실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2000부 0164(2000. 4. 1) 도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 답 1,665㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1984.8.26 ○○○외 2명으로부터 취득하여 1997.12.24 ○○○에게 양도하고, 1997.12.29 기준시가로 양도소득세를 사전 신고하였으나 이에 대한 세금을 납부하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여, 1999.1.18 청구인에게 1997년도분 양도소득세 24,339,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.16 이의신청 및 1999.9.13 심사청구를 거쳐 2000.1.19 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 실제 11,655,000원에 취득하여 부지조성 공사비 95,000,000원을 지출하고 이를 100,000,000원에 양도하였으므로 양도차익이 전연 발생하지 않았는 데도, 과세표준 확정신고기한 및 결정일 이내에 증빙서류를 제출하지 아니하였다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 이건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖춰 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하지 아니하여 실지거래가액으로 과세할 수는 없으며, 쟁점토지의 취득가액과 양도가액 및 부지조성공사비 등이 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 확인되지 않으므로, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다. 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며, 제3항은 『제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지의 양도에 대하여 신고한 내역을 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 1984.8.26 청구외 ○○○외 2명으로부터 취득하여 1997.12.24 청구외 ○○○에게 양도하고, 1997.12.29 기준시가로 처분청에 양도소득세를 사전신고(접수번호 505-97-008861)하고 무납부하였는 바, 이러한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 관련법령에 의하면, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이나, 청구인은 쟁점토지의 양도후에 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 다음, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다고 할 것이나, 기준시가에 의하여 산정한 세액이 그 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘는다는 사실은 청구인이 입증하여야 하는 것인 바(대법 97누 14187, 1997.11.14 같은 뜻), 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 11,655,000원에 취득하여 100,000,000원에 양도한 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 매매계약서 외에 취득 및 양도가액에 관한 금융자료, 대금지급 영수증등의 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 아니하였다. 한편, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후에 부지조성비로 95,000,000원을 지출하였다고 주장하면서 개발비용 정산보고서와 부지조성공사확인서 등을 제시하고 있는 바, 개발비용 정산보고서는 사단법인 ○○○연구소에서 1996년 6월에 작성된 것으로서, ○○○석재 공장부지 조성공사를 위한 순공사비로 100,655,222원을 산정하고 있으나, 보고서에 기재된 공사면적(1,853㎡)과 쟁점토지의 면적(1,665㎡)이 상이할 뿐만 아니라, 실제 쟁점토지에 부지조성공사가 이루어 졌는지와 실제 이루어졌다면 동 공사를 청구인이 하였는지 여부에 관한 내용이 기재되어 있지 아니하다. 또한, 석재공단 부지조성공사 및 토목공사를 함께 하였다는 청구외 ○○○등 5명이 확인한 『청구인이 쟁점토지의 부지조성에 95,000,000원을 지출하였다』는 내용의 부지조성 소요금액 확인서에는 거래대금 지급 사실에 관한 지급상대방 및 지급일자 등의 구체적인 내용이 누락되어 있고, 대금 지급과 관련한 거래대금 영수증 및 금융자료 등을 제시하고 있지 아니하다. 청구주장이 사실이라면 청구인은 쟁점토지를 11,655,000원에 취득하여 부지조성을 위해 95,000,000원을 지출하고, 100,000,000원에 양도함으로써 손해를 본 결과가 되는 바, 청구인은 이에 대하여 자금조달 능력이 없어서 부지조성공사 대금도 지급못할 처지여서 금전적 손해를 감수하고 양도하였다고 주장할 뿐 이에 대한 입증자료의 제시가 없다. 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데, 청구인이 제시한 증빙에 의해서는 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 불분명할 뿐 아니라 쟁점토지상에 지출하였다는 부지조성비 또한 실제 지출여부와 지출된 가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 확인할 수 없으므로, 처분청에서 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.