무상사용토지의 적정임대료 산정방법

심판청구번호 국심2000구 2135(2000.12.11) 囹�등재되어 있는 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)은 청구인 소유의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 498.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 청구외법인 소유 같은곳 ○○○ 대지 72.7㎡상에 1993.6.17 연면적 2,564.94㎡의 임대용 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위하고 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외법인에게 무상으로 임대한 데 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하면서, 국유재산법시행령 제26조 에 의해 개별공시지가의 5%를 쟁점토지의 적정임대료로 산정하여 부동산 임대수입금액에 산입한 후, 청구인에게 종합소득세 1994년 귀속분 47,954,920원을 2000.5.17, 1995년 귀속분 47,163,360원은 2000.6.16, 1996년 귀속분 44,930,860원과 1997년 귀속분 37,736,220원 및 1998년귀속분 38,370,350원은 2000.6.3 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구외법인이 쟁점토지의 임대소득을 청구외법인의 부동산 임대사업소득금액에 전액 포함하여 신고납부하였으므로 부동산 임대소득에 대한 실질적인 세금누락은 없었음에도 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 부당하고, 개인소득이 누락되었다고 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하더라도 국유재산법시행령 제26조 를 적용하여 공시지가의 5%를 곱하여 적정임대료를 산정할 것이 아니라, 청구외법인이 신고한 실질임대소득은 특수관계없는 불특정 다수인 사이에 형성된 경쟁임대가격이고, 청구외법인의 임대소득이 토지와 건물의 임대수입에서 필요경비를 차감한 총소득금액이므로 법인의 각사업연도소득금액을 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 안분하여 토지분에 대한 적정임대료를 산정함이 국세기본법상 실질과세원칙에 부합한다.
• 나. 처분청 의견 부동산 임대소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 불구하고 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있는 것이고, 청구인과 청구외법인은 특수관계에 해당되므로 청구인이 청구외법인에게 쟁점토지를 무상임대한 것은 부당행위계산부인 대상이며, 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것인 바, 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 당해 토지의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하여야 할 것이나, 쟁점토지는 주위의 임대실례가 없고 토지의 다양한 사용용도를 감안할 때 개별적인 요인에 맞는 임대료산정방법을 정하기도 곤란하여 부득이 국유재산법시행령 제26조 를 원용하여 쟁점토지의 개별공시지가의 5%를 적정임대료로 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계있는 법인에게 쟁점토지를 무상으로 임대한 데 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하면서 국유재산법시행령 제26조 에 의한 개별공시지가의 5%를 적정임대료로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】제1항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며 같은법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】제1항에서 『법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인』이라고 규정하고, 제2항에서『법 제41조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때(단서생략)』라고 규정하고 있다. 한편, 국유재산법시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】제1항에서『법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제24조 제1항 제1호의 경우에는 100분의 5이상』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 대주주(청구외법인의 총발행주식 10,000주중 4,000주 보유)로 등재되어 있는 청구외법인은 청구인 소유의 쟁점토지 및 청구법인 소유 토지상에 1993.6.17 지하2층 지상5층 연면적 2,564.94㎡의 근린생활시설 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하고 있는 사실이 등기부등본, 건축물대장, 주주 또는 출자자 명부 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인 소유의 쟁점토지상에 특수관계있는 청구외법인이 임대용건물을 신축하여 무상사용한데 대하여 소득세법상 부당행위계산을 부인하면서, 국유재산법시행령 제26조 에 의한 개별공시지가의 5%를 쟁점토지의 적정임대료로 산정하여 이 건 과세한 사실이 종합소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구외법인이 쟁점토지에 대한 임대수입금액을 청구외법인의 임대수입금액에 전액 포함하여 신고하여 실질적인 세금누락이 없음에도 부당행위계산 부인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 임대한 데 대한 임대료 수입과 청구외법인이 쟁점토지를 포함한 임대용 부동산을 임대하고 받은 임대료 수입은 별개이므로, 청구외법인이 위 임대용 부동산을 임대하고 받은 임대료 수입금액 속에 쟁점토지에 대한 임대료 수입금액도 포함되었다고 하는 청구주장은, 청구인이 청구외법인에 임대한 토지의 임대료와 청구외법인이 임대한 임대용 부동산의 임대료를 혼동한 것으로서 이유없는 것으로 판단된다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 무상임대에 대하여 적정임대료를 산정함에 있어서 청구외법인이 신고한 임대수입금액을 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 토지분과 건물분으로 안분하여 토지분에 대한 적정임대료를 신고누락한 임대수입금액으로 과세하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 청구외법인이 신고한 임대수입금액이 불특정 다수인 사이에 통상 성립된다고 인정되는 임대수입금액이라고 단정하기 어려우므로 청구주장과 같이 신고한 임대수입금액을 기준으로 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 토지분 임대수입금액을 적정임대료로 보기는 어렵다고 판단되고, 그렇다면 무상사용하도록 한 쟁점토지의 적정임대료는 당해 토지와 같은 토지의 임대실례가액을 조사하여 산정하여야 할 것(국심99서207, 1999.09.10 외 다수 같은뜻임)이나, 처분청은 쟁점토지와 유사한 토지의 임대실례가액이 없는 것으로 조사하고 있으므로, 이와같이 임대실례가 액이 없는 경우에 정상거래가액은 당해 임대물건의 종류ㆍ위치ㆍ주거환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위 등 제반여건을 고려하고, 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고, 이 건은 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로 국유재산법시행령 제26조 에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 쟁점토지의 적정거래가격 산정기준으로 원용함이 합당한 것으로 인정된다(대법원91누7637, 1992.1.21외 다수 같은 뜻). 따라서 처분청이 쟁점토지의 적정임대료 수입금액을 국유재산법시행령 제26조 의 규정을 준용(토지의 경우 개별공시지가의 5%)하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.