양도당시 개별공시지가가 없는 토지의 표준지 선정의 적정 여부

심판청구번호 국심2000부 0127(2000. 5. 4) 8,951,190원의 부과처분은 (1) 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 제외하여 그 세액을 경정하는 것으로 하고 (2) 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인이 1982.9.28 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 답 2,972㎡(이하 "환지전 토지"라 한다)는 1996.12.3 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 673.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 환지되었는 바, 청구인은 쟁점토지를 1997.4.17 양도하고 이에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 양도당시의 기준시가를 환지전 토지의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지는 환지로 인하여 양도당시 개별공시지가가 공시되어있지 아니하므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 와 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의거, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 평가액을 기준시가로 한 양도차익을 산정하여 1999.3.10 청구인에게 1997년도분 양도소득세 88,955,190원을 결정고지하였다가 이의신청에 의한 결정에 따라 12,124,040원은 감액경정되었다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.19 이의신청과 1999.9.1 심사청구를 거쳐 2000.1.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1997.3.28 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에서 분할되었고 환지로 인하여 양도당시 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지이나 토지이용상황과 용도지역 및 지형지세 등이 분할되기 전의 환지전토지와 같으므로 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가는 환지전토지의 1996.1.1 현재 개별공시지가로 평가하여야 함에도 불구하고 1996.12.3 환지승인되어 쟁점토지와는 위치나 이용가치가 다른 비교토지(○○○동○○○)를 표준지로 보아 쟁점토지의 기준시가를 평가한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청의견 쟁점토지가 소재한 택지개발 3지구는 1996.12.3 환지예정 승인되어 양도일인 1997.4.17에는 ○○○지구중 개별공시지가가 공시되어있는 대지는 없었고 처분청이 표준지로 선정한 ○○○지구 ○○○에 대하여 이 건 심사청구 심리시 ○○○감정원 ○○○지부장 임○○○에게 전화문의한 바, ○○○감정원에서는 ○○○지구가 환지되어 지구 전체에 개별공시지가가 없었을 때 ○○○지구 ○○○의 개별공시지가를 먼저 산정하고 이를 표준지로 하여 쟁점토지의 공시지가를 산정하였다고 확인하고 있으므로 처분청이 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 표준지를 ○○○지구의 ○○○로 선정하고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 표준지 선정이 적정한지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도당시 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서는 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.』고 규정하면서 그 제1호 가목에서 토지는 『지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가" 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서는 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제105조 제1항 에는『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제109조 제1항에는『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제110조 제4항에는『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 판단

(1) 청구인이 1982.9.28 취득한 환지전 토지(답 2,972㎡)는 1995.5.11 토지구획정리신고에 의하여 1996.12.3 상업용부지인 대지 1,331.7㎡로 환지예정승인(○○○지구 ○○○ 658.5㎡, ○○○ 673.2㎡)되었고 환지된 대지(1,331.7㎡)는 1997.3.28 ○○○동 ○○○ 대지 658.5㎡와 같은동 ○○○ 대지 673.2㎡(쟁점토지)로 분할되었으며 청구인은 1997.4.17 쟁점토지를 양도하였음이 쟁점토지의 토지대장과 환지설명서에 의하여 확인된다.

(2) 한편, 쟁점토지가 소재한 ○○○지구는 1996.12.3 환지예정승인되어 쟁점토지 양도일인 1997.4.17에는 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하여 청구인은 1997.5.9 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점토지의 양도가액을 환지전토지의 1996.1.1 기준 개별공시지가(㎡당 176,000원)를을 적용하였고, 처분청은 쟁점토지의 인근토지인 ○○○지구 ○○○를 표준지로 정하고 위 관련법령에 따라 쟁점토지를 평가한 가액(㎡당 450,000원)을 쟁점토지의 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 조사내용에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지와 환지전 토지는 용도지역과 토지이용상황이 같고 지형지세도 같으므로 쟁점토지의 양도가액 평가시 환지전토지의 1996년도 개별공시지가로 평가하여 신고한 내용은 정당하고 처분청이 표준지로 선정한 ○○○지구 토지구획정리지역은 1995.4.13 환지예정승인된 토지로서 1996.12.3 환지예정지 승인된 쟁점토지와 비교평가한 것은 잘못이라고 주장하고 있으나, 쟁점토지는 1996.12.3 환지된 토지로서 환지전 토지의 지목은 답(畓)이나 쟁점토지의 지목은 대지로서 쟁점토지와 환지전토지는 지목·이용상황 및 지가형성요인이 상이함에도 환지전토지의 1996년도 개별공시지가를 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가로 적용하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단되고, 처분청에서 표준지로 선정한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○지구 ○○○는 쟁점토지의 인근토지로서 지목이 대지이고 토지이용상황이 상업나지로서 쟁점토지와 유사하고, ○○○감정원에서 ○○○동지구가 환지되어 지구 전체토지의 개별공시지가가 없을 때 위 표준지의 개별공시지가를 제일 먼저 산정하고 이를 표준지로 하여 다른 인접토지의 공시지가를 산정하였음이 처분청의 조사내용 등에 의하여 확인되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 양도가액 산정시 위 ○○○지구 ○○○를 표준지로 선정하고 위 관련법령에 따라 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 지가변동율과 개별요인 등을 감안·평가한 가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 다만, 청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 1997.5.9 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청은 1999.3.10 이 건 과세시 신고불성실가산세(6,786,746원)와 납부불성실가산세(7,469,858원)를 산출세액에 가산하였으나, 청구인은 신고기한내에 자산양도차익 예정신고 및 납부를 하였으므로 처분청이 확정신고기간내에 양도소득세를 경정하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 터인데도 처분청이 자산양도차익 예정신고 후 2년이 경과하여 양도소득세를 결정고지하면서 신고 및 납부불성실가산세를 산출세액에 가산하여 부과한 처분은 부당하다고 판단된다(같은뜻: 99중2527, 2000.3.14 등 다수).

(5) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 같은법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.