기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000구 2604(2001. 3.20) 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 174.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.2.4. 취득하여 그 지상에 건물 590.24㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1997.12.9. 신축준공한 후 1998.8.28. 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 쟁점토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 계산하고, 쟁점건물에 대하여는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 다음과 같이 쟁점부동산(토지·건물) 양도에 대해서 양도차손이 발생된 것으로 신고하였다. (단위: 천원) 구 분 청구인 신고 처분청 결정 토지 건물 계 토지 건물 계 둁 양도가액 282,204 217,552 499,756 282,204 121,460 403,664 둁 취득가액 87,372 619,162 706,534 87,372 115,239 202,611 둁 차 익 194,832 △401,610 △206,778 194,832 6,221 201,053

• 주) ① 청구인이 신고한 건물양도가액은 쟁점부동산(토지·건물) 거래가액 7억원을 기준시가로 안분하여 계산한 건물해당금액임.

② 청구인이 신고한 건물취득가액은 건물신축비 해당금액임. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 쟁점토지 및 쟁점건물 모두에 대해서 위와 같이 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.3.6. 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 65,246,690원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.31. 이의신청을 거쳐 2000.10.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 부인하고 기준시가로 과세하였으나, 쟁점건물은 청구인이 619,162,000원을 들여 신축취득한 것이며, 쟁점건물의 신고양도가액 217,552,573원은 당초 쟁점부동산(토지, 건물)의 전체 실지거래가액을 700,000,000원으로 하고 이를 토지, 건물의 기준시가로 안분한 금액인데 이는 잘못된 신고이며, 쟁점부동산의 전체 실지거래가액은 위 700,000,000원이 아니고 900,000,000원이므로 이를 기준으로 건물의 양도가액을 계산하여야 한다. 위 청구가 받아들여지지 않을 경우 쟁점부동산의 전체 실지양도가액이 900,000,000원으로 확인되므로 쟁점부동산의 취득가액은 900,000,000원을 기준으로 환산한 가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물 신축취득시 청구외 예○○○에게 550,000,000원에 도급을 주어 공사를 하였다는 주장이나, 청구인이 대구광역시 ○○○구청에 제출한 건축공사계약서 및 건축물착공신고서에 의하면 쟁점건물의 시공자는 위 예○○○이 아니고 청구외 ○○○종합건설주식회사로 확인되고 있고, 도급금액도 296,120,000원으로 되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점건물 취득가액 619,162,000원(공사비 550,000,000원, 기타 취득부대비용 포함)은 신빙성이 인정되지 아니하며, 또한 청구인이 주장하는 쟁점부동산(토지, 건물)의 전체 실지양도가액 900,000,000원의 경우도 청구인이 당초 신고한 가액은 700,000,000원이고 거래상대방인 청구외 정○○○는 800,000,000원이라고 서로 다르게 확인하고 있어 진실된 거래가액이 얼마인지 불분명하다. 따라서 쟁점부동산(쟁점건물)의 경우 취득, 양도시 모두 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 {양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우}에는 실지거래가액에 의할 수 있도록 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산(토지·건물)중 쟁점토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 것은 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 쟁점건물의 실지거래가액에 대해서는 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인이 쟁점건물의 실지거래가액을 신고한 내용을 보면, 취득가액은 건물신축비 619,162,000원으로 신고하고, 양도가액은 쟁점부동산(토지·건물)의 거래가액 700,000,000원을 토지, 건물의 기준시가로 안분계산하여 산정된 217,552,573원으로 신고하였는데 처분청은 위 쟁점건물의 신축비와 쟁점부동산의 양도가액을 신빙성이 없다고 보아 쟁점건물의 가액을 기준시가로 산정하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의해 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점건물의 신축비로 619,162,000원(공사비 550,000,000원, 취득부대비용 69,162,000원)이 소요되었다는 주장을 하면서 청구외 예○○○에게 도급을 준 것으로 되어 있는 공사도급계약서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점건물 신축과 관련하여 대구광역시 ○○○구청에 제출한 건축물 착공신고서 및 공사계약서에 의하면 시공자가 청구외 ○○○종합건설 주식회사로 되어 있고 공사도급금액도 296,120,000원으로 기재되어 있어 청구인이 주장하는 공사금액 및 시공자가 서로 다르게 나타나고 있을 뿐만 아니라 공사비 지급에 관한 구체적인 증빙자료의 제시가 없는 점으로 볼 때 청구주장의 신빙성이 인정되지 아니한다.

(4) 청구인은 쟁점부동산(토지·건물)의 실지양도가액을 당초 양도소득세신고시에는 700,000,000원으로 신고하였다가 이 건 불복청구시에는 위 신고내용을 번복하고 900,000,000원으로 주장하고 있으나, 처분청이 쟁점부동산을 청구인으로부터 양수한 청구외 정○○○로부터 받은 거래사실확인서에 의하면 쟁점부동산의 거래가액이 800,000,000원이었다고 확인하고 있고, 그밖에 거래대금의 수수에 관한 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 얼마였는지 불분명하다 하겠다.

(5) 청구인은 쟁점부동산 중 쟁점건물의 신축비 등을 인정하기 어려운 경우 위 쟁점부동산의 실지양도가액 900,000,000원을 기준으로 하여 그 취득가액을 환산하여 달라는 주장이나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점부동산 거래의 경우 투기목적 등의 단기거래도 아니고 상속 또는 증여로 취득한 것이 아니어서 소득세법 제100조 제1항 과 같은법시행령 제166조 제1항 및 제2항에서 정한 환산방법에 의하여 취득가액을 산정할 수 있는 경우에도 해당하지 아니한다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산 거래의 경우 쟁점건물의 신축비 등이 확인되지 아니하고 또한 양도시의 실지거래가액도 불분명하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지 및 쟁점건물 모두에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.