건축물관리대장에 창고로 등재되어 있고 양도당시 주택으로 사용하지 아니한 건물은 주택으로 볼 수 없음
건축물관리대장에 창고로 등재되어 있고 양도당시 주택으로 사용하지 아니한 건물은 주택으로 볼 수 없음
심판청구번호 국심2000구 1984(2001. 3. 9) 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 747㎡와 주택 63.59㎡(이하“쟁점주택”이라고 한다) 및 같은동 ○○○ 대지 618㎡, 건물 (창고) 63㎡(이하“쟁점건물”이라고 한다), 건물(창고시설) 170.82㎡(이상의 토지·건물 전부를 이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1996. 2. 26. 청구외 박○○○에게 양도한 후에 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세과세표준 및 세액확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 주택(도시계획구역 밖에 소재) 63.59㎡와 주택이 정착된 면적에 10배를 곱하여 산정한 면적인 635.90㎡의 대지는 1세대 1주택 및 부수토지로 보아 양도소득세를 비과세하고, 10배를 초과하는 대지 111.10㎡와 같은동 ○○○ 대지 618㎡ 및 건물 233.82㎡(63㎡＋170.82㎡)의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여, 1999. 10. 18. 청구인 소유의 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 임야 45,322㎡ 중 42분의 6지분을 국세확정전 보전압류한 뒤 1999. 10. 29. 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 70,865,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 12. 24. 심사청구를 거쳐 2000. 7. 20.심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인이 취득한 쟁점부동산에서 노모부터 손자까지 3대 11명의 청구인의 가족이 거주하다가 이전하였는바, 쟁점부동산에서 청구인 부부, 청구인의 모인 청구외 엄○○○(1993. 2. 10. 사망), 청구인의 장남인 청구외 이○○○ 가족, 2남인 청구외 이○○○ 부부, 청구인의 3남인 청구외 이○○○ 부부, 청구인의 장녀인 청구외 이○○○ 등이 거주하다가 1994. 10. 12. 쟁점건물을 창고로 용도를 변경하여 1996. 2. 26. 양도할 때까지는 임대하려고 하였으나 뜻대로 되지 아니하여 용도변경한 후 공가상태로 양도한 것이고, 청구인의 가족이 1994. 11. 1. ○○○도 ○○○군, ○○○군, ○○○군 및 ○○○군 등으로 이전하기 전까지 주택으로 사용하였음이 청구인 가족의 주민등록초본, 인근주민의 사실확인서, 전화해지원부 등에 의하여 객관적으로 입증됨에도, 단지 건축물관리대장에 창고로 등재되어 있다고 하여 실제 사용한 용도를 부인하고 쟁점건물을 1세대 1주택으로 보지 아니한 처분은 사실 관계를 오인한 잘못이 있다.
(2) 청구인이 청구외 박○○○에게 쟁점부동산을 기준시가보다 현저히 낮은 수준인 153,000,000원에 양도하고 다음날 청구외 ○○○에 양도대금 및 청구인 가족들의 다른 재산을 함께 출연하였는바, 쟁점부동산에 설정된 기준시가는 당해 부동산이 군사시설보호구역내에 있음에도 불구하고 과다 책정된 후 1995년 이후 매년 하락하여 1999년 기준시가는 주변토지의 기준시가와 비슷한 수준으로 하향조정되어 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가는 당해 부동산을 객관적으로 평가할 수 있는 근거자료가 될 수 없는 점, 양수자인 청구외 박○○○의 토지거래허가신고시 거래가액이 153,000,000원이고 고양시청에 신고한 취득세과세표준이 143,960,640원인 점, 쟁점부동산 중 ○○○동 ○○○ 대지 747㎡가 1999년에 71,000,000원으로 낙찰된 점, 쟁점부동산을 부동산 중개업소에 매물로 내놓은 지 1년 6개월 만에야 양도된 점, 처분청이 쟁점부동산의 인근 부동산 중개업소에서 양도가액을 탐문한 사실이 없다고 보이는 점등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 실지양도가액은 153,000,000원이므로 이 건 기준시가에 의한 양도차익을 실질과세의 원칙상 그 범위 이내로 제한되어야 할 것이다.
