압류부동산의 매각대금의 배분이 적법한지 여부

심판청구번호 국심2000부 0998(2000.12.11) 청구인 성 명 ○○○협동조합 조합장 ○○○ 주 소 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 주 소 행 정 처 분 청 ㅇㅇ세무서장 주 문 심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구외 ○○○의 부가가치세 체납으로 ○○○소유인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 건물 69.97㎡, 대지소유권 40.597㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1998.9.30 압류 등기하였고 청구외 ○○○과 ○○○은 쟁점주택에 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입하였다. 처분청은 1998.12.10 ○○○공사(구 ○○○공사) ○○○지점에 쟁점주택의 공매를 의뢰하였고, 1999.10.9 ○○○공사 부산지사장은 공매공고를 하였으며, 2000.4.7 처분청은 쟁점주택의 공매로 인한 매각대금 43,200,000원을 아래와 같이 배분하고 청구인에게는 후순위로 채권청구금액 34,157,863원중 20,491,920원만 배분하였다. 순위 권리관계 권리자 배분금액 비 고 1 체납처분비

• 1,108,080원

• 2 소액주택임차권

○○○ 10,800,000원 1998.10.9전입 3 소액주택임차권

○○○ 10,800,000원 1999.5.28전입 4 근저당권 제8조가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권』이라고 규정하고, (2) 주택임대차보호법 제3조 【대항력】 제1항에서 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』고 규정하고 있고, 같은 법 제8조【보증금중 일정액의 보호】 제1항에서 『임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다』고, 그 제3항에서 『제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며,

(3) 같은법시행령 제3조【보증금중 일정액의 범위등】에서는 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를, 같은령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】에서는 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.10.28 청구외 ○○○이 자립예약금 20,000,000원을 대출받으면서 쟁점주택에 근저당권(채권최고액 25,000,000원)을 설정하였으며, 청구외 ○○○은 1998.10.9 쟁점주택에 임차보증금 20,000,000원에, 청구외 ○○○은 1999.5.28 임차보증금 15,000,000원에 쟁점주택에 주민등록 전입하여 주택임대차보호법상 임차보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있는 임차권자에 해당되는지에 대하여, 청구인은 임차인 ○○○, ○○○이 쟁점주택에 실제 거주한 사실이 없는 가장임차인이고, 설사 거주하였다고 하더라도 가정공동생활을 하여 1가구로 보아야 하므로 소액임차권자로 볼 수 없어 우선변제권이 없다고 주장하고 있는바 이에 대하여 살펴본다.

(2) 우선 쟁점주택의 임차인들이 가장임차인 인지에 대하여 보면, 처분청에서는 임차인 ○○○은 쟁점주택에서 잠만 자고, ○○○은 항상 거주하며, 임차보증금이 허위금액인지 입증되지 아니 하고, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 에 규정하고 있는 가정공동생활여부는 발견하지 못하였다고 출장복명서(2000.4.6 조사자 8급 ○○○)에서 확인하고 있다. 임차인들은 쟁점주택에 입주사실을 확인하고 있으며, ○○○아파트관리사무소장은 쟁점주택의 소유자인 ○○○의 비거주사실 및 임차인 ○○○의 입주사실을 확인하고 있다. 임차인들의 주민등록사항을 보면 임차인 ○○○은 혼자만 주민등록이 되어있으나 임차인 ○○○은 가족이 같이 주민등록되어 있다. 다음 임차인들이 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 에서 규정하고 있는 가정공동생활로 볼 수 있는지에 대하여 처분청의 출장복명서와 같이 공동생활여부를 발견할 수 없다고 확인하고 있으나, 청구인은 구체적인 입증을 제시하지 못하고 있다.

(3) 주택임대차보호법과 국세기본법에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주민등록 전입신고를 한 때에 임차보증금 중 일정액이 다른 담보물권자보다 우선변제권이 있고, 보증금중 일부를 보호받을 수 있는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 당해 임대차보증금 중 일정액은 국세나 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있고, 여타 채권과의 우선순위를 정함에 있어 주택임대차보호법상 임차인의 대항요건은 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마치는 것 외에 다른 조건은 없다.

(4) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하면, 주택임대차보호법이 우선변제를 받을 임차인의 범위를 구체적으로 규정하고 있는 것은 소액임차인에 대한 특별한 보호수단으로 여겨지며, 국세기본법에서 주택임대차보호법이 정한 요건에 해당하는 임차인의 경우 그 임차보증금 중 일정액은 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하고 있는 점은 국가가 사인간의 주택임대차 관계에 개입하여 선순위 담보채권보다도 소액임차인의 채권을 우선 배분토록 한 주택임대차보호법의 입법취지와 같은 맥락이다. 처분청이 임차인들이 국세의 압류등기일 이후이나 쟁점주택의 공매공고일 이전에 주택임대차계약을 체결하고 전입한 임차인 ○○○, ○○○의 경우 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의하여 우선하여 변제받을 수 있는 보증금에 대하여는 쟁점주택의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단(국심2000중1653, 2000. 10.24같은 뜻임)되므로 처분청에서 임차인 ○○○ 및 ○○○의 임차보증금중 일부를 우선 배분하고 나머지를 청구인에게 배분한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.