양도차익의 계산

심판청구번호 국심2000구 2624(2001. 2.21) 렘�ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○『전』220.18㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.2.22 취득하여 1997.8.11 매매를 원인으로 청구외 ○○○에게 양도한 후 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정하여 1997년분 양도소득세 5,524,810원을 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 정정된 1997년 개별공시지가(당초 ㎡당 317,000원→정정 440,000원)를 적용하여 2000.8.3 청구인에게 1997년 분 양도소득세 등 4,614,780원을 추가로 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 매수한 청구외 ○○○은 쟁점토지를 매수도 하기 전인 1997.7.24 쟁점토지의 개별공시지가에 대하여 관할 구청에 이의신청을 제기하였고, 1997.8.28 관할구청은 동 이의신청에 대하여 1997년 개별공시지가를 317,000원에서 440,000원으로 변경하였다. 개별공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의하여 결정 또는 경정되는 바, 토지 소유자나 이해관계인이 이의신청을 통하여 기 결정된 개별공시지가를 정정할 수 있는데도 토지소유자도 모르고, 그렇다고 이해관계인도 아닌 청구외 ○○○의 이의신청에 대하여 관할 구청이 쟁점토지의 개별공시지가를 변경한 사실은 위법·부당한 것이어서 그 효력이 없다 할 것이다. 따라서, 당연 무효인 쟁점토지의 수정된 개별공시지가를 근거로 하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 관할구청에서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의하여 개별공시지가를 경정하였는 바, 1997년 쟁점토지의 개별공시지가의 적정성 여부는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의거 관할 구청이 판단할 사안이므로 관할구청이 정정한 개별공시지가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가액을 정정된 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』라고 규정하고 있고, 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은 법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다

1. 제94조 제1호의 재산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 단서 생략』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 이 건 과세 경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 양도(1997.8.11)할 당시 쟁점토지의 1997년 개별공시지가는 317,000원/㎡이었으나, 관할 구청은 쟁점토지에 대하여 1997.8.27 토지평가위원회를 개최하여 1996년 개별공시지가인 440,000원으로 1997년 개별공시지가를 의결하였고 1997.8.28 이의신청자인 청구외 ○○○에게 통보하였으며, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 정정된 1997년 개별공시지가(당초 ㎡당 317,000원→변경 440,000원)를 적용하여 2000.8.3 청구인에게 1997년분 양도소득세 등 4,614,780원을 추가로 결정·고지하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. 지가공시및토지등의평가에관한법률등의 규정에 의하여 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조등의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제받아야 하는 것이므로 소득세법 관련 규정에 의거 단지 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수 없으므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 정정된 1997년 개별공시지가로 하여 양도차익을 산정하여 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(같은 뜻: 국심96중2155, 1997.7.24).
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.