신고한 양도가액의 실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심2000부 0842(2000. 6.21)

○○(이하 "청구인들"이라 한다)는 청구인중 ○○○이 1983.12.26 취득한 부산광역시 연제구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 대지 525㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다)와 청구인중 ○○○가 1994.8.28 취득한 같은동 ○○○ 대지 90㎡(이하 "쟁점②토지"라 하고, 쟁점① 및 ②토지 모두를 이하 "쟁점토지"라 한다)상에 청구인들 공동명의로 근린생활시설 등 건물 1,905.11㎡(위 건물과 쟁점토지를 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.2.27 신축하여 보유하다가 쟁점부동산을 1998.11.12 양도하고 취득가액 857,306,000원, 양도가액 780,000,000원을 실지거래가액으로하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 실거래양도가액이 실지거래금액과 상이하고 취득가액 또한 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산 1998년귀속 양도소득세 195,860,510원(○○○ 181,052,230원, ○○○ 14,808,280원)을 1999.12.15 청구인들에게 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2000.2.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청에서는 청구인들이 쟁점부동산을 ○○○에게 1,220,000,000원에 양도하고도 ○○○외 2인에게 780,000,000원에 양도한 것으로 양도가액을 과소신고하였다고 하나 부산지방국세청의 조사팀에 의거 실지양도가액이 확인되었으며 취득가액의 경우 쟁점①토지는 청구외 ○○○로부터 65,000,000원, 쟁점②토지는 청구외 ○○○으로부터 133,000,000원에 매입하고 건물 신축비용은 총 892,067,000원이 소요된 것이 각종 증빙에 의해 확인되므로 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 계산과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 신고한 양도시의 실지거래가액이 사실과 다르고, 취득시의 실지거래가액도 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 실정이므로 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산 양도와 관련하여 기준시가로 양도차익을 산정 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 본문에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 규정하면서 제1호에서 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고 같은법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.∼3. (생략)』이라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며 같은조 제6항에서는 『국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인들이 쟁점부동산을 1998.11.12 양도하고 취득가액은 쟁점①토지 65,000,000원, 쟁점②토지 27,000,000원, 건물신축비 765,306,000원 등 총 857,306,000원, 양도가액은 780,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실, 쟁점부동산의 실제양도가액이 청구인들이 당초 신고한 금액보다 440,000,000원이 많은 1,220,000,000원이라는 사실등에 대하여는 처분청과 청구인들간에 다툼이 없다. 살피건대, 청구인들이 양도소득세를 신고함에 있어 양도가액을 허위로 과소 신고한 사실을 처분청에서 적출하여 기준시가로 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인들은 양도가액은 처분청에서 조사확인한 1,220,000,000원, 취득가액은 당초 신고한 금액(857,306,000원)보다 232,761,000원이 많은 1,090,067,000원(쟁점①토지 65,000,000원, 쟁점②토지 133,000,000원, 건물신축비 892,067,000원)이 실지거래가액이므로 확인된 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하면서 토지취득관련 증빙으로는 매매계약서를, 건물신축비용 관련증빙으로는 입금표 및 영수증 등을 증빙으로 제시하고 있으나, 쟁점②토지 취득관련 증빙의 경우 당초 신고시 제출한 매매계약서에는 거래금액이 27,000,000원으로 기재되어 있는데 심판청구시 제출된 계약서에는 133,000,000원으로 기재되어 있어 어느것이 실제계약시 작성된 계약서인지를 알 수가 없고, 건물신축비용 또한 청구인들이 제시한 증빙만으로는 실제공사에 투입된 비용을 정확히 파악할 수 없는 실정이여서 청구인들이 심판청구시 주장하고 있는 실지거래가액(취득가액)은 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니한다할 것인바, 쟁점부동산 양도에 대하여 앞에서 살펴본 법령의 규정에 의거 기준시가로 양도차익을 산정 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.