(1) 양수자의 다가구주택의 신축으로 인하여 1998. 1. 3. 멸실된 쟁점건물에 대하여 국세청에서 확인한 전기요금부과내역자료를 보면 1995. 5. 부터 1996. 10.까지는 전기를 사용하지 아니한 사실이 확인되고, 국세통합전산시스템의 전산자료를 검색하여 보아도 쟁점부동산에 대한 부동산임대, 타인 명의의 사업자등록내역 등이 확인되지 아니하고 따라서 쟁점건물은 창고로 용도를 변경한 후 양도당시 공가였음을 알 수 있는바, 쟁점건물은 결국 1994. 10. 12. 창고로 용도를 변경한 이후 1996. 2. 26. 양도할 때까지 주택 또는 주택 이외의 용도로 사용되지 아니한 공가로서 건축물대장에 등재된 용도에 의하여 양도당시 주택 외의 부분으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액은 기준시가 대비 34.8%에 불과하여 인근의 부동산 중개업소 및 거래현황에 대한 탐문조사결과 형성되기 어려운 가격으로 보이는 점, 매매계약서에 매매대금지급이 일시불로 기재되어 있고 중개인의 입회·날인이 생략된 점, 실지양도가액을 입증할 수 있는 금융거래자료의 제시가 없는 점 등을 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(1) 청구인이 쟁점건물을 취득당시부터 양도당시까지 주택으로 사용한 것으로 보아 당해 건물 및 부수토지를 쟁점주택과 같은 울타리 내에 있는 1세대 1주택 및 그 부수토지로 인정할 수 있는지 여부 및
(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액을 인정하여 세법상 실질과세의 원칙에 의하여 기준시가에 의한 양도차익을 실지양도가액의 범위 내로 제한할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 (가) 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정된 것) 제89조【비과세양도소득】본문에서“다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하‘양도소득세’라 한다)를 부과하지 아니한다.”고 규정하면서 그 제3호에서“대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다. (나) 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서“법 제89조제3호에서‘1세대 1주택’이라 함은 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소 에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 제3항에“법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정되어 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 청구인의 가족들이 다른 지역으로 전입할 때까지 쟁점건물에서 계속 거주하다가 쟁점건물을 임대할 목적으로 창고로 용도변경 하였으나 임대가 되지 아니하여 공가상태로 쟁점부동산을 양도한 것이고, 쟁점건물을 주택으로 사용한 사실을 부인하고 공부상 용도에 따라 1세대 1주택으로 보지 아니한 것은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.
(1) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장을 보면, 쟁점부동산 중 쟁점주택을 청구인이 1986. 5. 22. 소유권보존등기를 한 사실, 청구인이 ○○○동 ○○○ 대지 747㎡를 1965. 2. 11. 상환완료원인으로 취득한 사실, ○○○동 ○○○ 대지 618㎡를 1984. 12. 27. 매매원인으로 취득한 사실, 쟁점건물 및 창고시설 170.82㎡를 1986. 7. 18. 준공한 사실 및 쟁점부동산을 1996. 2. 26. 매매원인으로 1996. 2. 29. 청구외 박○○○에게 양도한 사실이 확인된다.
(2) 쟁점부동산 중에 쟁점주택, ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 618㎡ 및 ○○○ 대지 747㎡의 지상건물인 창고시설 170.82㎡ 및 쟁점건물이 한 울타리 내에 있는 점에 관하여 달리 다툼이 없고, 주택인 쟁점주택(63,59㎡)과 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장하는 쟁점건물(63㎡)등을 합한 면적(126.59㎡)이 주택 외의 면적인 창고시설 170.82㎡보다 적기 때문에 쟁점건물을 주택으로 보더라도 주택 외의 부분이 큰 경우이므로 주택 외의 부분은 양도소득세 과세대상에 해당된다.
(3) 건축물관리대장을 보면 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 및 ○○○ 대지 지상의 건물이 당초 축사 170.82㎡, 축사 63㎡에서 교회 170.82㎡, 사택 63㎡로 변경되었다가 다시 1994. 10. 12. 창고시설 170.82㎡, 창고 63㎡(쟁점건물)로 용도가 변경된 사실이 확인되고, 전화해지원부에는 창고시설 170.82㎡에 1991. 2. 8. 청구외 ○○○교회의 전화(번호 ○○○)가 설치된 사실, 청구외 남○○○ 목사가 전화(번호 ○○○)를 가설한 사실 및 교회전화는 1994. 10. 24. 해지되었고 청구외 남○○○ 목사의 전화도 1994. 6. 16. 해지된 사실, 청구인의 자인 청구외 이○○○이 1994. 10. 10. 전화가입을 해지한 사실 등이 각 기재되어 있고, 청구인 가족의 주민등록초본을 보면 청구인 부부, 청구인의 장남 가족, 2남 부부, 장녀, 3남 부부 등이 1968. 10. 20.∼1999. 1. 5. ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 전입한 뒤 1994. 4. 19.∼1994. 11. 1. 기간 ○○○도 ○○○군, ○○○군, ○○○군, ○○○군으로 전출한 내역이 등재되어 있으며, 인근주민인 청구외 정○○○외 8인은 청구인의 가족들이 각자 다른 지역으로 주소를 이전할 때까지 쟁점건물을 주택으로 사용한 사실을 확인하고 있다.
