부동산 양도행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부

심판청구번호 국심2000구 1790(2001. 1. 6) 청구인은 1995.10.25 경상북도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 202.6㎡와 건물을 매수하여 위 지상건물을 철거하고 건물 387.56㎡(1층은 소매점, 2~3층은 사무소이고, 이하 대지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 임대하던 중 1997.2.13 쟁점부동산을 215,000,000원에 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도행위가 부동산매매업에 해당한다고 보아 2000.1.13 청구인에게 1997년 제1기분 부가가치세 16,932,610원 및 1997년귀속 종합소득세 7,271,240원을 각각 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.16 이의신청을 거쳐 2000.6.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산매매업에 해당하는지 여부는 수익성, 매매규모, 및 횟수등에 비추어 어느 정도 계속성과 반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 판단해야 할 것인 바, 처분청은 탈세제보에 의하여 1985년 이래 건축공사 12건 및 부동산양도 4건을 청구인의 계산하에 한 것으로 간주하고 있으나, 청구인은 상당한 기간이 경과하여 계약서등이 없어 소명이 불가능하지만 청구인이 관여한 공사의 대부분이 원청회사가 있었고 청구인은 목수로서 부분적 작업만을 수행하였으며, 처분청은 아래 부동산의 양도사실을 들어 청구인을 부동산매매업자로 보고 있으나, ①은 쟁점부동산으로서 1995.10.25 구옥을 매수하여 철거하고 상가를 신축하여 임대하던 중 신축에 따른 부채의 상환과 자녀유학비등으로 부득이 양도한 것이고, ②는 여관을 신축하여 부인명의로 운영하다가 매각하였으며, ③은 임대용상가로 신축하던 중 현장사고로 인해 중도에 매각한 것으로 쟁점부동산의 양도일부터 8년3월전에 이루어진 것이고, ④는 청구인이 준공검사이전부터 실제로 입주하여 약13개월간 거주한 주택을 매각한 것으로 청구인은 약8년전에 건축중인 부동산(③)을 매각한 것과 본 건의 매각(①)이 있을 뿐이므로 청구인을 부동산매매업자로 본 것은 부당하다. 구분 소 재 지 종류 면적 (㎡) 대지취득일 건물준공일 양도일

①

○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 상가 202.6 387.5 1995.9.25 1996.11.14 1997.2.15

②

○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 건물 255.0 747.0 1988.11.15 1989.10.19 1992.5.14

③

○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 건물 262.0 310.1 1988.3.3 1988.11.8 1988.11.29

④

○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 건물 210.5 226.8 1986.9.25 1988.2.23 1988.3.26 한편, 쟁점부동산을 임대목적으로 신축하였는지 여부에 대하여 살펴보면, 이 건과 같이 ○○○시에 소재한 상가 및 사무실 약 120여평을 임대하는 경우에는 일반사업자규모에 해당하지 않는 것으로 보고 부가가치세환급을 위한 사업자등록을 아니하는 것이 일반적이고, 더구나 쟁점부동산의 경우 청구인 자신이 직접 지은 것이므로 환급받을 매입세액은 자재구입에 따른 부가가치세만 주로 해당되고 처음부터 매각의도를 가지고 신축하였다면 임대사업자로서 사업자등록을 하고 매입부가가치세를 환급받은 후에 사업을 포괄양도하는 것이 청구인에게 유리할 것이나 매각의도가 없었기 때문에 사업자등록을 하지 아니하였는 바, 쟁점부동산양도에 대하여 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 부동산매매업 관련규정은 예시적 규정으로 판매회수에 미달한다 하여 사업성이 부정되는 것은 아니고 일시적인 건물임대라고 하여 매매업자로서 사업활동이라고 볼 수 있는 경우라면 부가가치세 과세대상이며, 국세청통합전산망에 의하여 확인한 바에 의하면 청구인의 사업경력은 다음과 같고, 소재지 상 호 업 종 개업일 폐업일

○○○동 ○○○

○○○건설 건설/건축공사 1984.12.10 1989.12.15

○○○동 ○○○

○○○건축 건설/토목 1992.11.10 1995.12.30

○○○동 ○○○

○○○건설 건설/일반건축

1996. 5. 1 1996.12.31 또한, 탈세제보내용이나 탐문조사에 의하면 청구인은 일용근로자가 아니라 총공사중 일부를 하도급받거나 자기계산하에 공사업무를 지휘·감독하는 자로서 영리목적으로 건설업을 계속·반복적으로 영위하는 자로 확인되고 있다. 청구인은 1987년이래 건축하여 양도한 부동산 4건에 대하여 사업상의 목적이 없다는 주장이나,

