부동산양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000부 0735(2000. 7.29) 0.29 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 52.9㎡, 대지상 건물 211.1㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 경매로 취득하여 1997.7.18 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액: 292,000,000원, 취득가액: 203,710,000원)으로 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.2.8 청구인에게 1997년도분 양도소득세 53,471,450원을 추가하여 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.15 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1987.10.10 경매를 통하여 203,710,000원에 취득하였고, 1997.7.18 양도하면서 청구인이 직접 수령할 매매대금은 292백만원으로 하고 쟁점부동산의 전세보증금(3,680만원)은 매수인이 책임지는 조건으로 양도하고 양도소득세 예정신고시 취득가액은 203,710,000원으로 하고 양도가액은 청구인이 직접 수령한 292,000,000원으로 하여 신고 납부하였던 것으로서, 청구인이 부동산거래의 전문가가 아니어서, 세입자들의 전세보증금등 일체를 매수인이 책임지기로 하여 쟁점부동산 매매계약서 작성시 청구인이 순수하게 받기로 한 292,000,000원만을 기재하였고, 이를 실지거래가액으로 신고한 것이나, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 직접 수령한 292,000,000원과 전세보증금 36,800,000원을 합한 328,800,000원이며, 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인됨에도 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 부당하므로 이를 취소하고 실지거래가액으로 과세표준과 세액을 재계산하여 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 당초 292,000,000원으로 신고하였다가 양도가액을 328,800,000원(청구인이 신고한 매매대금 292,000,000원 및 전세보증금 36,800,000원을 합한 금액)으로 결정하여 줄 것을 심판청구하였으나, 청구인은 처분청의 실지조사시 본인소유의 쟁점부동산과 관련한 전세보증금을 정확하게 기억하지도 못하였고 주장의 일관성도 없었을 뿐만 아니라, 매매계약서상에 전세보증금이 표기되어 있지 않아 양도가액을 확인할 수 없었으며, 청구인이 당초 양도가액으로 신고한 292,000,000원이 실지거래가액이 아니라고 스스로 인정하면서도 거래증빙서 등에 의하여 확인되지도 않는 328,800,000원을 양도가액으로 인정하라는 것은 소득세법 제96조 제2호 의 양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 판단되므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다로 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1987.10.10 법원경매를 통하여 취득하고, 1997.7.18 청구외 ○○○에게 양도하여 실지거래가액(양도가액: 292,000,000원, 취득가액: 203,710,000원)에 의하여 양도차익 예정신고한 것에 대하여, 처분청은 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 처분청과 청구인이 제시하는 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 취득가액(203,710,000원)에 대하여는 ○○○지방법원의 경락허가결정서 및 영수증에 의하여 확인되므로 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 양도가액에 대해서는 처분청의 경우 불분명한 것으로 보고 있고, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 당초에는 청구인이 매수인으로부터 직접 받기로 했던 292,000,000원을 신고했으나, 매수인이 책임지기로 한 임대보증금(3,680만원)을 포함하면 양도가액이 청구인이 당초 신고했던 292,000,000원이 아니라 328,800,000원이라는 주장이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액과 처분청이 과세한 기준시가를 보면 아래표와 같다. 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 청구인 주장(1: 실지거래가) 328,800,000원 203,710,000원 125,090,000원 처분청 결정(2: 기준시가) 575,955,900원 385,789,792원 190,166,108원 1/2 57.1% 52.8% 65,076,108(2-1)

(3) 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인되는지 본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 328,800,000원이라는 증빙으로 청구인이 매수인으로부터 직접 수령한 292,000,000원의 입금내역을 알 수 있는 청구인의 예금통장(○○○은행 ○○○) 사본과, 매수인이 책임지기로 했다는 임대보증금(3,680만원)에 대한 증빙으로는 처분청이 실지조사시 징취한 1999.11.15자 청구외 ○○○(매수인)의 진술서를 제출하였으나, 위 1999.11.15자 청구외 ○○○의 진술서에 의하면 쟁점부동산의 임대보증금이 3,680만원이라고 진술하였으나, 1999.11.22자 또 다른 진술서에서는 위의 사실을 부인하고 쟁점부동산의 전세보증금 및 월세관계가 복잡하여 임대보증금 규모를 잘 모르겠다고 진술한 사실이 확인되므로, 위 ○○○(매수인)의 확인서만으로 양도가액이 신빙성이 있다고 인정하기 어렵다. 둘째, 처분청이 실지조사시 진술한 1999.11.22자 청구인의 진술서에 의하면 임대보증금이 1,500만원정도 되는데 당초 청구인이 신고한 양도가액(292,000,000원)에 포함되어 있다고 한 반면, 1999.11.25자 진술서에서는 임대보증금의 규모가 600∼700만원 정도될 것이나 정확하게 기억하지 못한다고 진술한 사실로 보아 청구인이 주장하는 임대보증금(3,680만원)을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다. 셋째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1994.7.20 근저당권이 설정(○○○ 2억원, 채무자 청구인) 되었다가, 1997.7.22 말소(1997.7.16 해지)된 사실이 확인되나, 1999.7.2 쟁점부동산의 매매계약서 작성시 근저당권 설정에 대한 언급이 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산을 양도하면서 기준시가보다 현저히 낮게(57.1%) 거래해야할 구체적인 사유의 제시가 없다.

(4) 위의 사실을 종합하여 보면 쟁점부동산거래의 경우 양도가액이 신빙성이 없다고 판단되므로, 이 경우 전시한 법령에 의거 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.