비업무용 부동산에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심2000구 2412(2001. 3.14) 彭�1998사업연도 법인세 143,781,910원의 부과처분은 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 59,507㎡를 비업무용부동산에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구법인은 1993.12.31 설립 이후 토목건축 및 토목공사업, 포장공사업 등을 영위하다가 1997.4.21 부터는 주택신축 및 판매업, 부동산매매업 등을 목적사업에 추가한 법인으로 1997.2.5 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 59,507㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 비업무용부동산으로 보아 관련 지급이자를 손금불산입하여 1997사업연도와 1998사업연도법인세를 신고하였다. 처분청은 청구법인에 대한 법인세 조사과정에서 1997사업연도와 1998사업연도에 적출된 가공경비 등을 손금불산입 등 하여 2000.7.3 청구법인에게 1997사업연도 법인세 3,667,720원과 1998사업연도 법인세 143,781,910원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 주택신축판매업을 고유업무로 하고 부수적으로 대지조성사업, 토목건축 및 토목공사업을 하고 있는 바, 쟁점토지는 청구법인이 1997.2.5 주택건설부지로 매입하여 주택건설용지로 신고하고 사업목적에 사용하고자 재고자산으로 관리해 온 것으로 취득 후 1997.2.14 쟁점토지가 산림청 고시(97-7호)에 의해 보전임지로 지정되어 법령에 의한 사용제한이 있었으므로 1997.7.21 산림청 고시(97-24호)에 의해 보전임지 지정이 해제되어 쟁점토지의 사용제한이 해제된 날부터 기산하여 보면 비업무용부동산으로 보는 유예기간내에 있으며, 쟁점토지를 고유목적사업에 이용하기 위하여 계속 노력해 왔고 일부 토지에는 주택을 신축하기 위하여 이미 공사가 진행중이며 나머지 토지도 유예기간내에는 고유업무에 사용할 것이므로 이는 비업무용부동산에 해당하지 아니한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 청구법인이 임야상태로 매입하였고 대지조성사업에 착수하여 현재는 대지조성을 대부분 완료하였으며 청구법인이 제시한 분양광고 내용을 보면 대지를 분양하는 것으로 보이고, 임야를 개발하여 대지로 분양하는 것은 건축물자영건설업이 아닌 부동산분양공급업 중 토지개발공급업에 해당하는 것으로 건설업을 영위하는 법인이 보유하는 매매용부동산은 비업무용부동산에 해당하고 쟁점토지는 주택신축판매용 토지가 아니며, 청구법인 스스로가 비업무용부동산으로 신고한 것으로 당초 신고내용대로 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 비업무용부동산에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 법인세법 제18조 의 3【지급이자의 손금불산입】제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다. 』고 규정하고, 제1호에서 『당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제43조의 2 【지급이자의 손금불산입】제1항에서『법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산등”이라 한다)을 말한다.』고 규정하고, 제1호에서 『부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산』이라고 규정하고 있으며, 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 비업무용부동산등의 판정기준에 관하여는 재정경제부령으로 정한다』고 규정하고 있다. 1997사업연도에 시행되는 같은법 시행규칙 제18조【지급이자의 손금불산입】제3항에서 『영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용부동산등”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다. 』라고 규정하면서 제1호에서 『부동산(제12호에 규정된 매매용부동산을 제외한다)을 취득한 후 6월(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 1년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산. (이하생략)』이라고 규정하고, 제12호에서 『매매용 부동산. 다만, 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년(나목 및 라목의 경우에는 3년. 