계약당시 매립공사가 준공이나 사용허가 되지 아니한 상태에 있는 경우 지분의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 하며 취득시기는 조합가입일로 보고 양도시기는 포기각서 작성일로 봄이 타당함
계약당시 매립공사가 준공이나 사용허가 되지 아니한 상태에 있는 경우 지분의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 하며 취득시기는 조합가입일로 보고 양도시기는 포기각서 작성일로 봄이 타당함
심판청구번호 국심2000부 0432(2000.10.24) 轢�711,323,430원의 부과처분은 ○○○협동조합이 1981.7.8 ○○○지방해운항만청장으로부터 허가받은 부산광역시 사하구 ○○○동 ○○○ 공유수면매립지(면적 227,976.7㎡)중 청구인 지분(2,904평)을 취득할 수 있는 권리에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 1981.3.2(조합 가입일)을 취득시기로, 1995.6.2(포기각서작성일)을 양도시기로 하여 취득 및 양도당시의 기준시가를 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 ○○○협동조합(이하 "조합"이라 한다)이 1981.7.8 ○○○지방해운수산청으로부터 허가받은 공유수면매립공사(부산광역시 사하구 ○○○동 ○○○ 소재 268,820㎡)의 조합원으로 참여(1981.3.2)하고, 조선부지중 청구인의 인수지분(2,904평, 이하 "쟁점지분"이라 한다)에 대하여 1995.6.2 청구외 ○○○선박(주) 김○○○와 양도계약(가액:1,750,000,000원)을 체결·양도하고, 양도소득세과세표준확정신고나 자산양도차익예정신고를 이행한 사실이 없다 이에 대하여 처분청은 청구인이 양도한 쟁점지분을 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보아 청구인이 매립공사분담금을 최종 납부한 1995.5.15.을 취득시기로, 그 공사분담금 총액인 817,633,340원을 취득가액으로 하고, 매매계약체결일인 1995.6.2.을 양도시기로, 계약서상의 매매대금인 1,750,000,000원과 양수자가 부담하기로 약정한 공사분담금 55,582,560원을 합한 1,805,582,560원을 양도가액으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 2000.1.12. 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 711,323,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.11. 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점지분의 양도는 등기·등록 등의 명의개서를 요하는 자산이 아니고 거래사실만을 조합에 통지하는 절차일 뿐 아니라 준공 전 사용허가를 잔금청산일전에 받았으며, 부산광역시에서 준공 전 사용일을 완성된 토지로 하여 1996년도분 종합토지세가 부과된 사실이 있어 잔금청산일전에 이미 권리의 상태에서 토지라는 부동산으로 변화되었으므로, 이는 완성된 토지의 양도로 보아야 한다.
(2) 청구인이 공유수면매립공사에 조합원으로 참여하여 조합이 허가를 받은 1981.7.8.을 취득시기로, 잔금청산일인 1996.5.20.을 양도시기로 보아야 하며, 공유수면매립허가를 득하여 양도하기 전까지 약 15년간이나 매립공사분담금을 납부하여 왔으므로, 단기매매차익이나 단기간의 거래에 해당되지 아니함에도 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
(3) 매립공사분담금을 납입하기 위하여 청구인이 대표로 재직하고 있는 (주)○○○조선명의로 ○○○은행 등으로부터 300,000,000원을 대출받아 충당하였으나, 동 법인의 차입금으로 계상하지 아니하고 청구인이 직접 원금 및 이자 등을 상환하였으므로, 그 지급이자는 필요경비로 공제되어야 한다.
(1) 청구인이 조합원으로 참여한 쟁점참여지분은 실제 미완성된 상태로 매립공사에 지장을 받지 않는 범위내에서 제한적으로 일부 사용권을 허가한 것으로서 이를 완성된 토지로 볼 수 없으므로, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 최종 납부한 매립공사분담금의 납부일 및 합계금액을 취득시기 확정일 및 취득가액으로, 대금을 청산하기 전에 등기부 또는 등록부에 기재된 접수일인 1995.6.2.을 양도시기 및 청구인이 받은 매매대금과 양수자가 부담한 분담금을 합한 금액을 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 과세한 처분은 잘못이 없다.
(3) 청구인은 분담금의 납부를 위하여 금융기관으로부터 대출받은 차입금의 지급이자를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 대출자가 (주)○○○조선으로 되어 있음은 물론, 대출금을 매립공사분담금 지급에 실지 사용하였는지의 여부가 불분명하며 동 법인의 장부 등에 계상한 사실이 확인되지 아니하므로, 차입금의 지급이자를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생 하는 소득』이라고 규정하고, 같은 법 시행령 제157조【토지등의 범위】제3항에서『법 제94조 제2호에서 "대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권
2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)』라고 규정하고 있다. 같은 법 제96조【양도가액】에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보 유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허 위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우 로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기 재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포 함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』이라고 규정하고, 같은 조 제2항에서『완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다』고 규정하고 있다.