① (쟁점부동산)의 경우 청구인이 주장한 부채중 ○○○ 4건 98,000,000원은 예탁금담보대출(그중 65,000,000원은 양도대금 정산전에 상환)이고, 1996.8월 ○○○시 ○○○동 ○○○에 거주하는 청구외 김○○○으로부터 60,000,000원을 차입하였다고 하나, 위 김○○○은 인장업을 영위하는 자로서 1994~1998년간 부가가치세 신고상황을 보면 6개월에 300만원~800만원을 신고하는 영세사업자이고 자금출처가 불분명하며 청구인과 친인척도 아니면서 근저당을 설정하지 아니하고 무이자로 대출하였다는 점등은 신빙성이 없으며, 청구인이 쟁점부동산 신축당시 ○○○건설을 운영한 건설업자인 점등을 감안할 때 사업목적을 갖고 신축한 후 양도한 것이 분명하다고 할 것이고,

④ 의 경우 1987.12.26 준공검사를 하기 전부터 거주(1987.2~5월)하였다고 하나 준공이 되지 아니한 상태에서 거주하였다는 것은 납득이 되지 아니하고 건물용도가 226.8㎡중 123.17㎡이 점포이며 토지는 1986.9.26에 취득하고 건물을 신축하여 1988.3.28에 양도한 점등을 감안할 때 사업목적이 있는 것으로 보이고, ③의 경우에도 토지는 1988.3.3 취득하고 건물은 1988.11.8 보존등기하여 1988.11.29 양도한 점으로 보아 사업목적이 있는 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산에 대한 부가가치세 환급세액이 적어 사업자등록을 하지 않았다고 하는 데 환급세액을 추정하면 최소한 10,000,000원 이상될 것으로 보이므로 신빙성이 없고 부동산매매업자로서 과세되는 것을 면하기 위한 것으로 보이며, 1997.1.25 청구외 이○○○에게 2층을 임대한 것은 쟁점부동산을 매수한 정○○○과 매매계약을 체결(1997.2.5)하기 이전으로서 쟁점부동산을 용이하게 매매하기 위한 방편으로 생각되므로 임대목적으로 신축하였다는 것은 사실과 다르다고 보여지고, 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점부동산 양도행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】제1항은 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정하고 있고, 소득세법 제19조 【사업소득】제1항제1호에서 사업소득의 하나로 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1985년부터 건축된 ○○○시 ○○○동 ○○○ 정신요양원외 11건에 대한 건축물은 대부분이 원청회사가 있었으며 청구인은 목수로서 부분적 작업만을 수행하여 왔고, 앞에서 본 쟁점부동산외 3건의 부동산을 양도한 것은 오래전에 매매하였거나 사업목적으로 신축한 것이 아니라고 주장하고 있으나, 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 청구인 명의로 1984.12~1989.12 ○○○건설, 1992.11~1995.12 ○○○건축 및 1996.5~1996.12 ○○○건설을 직접 운영해 온 사실이 있고, 특히 쟁점부동산의 경우 등기부등본상 1층은 소매점, 2~3층은 사무소인 상가로서 청구인은 당해 부동산의 양도사유가 당해 건물의 신축에 따른 부채상환등이라고 하나 처분청의 의견과 같이 당해 부채중 ○○○에 대한 98,000,000원은 예탁금담보대출이고 청구외 김○○○에 대한 차입금 60,000,000원은 그 사업규모나 근저당설정여부등을 볼 때 신빙성이 없으며, 쟁점부동산의 양도사유에 비추어 볼 때 추정되는 환급세액이 10,000,000원 이상인 금액이 적다고 하여 사업자등록을 하지 않았다는 점은 타당성이 없어 보인다. 또한, 국세청 통합전산망에 의한 1981.2월부터 1998.12월까지의 부동산취득/양도현황(등기분)을 보면, 청구인 명의로 1981.2.19 경상북도 ○○○시 ○○○리 ○○○ 대지 39.5㎡외 16건을 취득하고 11건을 양도하였으며, 청구인의 배우자 김○○○의 명의로 1982.12.27 경상북도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 답 1,514㎡ 취득하여 양도한 것이 확인되고 있다. 부동산의 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하는 바, 청구인의 경우 쟁점부동산을 1996.9.15 신축하여 5개월만인 1997.2.13 양도한 점과 위에서 본 바와 같이 청구인의 부동산 취득 및 양도의 규모나 횟수, 태양등에 비추어 이 건을 부동산매매업으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.