이하 이 호에서 같다)이 경과되지 아니한 것(생략)을 제외한다.』고 규정하면서 가목에서『부동산매매업(한국표준산업분류상의 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산』을, 나목에서『주택신축판매업〔생략〕을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용 토지』를, 다목에서『건설업을 영위하는 법인이 취득한 건물신축용 토지』를 규정하고 있으며, 같은 조 제10항에서『 제3항의 규정을 적용함에 있어서 주업의 판정은 다음 각호에 의한다.』고 규정하면서 제1호에서『부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 당해 사업연도 및 당해 사업연도의 직전 2개 사업연도의 부동산매출액의 합계액이 당해 3개 사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우를 주업으로 본다.』고 규정하고, 제3호에서 『기타 사업의 경우에는 수입금액이 큰 사업을 주업으로 한다.(이하생략) 』고 규정하고 있고, 제4항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다.』고 규정하고, 제1호에서 『당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(그 사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)(이하생략)』이라고 규정하고 있으며, 제5항에서 『제3항 제1호 및 제12호(동호 가목을 제외한다. 이하 이 항에서 같다)의 규정을 적용함에 있어서 기간계산은 다음 각호에 의한다.』고 규정하고, 제1호에서 『제4항 제1호의 규정에 해당하는 경우 제3항 제1호 및 제12호의 규정에 의한 기간계산의 기산일은 법령에 의한 사용의 금지·제한이 해제된 날 (이하생략)』이라고 규정하고 있다. 한편, 1998사업연도에 시행되는 같은법 시행규칙 제18조【지급이자의 손금불산입】제2항에서 『영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항의 규정에 의한 비업무용 부동산 등은 부동산(제4항 제12호에 규정된 매매용 부동산을 제외한다)을 취득한 후 1년(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 2년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 한다. (이하생략)』고 규정하고 있고, 제3항에서 『제2항의 규정에 의한 법인의 고유업무는 다음 각호의 업무로 한다.』고 규정하면서 제1호에서 『법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무』를, 제2호에서 『각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업은 인가·허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무』를 규정하고 있으며, 제4항에서『다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제2항 및 제3항의 규정에 의한 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 』고 규정하면서 제12호에서『매매용 부동산. 다만, 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년(나목 및 라목의 경우에는 5년. 이하 이 호에서 같다)이 경과되지 아니한 것(생략)을 제외한다. (이하생략)』고 규정하고 나목에서 『주택신축판매업〔생략〕을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용토지』를 규정하고 있고, 제5항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제2항 내지 제4항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다.』고 규정하면서 제1호에서『당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(그 사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)(이하생략)』을 규정하고 있으며, 제6항에서 『제2항 및 제4항 제12호(동호 가목을 제외한다. 이하 이 항에서 같다)의 규정을 적용함에 있어서 기간계산은 다음 각호에 의한다.』