신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상북도 ○○시 ○○동 XX-XX번지 대지 697㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 1992. 2. 20 청구외 ○○○으로부터 취득하고, 같은 동 XX-XX번지 답 3,717㎡ (이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 1996. 4. 6 청구외 △△△으로부터 취득하여, 1997. 6. 13 위 지상에 건물 342.14㎡(이하 쟁점토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후, 1999. 10. 28 양도하고 실지거래가액(취득가액 881,998,910원, 양도가액 630,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2000. 8. 18 청구인에게 1999년도분 양도소득세 104,445,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 11. 15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점②토지는 1991. 6월 청구외 ▽▽▽으로부터 370,000,000원에 취득하였으나 당시 농지법이 자경농민에게만 농지의 소유권이 이전되는 관계로 현지인인 청구외 △△△에게 명의신탁한 후 1996. 4. 6 청구인 앞으로 소유권 이전등기하였으며, 쟁점①토지는 1992. 2. 20 청구외 ○○○으로부터 253,000,000원에 취득하였으며, 건물신축비로는 건축공사노임 95,000,000원, 건축자재비 99,814,320원, 농지조성비 13,634,400원, 개발부담금 50,550,190원 합계 258,998,910원이 소요되었으므로 881,998,910원이 쟁점부동산의 취득가액이며, 청구인은 쟁점부동산을 등기부상 소유자인 ◇◇◇와 계약한 사실이 없고, 그것은 ◆◆◆이 취득하여 ◇◇◇에게 미등기전매한 것으로, 청구인은 1999. 5. 18 청구외 □□□ 및 ◆◆◆과 양도계약을 체결하였는 바, 계약내용은 첫째, 매수인은 청구인의 부동산에 대한 금융기관부채 300,000,000원 및 전세보증금 450,000,000원을 승계하고, 둘째, 청구인은 ◆◆◆이 실질적으로 소유하고 있는 대구시 ○구 ○○동 XXX-X번지 소재 ◆◆장여관(등기부상 명의자:▲▲▲)을 인수하되 동 여관의 금융기관부채270,000,000원과 전세보증금 95,000,000원 합계 365,000,000원을 승계하며, 셋째, 매수인이 현금 200,000,000원을 청구인에게 지급하도록 되어 있어 매수인이 부담한 950,000,000원이 쟁점부동산의 실지양도가액이므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 심판청구시 제시한 양도시 매매계약서는 매수인이 부동산등기부상의 실권리자가 아니므로 정당한 매매계약서로 인정할 수 없으며, 취득가액도 거래상대방이 취득시 매매계약서 내용을 부인하고 있어 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서 「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고, 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점①토지를 1992. 2. 20 청구외 ○○○으로부터 취득하고, 쟁점②토지를 1996. 4. 6 청구외 △△△으로부터 취득하여 1997. 6. 13 건물을 신축한 후, 1999. 10. 28 쟁점부동산을 청구외 ◇◇◇(지분 85％), □□□(지분 15％)에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 881,998,910원, 양도가액 630,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였음이 등기부등본, 건축물대장 및 토지대장 등에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가로 과세하였음이 양도소득세 실지조사 복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점①토지를 청구외 ○○○으로부터 253,000,000원에, 쟁점②토지를 청구외 ♣♣♣으로부터 370,000,000원에 취득하여 쟁점토지상에 건물신축비 258,998,910원을 투입하였으므로 쟁점부동산의 취득가액은 881,998,910원이라고 주장하면서, 쟁점①토지 취득시 매매계약서, 쟁점②토지 취득시 매매계약서, 건물신축비 관련 증빙으로 부가가치세 과세표준증명원, 건축공사 표준계약서, 농지조성비 자진납부 수납통지서, 개발부담금 납입고지서, 건축사 ◎◎◎의 확인서 등을 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 위 쟁점①토지 및 쟁점②토지 매매계약서는 중개인의 입회가 없으며, 쟁점①토지의 매매가액이 양도자 ○○○이 확인서(2000. 6. 7)에서 확인하는 가액(평당 50만원 정도로 1억원 조금 넘었다고 확인함)과 상이하고, 쟁점②토지의 매매계약서상 양도자는 청구외 ♣♣♣으로 되어 있으나 등기부등본에는 전 소유자가 청구외 △△△으로 등재되어 있어 양도자가 상이하며, 청구외 ♣♣♣은 문답서(2000. 6. 12)에서 매매계약서 작성사실조차도 기억하지 못한다고 하고 있어 사실관계가 서로 부합하지 아니할 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 매매가액이 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 취득가액이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구외 ♡♡♡ 및 ◆◆◆에게 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하면서 양도시 매매계약서를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에 의하면 매수인이 (주) ◆◆그린장, ◆◆◆ (주민등록번호 XXXXXX-XXXXXXX), 계약금 50,000,000원(1999. 5. 18), 중도금 ◆◆장여관 이전(1999. 5. 24), 잔금 150,000,000원(1999. 6. 15)으로 되어 있으나, 동 매매계약서의 내용이 청구인이 신고시 제출하였던 당초 매매계약서의 내용(매수인 ◇◇◇, □□□, 매매대금 630,000,000원)과 상이할 뿐만 아니라, 동 매매계약서상 매수인이 등기부등본상의 매수인(◇◇◇, □□□)과도 상이하여 동 매매계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어려우므로, 쟁점부동산의 양도가액 역시 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 따라서 쟁점부동산의 실지거래가액이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로, 처분청에서 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.