실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000부 1026(2000.10.27) 998.8.10 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 외 55필지 670,646㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○시장진흥(주)에 양도하고 실지거래가액으로 확정신고하였으나, 처분청은 양수자인 청구외 ○○○시장진흥(주)가 청구인과 특수관계이고 신고된 양도가액이 개별공시지가에 비해 저가임을 이유로 개별공시지가를 적용하여 2000.3.30 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 283,120,884원을 부과하자 청구인은 이에 불복하여 2000.4.10 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 아파트 건설업자로서 IMF 시대의 사업부진으로 인하여 자금사정이 악화되어 쟁점토지를 처분하려고 하였으나, 매수자가 없어 청구인의 장남이 운영하는 청구외 ○○○시장진흥(주)에 부탁하여 170,000,000원에 양도하게 된 것으로, 쟁점토지에는 청구인의 세금체납으로 인해 관계기관에 압류된 필지가 23필지가 포함되어있고 매수하려는 사람이 없었기에 시가보다 낮은 가격에 양도하게 된 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 하며, 또한 개별공시지가라고 하더라도 정확히 토지가액을 반영하지 못할 수도 있으므로 단순히 양도가액이 개별공시지가 보다 저렴하다 하여 실지거래가액을 인정하지 않고 개별공시지가를 적용하여 처분하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 개별공시지가의 20%에도 미치지 못하는 저가로 시가임을 인정하기가 어렵고 양수법인이 청구인과 특수관계자에 해당되어 정당한 매매로 인정할 수 없으므로 청구인이 신고한거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도한 후 실지거래가액으로 신고하였으나 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

(2) 동법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 호 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1980년초부터 1997년까지 계속 취득해오다가 1998.8.10 청구외 ○○○시장진흥(주)에게 일괄 양도하였고, 1999.5.31 취득가액 100,182,850원, 양도가액 170,000,000원으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으며, 처분청은 청구외 ○○○시장진흥(주)가 청구인의 장남이 운영하는 업체로 특수관계에 해당하고 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가의 16.2%에 해당하여 신빙성이 없는 것으로 보고 쟁점토지의 양도차익을 개별공시지가(취득가액 204,136,295원, 양도가액 1,048,864,309원)에 의하여 결정하였다.

(2) 이에 대해 청구인은 쟁점토지와 인접한 토지의 개별공시지가를 비교해보면 금액차이가 2.7배인 경우도 있어 불합리한 점이 많으므로 개별공시지가를 기준으로 양도가액의 진위 여부를 가리는 것은 부당하고, 쟁점토지를 양수하려는 사람이 없어 청구외 ○○○시장진흥(주)와 협의하에 매매가 이루어진 것으로 청구인이 신고한 금액은 저가이긴 하나 실지로 거래한 가액임을 주장하면서 청구외 ○○○시장진흥(주)의 현금원장과 매매계약서를 제시하고 있으나,

(3) 청구인은 쟁점토지의 1998년 개별공시지가가 잘못 고시될 수도 있다고 주장 할 뿐 쟁점토지의 개별공시지가에 비해 청구인이 신고한 가액이 16.2%에 불과한 부분에 대해서는 뚜렷한 설명이나 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 실지거래가액의 근거로 제시한 청구외 ○○○시장진흥(주)의 현금원장을 보면 쟁점토지의 양수대금 중 잔금으로 지급된 140,000,000원이 대표이사의 일시가수금에 의해 지급되었음을 알 수 있어 청구인의 자(子)가 대금을 지급한 것으로 가족간의 거래와 다름이 없어 신빙성이 없어 보이고, 청구인은 청구외 ○○○시장진흥(주)의 대주주(75%)로서 장남이 대표이사로 되어있지만 실질적인 의사결정권은 청구인이 행사한다고 볼 수 있으므로 쟁점토지의 매매를 독립된 당사자간의 정상적인 거래라고 보기는 어렵고 따라서 신고된 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다.

(4) 또한, 쟁점토지에는 청구인의 체납세금 550,600,000원에 대해 관련 세무서에서 1996.10.12 압류가 되어있으므로 거래가격을 정상적으로 산출할 수 없었다고 청구인은 주장하고 있으나, 쟁점토지의 압류에 대해서는 양도일 현재 압류가 해제되지 않았음에도 불구하고 청구인이 제시한 매매계약서에 이에 대한 조건이 명시되어있지 않아 실지 매매계약서로 보기도 어렵고, 설령, 청구외 ○○○시장진흥(주)에서 동 압류에 대해 아무런 조건없이 쟁점토지를 양수하면서 양수가액을 170,000,000원으로 계약하였다면 사회통념상 청구인의 체납세금을 청구외 ○○○시장진흥(주)가 부담하는 것으로 합의 하였다고 보아야 할 것이므로 청구인이 실지 양도한 가액은 매매계약서의 금액과 체납세금의 합계액이 되어 청구인의 신고가액과는 다른 것으로 보여지므로 청구인의 신고가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

(5) 위의 내용을 종합해보면 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보이므로 쟁점토지의 실지 양도가액이 불분명한 것으로 보고 개별공시지가를 적용한 처분청의 부과처분은 정당하며 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.