실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000구 2216(2001. 2.17) 청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 440㎡ 위 지상건물 293.85㎡와 같은동 ○○○ 대지 13㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.8.18 청구외 ○○○건설주식회사(1998.8.13 ○○○건설주식회사로 변경되었으며, 이하 "취득법인"이라 한다)에 양도하고, 1998.8.21 실지거래가액(양도가액 328,000,000원, 취득가액 260,000,000원)에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가(양도가액 823,576,000원)에 의하여 양도차익을 계산하고 1999.7.26 청구인에게 1998귀속 양도소득세 201,068,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.20 이의신청 및 2000.1.31 심사청구를 거쳐 2000.8.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 취득법인의 대차대조표상 토지가액은 350,894,170원으로 그 내역을 보면 순수자산가액 328,800,000원, 인지대 150,000, 등록세 12,453,480원, 취득세 7,000,000원, 교육세 2,490,690원 등 구입부대비용 및 제세공과금이 포함되어 있어 청구인이 신고한 양도가액이 확인되고 있고, 1997년부터 경기불황으로 약 7억원의 부채를 변제하기 위해 쟁점부동산을 급매한 것으로 건물은 노후하여 가치가 없는 것으로 하고 대지는 평당 250만원 총가액 3억4~5천만원으로 하여 매매를 의뢰하였으며 이 사실은 당시 ○○○공인중개사사무소의 장○○○이가 이를 증명하고 있고, 1999.8.5 인근지역 급매물로 나온 부동산매매현황을 보면 쟁점부동산의 시세는 평당 180~190만원정도이고, 그 후 취득법인의 부도로 쟁점부동산은 2000.6.19 최고가입찰가격인 477,000,000원에 경락된 것으로 보아 청구인이 신고한 가격은 타당성이 있는 반면, 처분청이 주장하는 양도가액 823,576,000원(기준시가)은 신빙성이 없음을 알 수 있다. 또한, 심사청구결정서에 취득법인이 쟁점부동산에 대하여 근저당설정을 위해 감정평가한 사실이 있고 그 감정가액과 양도가액에 차이가 있다고 하나, 이는 대출을 위한 감정가액일 뿐 거래가액이 아니며 당시 IMF상황과 누적된 부채등으로 부도직전인 점등 청구법인의 특수한 여건을 감안하면 그 차이는 당연한 것이라고 할 수 있으므로 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 계산한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 328,800,000원은 기준시가 823,576,000원, 감정가액 693,545,800원과 차이가 많아 IMF이후 부동산가격이 하락한 점을 감안하더라도 신빙성이 없고, 청구인이 제시한 양도대금의 수수내역과 매매계약서의 내용을 비교하면 지급방법, 지급일자 및 금액등이 일치하지 아니하며 특히 매매계약서상 계약금 30,000,000원은 1998.8.5 계약당시 수수한 것으로 매도인인 청구인의 도장까지 날인되어 있으나 청구인은 1998.8.15 계약금으로 수표 10,000,000원권 1매로 수령하였다고 주장하는 등 신빙성이 없으며, 청구인이 제시한 수표사본등의 금액이 양도대금의 전액이라고 볼 아무런 근거가 없다. 또한, 쟁점부동산의 매매당시 가격을 간접적으로나마 정당한 것으로 입증하기 위하여 인근지역의 부동산급매안내문을 제시하고 있으나, 당해 부동산은 쟁점부동산의 소재지와는 지역적으로 인근하고 있지 않으며 위치상으로도 도로를 접하고 있지 아니하여 부동산의 가치면에서 객관적인 비교대상이 될 수 없다고 보여지므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액(양도가액)을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제96조 【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조제1호단서 및 법 제97조제1항제1호 가목단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고, 그 제2호에서 『제4항제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건의 경우 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액 260,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 양도가액에 대하여 청구인은 실제 거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고 처분청은 당해 실지양도가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용하였다고 하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시하는 매매계약서와 실지계약 이행사항이라고 주장하는 내용과는 계약금, 중도금 및 잔금청산과 관련하여 아래와 같이 그 지급일자와 지급금액이 서로 일치하지 아니하고,

• 아 래 - (금액: 원) 구 분 매매계약서 실제(청구인주장) 일 자 금 액 일 자 금 액 계약금 중도금 잔 금 1998.8. 5 1998.8.10 1998.8.18 30,000,000 190,000,000 108,800,000 1998.8.15

• 1998.8.21 10,000,000

• 318,800,000 계 328,800,000 328,800,000 청구인은 매매대금 328,800,000원중 계약금 10,000,000원은 자기앞수표로 지급받고, 계약금을 차감한 잔금중 265,125,012원은 청구인의 ○○○은행부채를 취득법인이 당일에 직접 변제하였으며 30,000,000원은 취득법인이 지급한 약속어음(○○○레미콘 발행)의 지급기일(1998.10.25)에 현금으로 받았고 나머지 23,674,988원은 현금 및 수표로 수령하였다고 하나, 계약금 10,000,000원에 대하여는 자기앞수표의 사본등 그 근거를 제시하지 못하고 있으며, 취득법인이 1998.8.10 쟁점부동산을 주식회사 ○○○상호신용금고 ○○○동지점에 근저당권 설정을 위해 감정한 감정가액(○○○감정평가법인)은 693,545,800원인 점등으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 실지 양도한 가액은 328,800,000원이라는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이므로 처분청이 관련법령의 규정에 의해 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.