(1) 먼저, 쟁점지분이 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보아야 하는지 아니면, 원시 취득한 토지의 양도로 보아야 하는 지에 대하여 살펴본다. (가) 조합(1980.3.18 결성 및 인가)은 1981.7.8. ○○○지방해운수산청으로부터 부산감천항 중소조선공업단지의 공장부지조성을 위한 공유수면매립면허(기획416-8675, 총면적 268,820㎡)를 받았고, ○○○주식회사 대표이사인 청구인등 12개의 조선회사가 조선부지 조합원으로 참여(청구인은 1981.3.2. 가입, 인수지분 2,904평)하였으며, 청구인은 조합 설립당시인 1979년 12월부터 1993년 2월까지 당해 조합의 이사장(제1대∼제5대)으로 재직하였고, 매립공사가 항만방조제공사의 지연으로 1987년에 이르러서야 시작되어 이 건 심리일 현재까지 준공되지 아니하였으며, 동 매립공사의 공정이 약 95% 진척된 1996.5.16. ○○○지방해운항만청장으로부터 매립지 사용허가(항무5816-1055, 사용허가면적 227,976.7㎡)를 받았음이 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 조합원으로 참여한 1981년부터 양도계약체결 직전인1995.5.15.까지 그의 참여지분에 대해 조합에게 납입한 매립공사분담금의 총액은 817,641,528원이고, 1995.6.2. 청구외 ○○○선박공업주식회사 김○○○와 쟁점지분에 대한 양도계약(양도가액 1,750,000,000원이외에 양수자는 1995.5.10 불입기한 43,560,000원과 1995.5.15 불입기한 12,022,560원의 매립공사분담금을 부담하기로 약정)을 체결하고, 계약금 750,000,000원은 계약당일 500,000,000원 및 1995.7.20. 250,000,000원을, 나머지 대금 1,000,000,000원은 계약당일 발행한 어음 200,000,000원권 5매(어음결제일은 1995.9.20.부터 2개월간격으로 하여 1996.5.20.까지)로 지급받기로 약정하였고, 또한 양도계약 체결일에 청구인명의로 작성된 포기각서 및 양수자의 인수각서를 조합에 제출하였음이 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (다) 위 사실관계를 모아 판단하건 데, 청구인이 조합원으로 참여하여 공유수면매립공사의 준공에 앞서 토지 2,904평을 취득하는 쟁점지분을 양도하기로 계약을 체결(1995.6.2)하였으며, 그에 대한 포기각서(양수자는 인수각서)를 조합에 제출한 사실이 있는 이 건의 경우 계약당시는 매립공사가 준공이나 사용허가(1996.5.16)되지 아니한 상태에 있었으므로 쟁점지분의 양도는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보아야 하며, 그 취득시기는 조합가입일인 1981.3.2로, 양도시기는 포기각서 작성일인 1995.6.2로 봄이 타당하다고 판단된다.
(2) 다음, 쟁점지분의 양도를 투기성이 없는 것으로 보아 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 전시 소득세법 시행령 제166조 제4항 에 해당하는 거래의 경우에는 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하나, 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법이 아닌 거래 등으로 인정되는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 실지거래가액의 적용여부는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있으나, 토지나 부동산에 관한 권리의 양도거래에 따른 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고, 특별한 경우에 한하여 실지거래가액으로 하며, 부동산의 취득·양도경위나 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우에도 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 부동산거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분으로 재량권을 일탈한 부당한 처분이라 할 것이다.(국심99서1888, 2000.1.14.외 다수 같은 뜻임) (나) 그렇다면, 청구인이 1981.3.2 공유수면매립공사에 조합원으로 참여한 후 조합의 설립당시부터 1993년까지의 기간동안 조합의 이사장으로 재직한 사실이 있고, 약 15년간이나 매립공사분담금을 납부하여 온 점 등으로 보아, 쟁점지분을 투기적 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로, 쟁점지분의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 판단된다.
(3) 이외에, 청구인은 매립공사분담금 납부를 위하여 금융기관으로부터 대출받은 차입금의 지급이자를 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이나 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에는 소득세법 제163조 제6항 에서 규정하는 필요경비외에는 공제할 수 없는 것이므로 이 부분 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.