부동산의 상속재산평가

심판청구번호 국심2000부 0364(2000. 7.20) 청구인들(청구인명세: 별첨)은 1998.7.2 청구인의 부(父) 이○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망에 따른 상속세를 신고함에 있어서 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 436.5㎡, 건물 164.81㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 상속재산가액을 1998.10.1 "○○○감정평가법인"이 평가한 가액 491,231,000원과 1998.12.2 "○○○감정평가법인"이 평가한 가액 483,337,800원의 평균액인 487,284,400원으로 하여 신고하였다. 처분청은 위 감정평가액이 담보목적용이 아니고 상속세 절세목적으로 평가한 것으로 보아 청구인들의 신고가액을 부인하고 기준시가로 산정한 가액 722,793,150원으로 평가하여 1999.7.2 청구인들에게 1998년도분 상속세 74,147,050원을 결정고지 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.9.29 심사청구를 거쳐 2000.2.3 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점부동산을 담보로 대출은 받지 아니하였으나 감정평가서상쟁점부동산의 감정평가목적이 담보대출용으로 확인되고 있고 IMF 상황하에서 쟁점부동산의 임대보증금 155,000,000원에 대한 임차인들의 임대보증금 반환요구시 이에 대비하고 또한 상속인중 1인인 이○○○(장남)의 사업용자금의 필요에 대비하기 위하여 쟁점부동산의 감정가액을 평가의뢰한 것이고 또한 1998.12.14 ○○○은행 ○○○지점으로부터 1,000만원을 대출받은 사실이 있으므로 쟁점부동산의 감정평가액을 상속재산가액으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 1998.12.30 상속세신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을 ○○○감정평가법인이 1998.9.30을 평가기준일로하여 1998.12.2 483,337,800원으로 평가한 가액과 ○○○감정평가법인이 1998.9.30을 평가기준일로 하여 1998.10.1 491,231,000원으로 평가한 가액의 평균가액인 487,284,400원으로 평가하여 신고한 사실이 확인된다.

(2) 위 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인의 감정평가서에 의하면 감정평가목적이 주식회사○○○은행 ○○○지점에 담보로 제공하는 것으로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에는 담보제공과 관련된 내용이 등재된 사실이 없으며, 처분청의 조회에 의하여 주식회사○○○은행 ○○○지점(현 ○○○지점)이 회신(99.6.14 85호)한 내용에 의하면 위 지점에 쟁점부동산이 담보로 제공된 사실이 없는 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 감정평가목적이 담보제공을 위한 것이라고 주장하고 있으나 주장내용과 관련한 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서 위의 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인의 주장을 그대로 인정하기는 어려운 것으로 보여진다.

(4) 감정평가액을 시가로 인정하기 위해서는 상속개시일전 6월부터 상속세 과세표준신고의 기간중에 2이상의 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 경우에 한하는 것(재재산 46014-146, 1999.5.1 예규참조)이어서, 처분청이 쟁점부동산의 감정평가가 상속세 납부목적으로 이루어진 것으로 보아 감정평가액을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 상속재산가액을 평가한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 청구인들의 감정평가 의뢰가 상속세 납부목적인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 상속세 및 증여세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전면개정된 것) 제60조 제1항의 규정에 의하면 이법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하"평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 위 제1항의 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정하는 가액으로 하고 수용·공매가격등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 위 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 제49조 제1항에서는 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다고 규정 하면서 각호중 제2호에서 당해재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 들고 있고, 같은법시행규칙 제15조 제3항에서는 위에서 언급하고 있는 "총리령이 정하는 신용평가전문기관"을 증권거래법에 의하여 증권관리위원회가 정하는 유가증권인수업무에관한규정에 의하여 증권관리위원회 위원장이 정한 신용평가전문기관을 말한다고 규정하고 있다

(3) 한편, 보충적 평가방법을 규정하고 있는 같은법 제61조 제1항 제1호에서는 토지의 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가로 평가한 가액으로 하고 건물의 평가는 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액으로 평가한다고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 청구인들이 제시하고 있는 감정평가내용은 다음과 같고 감정평가서상 평가목적은 담보목적으로 주식회사○○○은행 ○○○지점(현 ○○○지점) 에 제출하는 것으로 기재되어 있다. (단위: 원) 감정평가법인 평가기준일 평가일(작성일) 가 액 공시지가

○○○ 98.9.30 98.12.2 483,337,800 722,793,150

○○○ 98.9.30 98.10.1 491,231,000 평 균 487,284,400

(2) 청구인들은 위 감정평가서상에 쟁점부동산의 감정평가목적이 담보대출용으로 확인되고 있고 IMF 상황하에서 쟁점부동산의 임대보증금 155,000,000원에 대한 임차인들의 임대보증금 반환요구시에 대비하고 또한 상속인중 1인인 이○○○(장남)의 사업용자금의 필요에 대비하기 위하여 쟁점부동산의 감정가액을 평가의뢰한 것이므로 이를 상속세 신고목적으로 보아 감정평가서상의 평가액을 부인하고 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 이 건 감정평가는 청구인중 이○○○가 피상속인이 1998.7.2 사망한 후에 의뢰하여 1998.10.1과 1998.12.2 평가된 감정가액으로 제출처는 주식회사○○○은행 ○○○지점(현 ○○○지점)으로 되어 있고 담보목적의 평가로 되어 있으나, 위 이○○○는 쟁점부동산을 담보로 대출을 받지 않았고 단지 ○○○은행 ○○○지점으로부터 1998.12.14 시설운전자금으로 1,000만원을 신용으로 대출받은 사실이 있을 뿐이다. 또한, 이 건 감정평가서상의 건물이용상태을 보면 임대사실이 없으며 청구인들의 상속재산 신고내용을 살펴본 바 총 상속재산은 1,602,576,426원인데 이중 예금·적금액이 323,947,048원으로 확인되고 있어 청구인이 이 건 감정평가서를 다른용도에 사용함이 없이 상속세 신고시 쟁점부동산의 평가로 사용한 점등으로 볼 때 청구인들이 쟁점부동산을 담보대출용으로 평가의뢰하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 관련법령에 따라 쟁점부동산의 상속재산가액을 기준시가에 의하여 평가하였음에는 달리 잘못이 없다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】 청구인 명세 성 명 관계 주민등록번호 주 소 이○○○ 처

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