실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000구 1871(2001. 2. 2) 8,994,810원의 부과처분은 청구인이 대구광역시 ○○ 구 ○○○동 ○○○ 대지 600㎡, 건물 348.06㎡를 1995.5.30 870,000,000원에 취득하여 1996.4.12 930,000,000원에 양도한 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 대구광역시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 600㎡(이하 "쟁점대지"라 한다), 건물 364.86㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 쟁점대지와 쟁점건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.5.30 청구외 ○○○으로 부터 취득하여 1996.4.12 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.30 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 ○○세무서장에게 양도소득세 1,091,270원을 신고납부하였다.

○○세무서장은 1998.6월 청구인의 쟁점부동산 실지거래가액(양도가액: 620,000,000원, 취득가액: 570,000,000원)을 조사하여 양도소득세 10,440,263원을 고지하였다가 1999.12.8 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 청구외 ○○○에 대한 특별세무조사에서 청구인이 쟁점부동산을 930,000,000원에 양도하였음을 확인하고 청구인의 주소지 관할세무서인 처분청에 과세자료 통보하였고 이에 따라 처분청은 1999.12.16 청구인에게 양도소득세 184,931,424원은 결정고지하였다가 2000.3.14 청구인의 이의신청에 따라 세액을 70,526,356원으로 감액경정결정하였고 기납부세액 11,531,542원을 차감한 58,994,814원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1993년도부터 청구외 ○○○의 소유인 쟁점토지를 임차하여 ○○○건축상사라는 상호로 건축자재판매업을 운영하던 중 1994.10.30 쟁점토지를 매입하고 1995.5.30 주택을 신축하여 약 1년간 거주하면서 사업을 계속하였으나 은행채무 등에 대한 이자부담이 과중하여 1996.4.12 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하였는 바, 부동산 거래관행상 실제 양도금액을 기재하여 작성하는 실제 매매계약서가 있고, 취득세·등록세 등의 산정과표에 맞추어 의례적으로 작성하는 계약서가 있는데 이 두 가지 계약서의 금액이 다르다고 하여 구 소득세법시행령 제166조 의 규정의 조세회피목적으로 허위계약서를 작성한 경우로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하며 ○○○건축상사와 관련한 은행의 부채를 청산할 목적으로 부득이 양도하여 조세회피목적이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다 또한 처분청이 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 쟁점부동산(쟁점토지 720,000,000원, 쟁점건물 150,000,000원)을 870,000,000원에 취득한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제166조 제5항 제1호 에 의하면 부동산의 취득 및 양도경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기 매매차익이나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 제6항의 공정과세위원회의 자문을 거쳐 적용대상에서 제외시킬 수 있으나, 청구인은 양도소득세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 사실이 있고 국세청장이 정하는 기준(면적 330㎡ 이상으로 도시계획구역 안의 기준시가 1억원 이상인 토지)에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하였으며, 이 경우 건물의 취득가액이 불분명하여 건물은 시가표준액으로, 토지는 개별공시지가로 안분계산한 가액에 의하여 건물취득가액을 환산하여 과세한 바 당초처분이 정당하다. 또한 청구인이 쟁점건물의 공사대금150,000,000원의 대금지급과 관련한 증빙을 제출하지 않아 건물의 실지 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1996.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

② 법 제100조 제1항 단서에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액 (1995.12.30 개정)

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × ---------------------------------- 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

④ 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (95.12.30개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 (95.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (95.12.30 개정)

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 (95.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고납부한 데 대하여 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 바, 청구인은 조세회피목적으로 허위계약서를 작성한 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1995.5.30 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1996.4.12 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.30 기준시가(양도가액: 805,763,460원, 취득가액: 781,763,460원)에 의하여 양도소득세를 신고납부하였고 ○○세무서장은 청구인이 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도하였다 하여 실지거래가액(양도가액: 620,000,000원, 취득가액: 570,000,000원)을 조사 하여 1998.6월 양도소득세 10,440,263원을 결정고지하였으며 처분청은 1999.12.8 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 청구외 ○○○에 대한 특별세무조사에서 나타난 쟁점부동산의 실지거래가액이 930,000,000원이라는 ○○세무서장의 과세자료를 통보받고 1999.12.16 세액을 184,931,424원으로 경정 결정하였고 2000.4.12 청구인의 이의신청에 따라 청구인이 쟁점대지의 취득에 따른 잔금지급일이 1994.10.30이므로 쟁점부동산을 취득후 1년이내에 양도한 경우에는 해당하지 아니하나 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하여 실지거래가액 과세대상이고 쟁점대지의 취득가액이 720,000,000원임이 확인되므로 전시 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목 규정에 따라 쟁점건물의 취득가액을 양도당시의 실지거래가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의해 환산하여 양도소득세를 58,994,814원으로 감액결정하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 1995.5.30 취득하여 1996.4.12 청구외 ○○○에게 양도하였고 부동산거래관행에 의하여 취득세·등록세 등의 산정과표에 맞추어 작성하는 검인계약서를 실제 거래금액과 다르다고 하여 구 소득세법시행령 제166조 규정의 조세회피목적으로 허위계약서를 작성한 경우로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하며 사업과 관련한 금융기관의 채무를 변제할 목적으로 쟁점부동산을 양도하여 조세회피 목적이 없으므로 기준시가로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 당초 쟁점부동산의 부수토지를 1994.10.20 720,00,000원에 취득하여 공사비 110,000,000원을 들여 건물을 신축하였으므로 공사비 110,000,000원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하였다가 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 ○○○의 양도소득세부과처분에 대한 심판청구사건과 관련하여 청구인은 쟁점건물을 자신이 건축하였다는 주장은 사실과 다르며 청구외 ○○○이 직접 쟁점 건물을 신축하여 쟁점건물이 완공된 후인 1995.5.30 쟁점부동산을 취득하였다고 사실확인서를 제시하여 이를 사실로 인정한 점을 보면 청구인은 쟁점건물을 1995.5.30 취득한 것으로 인정되고 1996.4.12 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하였으므로 청구인은 취득후 1년 이내에 쟁점부동산을 양도한 것으로 인정된다.

(4) 쟁점부동산의 실지양도가액이 930,000,000원인 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼없는 바, 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 토지가액 720,000,000원으로 하고 건물가액을 공사비 150,000,000원으로 하여 870,000,000원에 취득하였다고 94.6.5 작성된 계약서를 제시하고 있고 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 ○○○ 심판청구사건에서 청구외 ○○○이 청구인에게 870,000,000원(토지가액 720,000,000원, 건축공사비, 150,000,000원)에 매도한 것으로 보아 ○○○의 부동산매매업의 수입금액으로 인정한 점 등을 보면 청구인은 쟁점부동산을 870,000,000원에 취득한 것으로 인정된다.

(5) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 1995.5.30. 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1996.4.12 청구외 ○○○에게 양도하여 1년 이내의 단기매매에 해당되므로 취득가액을 870,000,000원으로 하고 양도가액을 930,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.