(4) 그러나, 소득세법 제89조제3호 및 같은법시행령 제154조제1항 및 제3항에 규정된 1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당하는지 여부는 주택과 대지를 양도한 시점을 기준으로 하여 판단하여야 할 것(대법원 95누 7383, 1995. 8. 22./국심 92서 3324, 1992. 10. 31. 각 같은 뜻임)인바, 쟁점건물은 청구인이 인정하고 있는 바와 같이 1994. 11. 1. 청구인의 가족들이 각자 다른 지역으로 이전한 뒤 1996. 2. 29. 양도할 때까지 주택으로 사용하지 아니하였고 양도당시에는 주택으로 사용하지 아니하였음이 분명한 이 건의 경우, 청구인의 주장과 같이 1994. 11. 1. 전까지 청구인의 가족들이 쟁점건물을 주택으로 사용하였다고 하더라도 건축물관리대장에 창고로 등재되어 있으며 양도당시 주택으로 사용하지 아니한 쟁점건물은 주택으로 볼 수 없으므로 쟁점건물을 1세대 1주택으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(1) 관련법령 (가) 소득세법 제96조 【양도가액】본문에“양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서“제94조제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다. (나) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 본문에서“법 제96조제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호가목 단서에서‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제3호에서“양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 매매계약서, 양수자의 사실확인서, 토지거래계약허가증, 지방세 세목별 과세증명서, 청구외 ○○○의 1996년 금전출납부, 주변 지역에 비하여 과다하게 책정되었던 쟁점부동산의 기준시가가 1995년부터 1999년까지 계속하여 하향조정된 점 등을 근거로 쟁점부동산의 실지양도가액이 153,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익이 그 범위 이내로 제한되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 153,000,000원에 양도하였다는 증빙으로 양도당시의 매매계약서(1996. 2. 26.), 지방세 세목별 과세증명서 등을 제시하고 있으나, 매매계약서 외에 청구인이 실제로 당해 매매대금을 수령한 사실을 인정할만한 영수증 또는 금융거래자료 등을 제시하지 못하고 있고, ○○○구청장이 증명한 지방세 세목별 과세증명서에는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 매수자가 1996. 4. 9. 과세표준을 143,960,640원으로 하여 취득세 3,455,050원, 농특세 316,710원을 납부한 것으로 기재되어 있으나 지방세과세표준을 쟁점부동산의 실지양도가액의 증거로 인정하기는 어렵다 할 것이다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액의 거증으로 그 중 ○○○동 ○○○ 및 ○○○의 개별공시지가가 1996년 309,000원에서 1999년 205,000원으로 하향조정된 사실이 나타나는 개별공시지가확인서를 제출하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 시점이 1996. 2. 29.이므로 그 후 개별공시지가가 하향되었다고 하여 양도당시의 기준시가가 434,573,630원인 쟁점 부동산을 153,000,000원에 양도하였다는 주장을 뒷받침하는 직접적인 증빙으로 볼 수는 없다 하겠다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 1996. 2. 29. 양도한 다음날 가족과 함께 청구외 ○○○에 출연한 내역과 관련한 청구외 ○○○장의 공문(○○○ 제2001-12, 2001. 1. 27.) 및 청구외 ○○○ 금전출납부를 보면, 청구인 가족의 출연금이 234,861,170원이고 청구인, 청구외 자인 이○○○, 이○○○ 및 이○○○의 출연금이 각 152,861,170원, 57,000,000원, 14,000,000원, 9,520,000원인 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 출연한 152,861,170원이 쟁점부동산의 양도대금 전부인지 아니면 그 중 일부인지 여부가 명백하지 아니하다. (라) 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 납세지 관할 세무서장에게 신고하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것(국심 99중 1117, 1999. 9. 9.외 다수 같은 뜻)이고, 이 경우 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 양도당시의 실지거래가액을 초과하는 때에는 실질과세의 원칙상 양도당시의 실지거래가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 할 것(대법원 92누 11886, 1992. 10. 9.)이나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 1세대 1주택인 쟁점주택 및 그 부수토지를 제외한 나머지 부분의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 산정한 양도차익(197,677,392원)을 청구인이 주장하는 실지양도가액(153,000,000원)의 범위 이내로 제한하기는 어렵다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.