에서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있으므로, 복합건물에 대하여 주택임대차보호법을 적용하여 이 건 공매대금을 배분한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구외 ○○○와 ○○○가 주택과 주택면적보다 큰 점포를 동시에 임차하여 비디오 대여점 및 주택수리업 등의 사업을 영위하면서, 그들의 가족들과 함께 실제 거주한 사실이 확인된다. 따라서 청구외 ○○○와 ○○○가 임차한 건물은 주거용 건물에 해당된다 할 것이므로, 주택임대차보호법 제2조 의 규정에 의하여 이 건 공매대금을 배분한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구외 ○○○와 ○○○가 임차한 건물에 대한 전세보증금이 주택임대차보호법 제2조 의 규정에 의하여 우선 변제받을 수 있는 채권에 해당된다고 보아 위 임차자들에게 공매대금을 배분한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세징수법 제80조 【배분금전의 범위】제1항 제3호에 의하면, 『세무서장은 압류재산의 매각대금을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 제81조 【배분방법】제1항에 의하면, 『제80조 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는, 『세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다.』고 규정하고 있다. (2) 주택임대차보호법 제2조 【적용범위】에 의하면, 『이 법은 주거용건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.』고 규정하고 있다. 같은 법 제8조 【보증금 중 일정액의 보호】제1항에 의하면, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는, 『제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】에서는, 『법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다.』고 규정하고 있다. (3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】제3항에 의하면, 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 지하 1층 지상 4층의 근린생활시설243.81㎡(1∼2층) 및 주택 153.72㎡(3∼4층)로서, 주택 면적보다 근린생활시설 면적이 더 큰 사실이 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구외 ○○○는 1993.7.17 점포 1칸과 방 2칸을 임차하여 1993.8.13 가족 3명과 함께 주민등록을 이전하고 1994.12.6 확정일자를 공증한 사실이 주민등록표 등에 의하여 확인되며, 비디오 대여점 약 10평과 안방 및 자녀들의 방 약 7평 합계 약 17평을 임차하여 사용하고 있음이 중앙감정평가법인의 건물내부구조 및 임대상황표, 처분청의 현지조사자료 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구외 ○○○는 1992.11.10 점포 1칸과 방 1칸을 임차하여 자녀 1명과 함께 1994.12.7 주민등록을 이전하고 1994.12.6확정일자를 공증한 사실이 주민등록표 등에 의하여 확인되며, 설비공사 등 주택수리점 약 7평과 살림방 약 6평 합계 13평을 임차하여 사용하고 있음이 ○○○감정평가법인의 건물내부구조 및 임대상황표, 처분청의 현지조사자료 등에 의하여 확인된다.

(4) 위 임차인들은 쟁점부동산외에 다른 주거용 주택이 없을 뿐만 아니라, 인근 주민과 통장의 확인에 의하면, 입주일부터 공매대금 배분일까지 실제 쟁점부동산에서 거주한 사실이 확인된다.

(5) 청구법인은 복합건물에서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하므로, 복합건물에 대하여 주택임대차보호법을 적용하여 이 건 공매대금을 배분한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구법인의 위 주장은 쟁점부동산의 주택 면적 153.72㎡(3∼4층)이 주택외의 면적 243.81㎡(1∼2층)보다 적어, 주택외의 면적은 주택으로 보지 아니하여야 하므로, 청구외 ○○○와 ○○○가 임차한 건물에 대한 전세보증금은 주택임대차보호법 적용 대상이 아니라는 취지로 이해되나, 주거용 건물에 해당하는지의 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 임대차목적 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(대법원 95다51953, 1996.3.12, 같은 뜻임).

(6) 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 위 임차자들은 그들의 가족들과 함께 쟁점부동산을 유일한 주거지로 하여 일상생활을 영위한 것으로 확인되므로, 이를 주거용 건물로 사용하였다고 보아 주택임대차보호법 제2조 의 규정에 의하여 그들의 전세보증금은 우선 변제받을 수 있는 채권에 해당된다 할 것이다. 따라서 이 건 공매대금을 배분한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.