고 규정하면서 제1호에서 『제5항 제1호의 규정에 해당하는 경우 제2항 및 제4항 제12호의 규정에 의한 기간계산의 기산일은 법령에 의한 사용의 금지·제한이 해제된 날(이하생략)』을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 쟁점토지가 매매용부동산이 아닌 주택신축판매용이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 청구법인이 주택신축판매업을 영위하는지를 보면, 청구법인은 1993.12.31 설립되어 토목건축공사업, 포장공사업 등을 영위하다가 쟁점토지를 취득한 1997.2.5 이후인 1997.4.21 주택건설사업 및 판매업, 부동산매매업 등을 목적사업에 추가하였고, 1997.8.11 ○○○도지사로부터 주택건설 및 대지조성사업자등록증을 발급받은 사실이 법인등기부등본 등 관련자료에 의하여 확인되는 바, 법인세법 시행규칙 관련규정에 의해 청구법인의 주업을 보면 1997사업연도의 경우 법령상 명백한 규정은 없으나 법인의 고유업무는 영리목적 여부에 따라 판단하고 사실상 법인등기부상 목적사업을 고유업무라고 볼 수 있어(대법원 91누 1707, 1992.12.8 참고) 비록 쟁점토지 취득일 이후인 1997.4.21 주택신축판매업을 목적사업에 추가하기는 하였으나 1997사업연도 종료일 현재는 주택신축 및 판매업이 법인등기부에 등재되어 있고 1997.8.11 ○○○도지사에게 주택건설사업자로 등록한 점으로 보아 1997사업연도 부터는 주택신축판매업이 청구법인의 고유업무에 포함된 것으로 판단된다. 다음, 쟁점토지가 주택신축용토지에 해당되는지를 보면, 청구법인은 1999.7.22 쟁점토지 중 일부인 28,843㎡에 대하여 단독주택 1개단지 30세대 (건축연면적 3,426㎡, 사업비 1,944,500,000원)의 주택건설사업계획을 영주시로부터 승인받아 1999.8.20 착공신고를 하였고, 『○○○』이라는 분양광고를 한 사실과 청구법인이 쟁점토지를 주택신축판매용으로 취득 및 분양하기로 의결한 사실 등이 청구법인의 이사회의사록 등 관련자료에 의하여 확인되며, 본 건 심판청구에 대한 대구지방국세청장의 추가심리자료 제출지시(송무 61210-1722, 2000.10.14)에 따른 처분청의 답변 내용(2000.10.20)을 보면, 쟁점토지에 대한 공사가 실제로 1999.7.23 착공된 사실과 현재 대지조성공사는 마무리단계이고 통나무주택을 신축중이며 통나무주택 건축을 위한 원자재를 수입한 사실(수입필증 사본)이 확인되는 바, 『○○○』분양광고 문구내용만으로는 대지를 분양하는 것인지 단지 분양주택의 택지규모를 표시한 것인지 불분명하나 청구법인은 대지로 분양한 사실이 없는 점, 위에서 보는 바와 같이 쟁점토지 중 일부인 28,843㎡에 주택 30세대를 사업승인받아 신축중인 점, 또한 준보전임지 중 대지조성이 끝난 토지 28,843㎡ 이외 토지인 20,956㎡에 대하여도 영주시의 민원사무 약술신청 심의결과 통보서(주택 58550-980, 1998.9.16)에 의하면 관련법령에 의한 요건을 갖추면 대지조성이 가능한 것으로 확인되는 점 등을 고려해보면 쟁점토지 중 49,799㎡는 주택신축판매용 토지에 해당되는 것으로 보이므로 법인세법 시행규칙 관련조항에 의한 유예기간내에는 비업무용부동산에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다. 그렇다면, 주택신축판매용인 쟁점토지의 경우 청구법인은 쟁점토지를 1996.11.22 청구외 ○○○으로부터 630,000,000원에 매수하기로 계약하고 1997.2.5 잔금청산 후 1997.2.11 소유권이전을 완료한 사실이 매매계약서와 토지등기부에 의해 확인되고, 쟁점토지 취득 이후인 1997.2.14 산림청고시 97-7호에 의거 쟁점토지가 보전임지로 지정된 사실과 1997.5.23 청구법인이 보전임지지정 이의신청을 제기하여 1997.7.21 산림청고시 97-24호에 의거 쟁점토지 중 9,708㎡를 제외한 49,799㎡는 보전임지지정이 해제된 사실이 관련자료에 의해 확인되는 바, 법인세법 시행규칙 관련규정에 의하면 주택신축판매업을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용토지의 경우 1997사업연도에는 취득 후 3년, 1998사업연도에는 취득 후 5년이 경과되지 아니한 것은 비업무용부동산에서 제외되고, 보전임지로 지정될 경우 산림법 제18조 【보전임지의 전용】및 같은법 시행령 제24조에 의하면 전용이 제한되므로 법령에 의한 사용제한에 해당되고 이 경우 보전임지로 지정된 기간은 비업무용부동산에서 제외되므로 쟁점토지 중 아직 비업무용부동산 판정 유예기간이 경과하지 아니한 49,799㎡는 1997사업연도 및 1998사업연도에 비업무용부동산에서 제외하고, 쟁점토지 중 9,708㎡는 1997.2.14 보전임지로 지정되어 현재까지 해제되지 아니하였으므로 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 제한 또는 금지된 부동산에 해당되어 비업무용부동산에서 제외함이 타당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.