기준시가를 잘못 적용 후 신고하여 처분청이 적정기준시가로 재경정한 경우 실지거래가액으로 재경정할 수 있는?여부

심판청구번호 국심2000부 0545(2000. 9.18) 8.24 청구외 ○○○로부터 ○○도 ○○군 ○○○리 ○○○ 대지 198㎡외 대지 2필지 및 임야 1필지 등 합계 4필지의 토지 2,030㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 그 지상건물 4동 371.28㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며, 위 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하였다가 1995.7.31 청구외 ○○○에게 양도하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996.5.31 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지중 개별공시지가가 없는 대지 2필지와 임야에 대하여 취득시의 기준시가를 잘못 적용한 것으로 보아 새로이 평가한 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1999.4.1 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 36,490,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.21 심사청구를 거쳐 2000.2.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도소득세 확정신고시 기준시가로 신고하였으나, 신고시 기준시가 계산 오류로 처분청에 의해 추가고지된 바, 세무지식의 무지로 인하여 1996.5.31 당시의 신고 및 납부가 정당한 것으로만 알고 있었고, 만약 신고당시에 기준시가가 처분청이 결정한 것과 같은 큰 금액임을 알았다면 그 때 당연히 실지거래가액에 의한 신고를 하였을 것인데 그 시기를 놓친 것은 사실을 인정한다. 그러나 청구인은 1990.8.24 ○○○로부터 쟁점부동산을 375,000,000원에 취득하여 1995.7.31 ○○○에게 415,000,000원에 양도한 사실이 기제출한 입증서류(계약서 및 확인서)와 금융증빙(금융기관에 요청 중)등에 의해 확인되는 만큼 실지거래가액으로 과세되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 납세고지서를 받고 실지거래가액에 의거 과세할 것을 주장하나, 관련법령상 토지 등의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이고, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 예외적으로 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정하는 것임을 알 수 있는 바, 청구인은 1996.5.31 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고시 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고하였고, 이 건 결정일(1999.4.1)까지도 위 증빙서류를 신고한 사실이 없음이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이고, 당초 확정신고시 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정함에 있어, 취득당시 개별공시지가가 없는 임야에 대하여도 지목이 다른 인근 대지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 계산하고 양도차익을 산정한 것은 청구인의 잘못이라고 인정되므로, 이를 경정결정한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대하여 청구인이 기준시가를 잘못 적용하여 신고함에 따라 처분청이 적정기준시가로 경정 고지한 경우 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 재경정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제45조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (위 소득세법 제23조 제4항 제1호 와 제45조 제1항 제1호 가목의 규정은 1994.12.22자 개정에 의해 각각 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 가목으로 됨) 소득세법(1994.12.22 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별 필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (1994.12.31 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당 해 토지의 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다. 제170조【양도소득금액의 조사결정】④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경우와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조【양도소득에 관한 적용례】② 제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15조·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고하면서 개별공시지가가 없는 대지 2필지(○○읍 ○○○리 ○○○ 및 같은 곳 ○○○)와 임야 1필지(위 같은 곳 ○○○)의 취득가액에 대하여 쟁점토지중 개별공시지가가 있는 대지(위 같은 곳 ○○○)의 개별공시지가인 (87,000원/㎡)를 일률적으로 적용하여 신고하고 쟁점건물에 대하여는 신고하지 아니하였으며, 처분청은 개별공시지가가 없는 위 대지 2필지는 소재지 관할세무서장에게 평가 의뢰하여 통보받은 가액(○○○: 80,040원/㎡, ○○○: 84,340원/㎡)을 기준시가로 적용하고, 임야는 기준시가 (17,000원/㎡)를 적용함과 아울러 쟁점건물도 평가한 후 과세하였는 바, 이러한 위 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1996.5.31 양도소득세 확정신고 당시에 기준시가가 처분청이 결정한 것과 같은 금액임을 알았다면 그 때 당연히 실지거래가액으로 신고하였을 것이라고 하면서, 쟁점부동산을 375,000,000원에 취득하여 415,000,000원에 양도하였다는 내용의 계약서 및 확인서 등을 제시하며 이 건 실지거래가액으로 과세되어야 한다고 주장하고 있으나, 전시한 소득세법령상 토지 등의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이고, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 예외적으로 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정할 수 있는 것인 바, 청구인은 1996.5.31 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고시 기준시가를 잘못 적용하여 양도차익을 산정한 후 신고하였음을 스스로 인정하고 있고, 이 건 처분일인 1999.4.1까지 실지거래가액에 관한 증빙서류를 갖추어 신고한 사실이 없음이 확인되며, 청구인이 뒤늦게 주장하는 취득가액과 양도가액도 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 소득세법령의 관련규정에 의거하여 평가한 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.