기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000구 1672(2000.10.20) 청구인은 1998.7.31 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 215.5㎡ 및 위 지상건물 521.97㎡를 양도하고 1998.8.6 실지거래가액으로 부동산양도신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 허위임을 확인하는 등 당초 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2000.1.6 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 57,057,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.10 이의신청을 거쳐 2000.6.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 매수인이 승계한 건물 임대보증금 60,000,000원을 착오로 신고 누락하였으므로 당초 신고한 양도가액 221,000,000원에 이를 합한 금액을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 조사시 임차인들의 월세가 밀려 임대보증금으로 정산하였기 때문에 매수인에게 승계시킬 임대보증금이 없었다고 진술하였다가 매수인이 임대보증금을 승계한 사실을 진술하자 착오로 신고누락한 것으로 주장하고 있고, 부동산 매매계약서상 계약금은 50,000,000원이나 매수인의 확인서에는 20,000,000원을 지급한 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 계약금을 지급받은 사실이 없다고 하는 등 청구인과 매수인의 진술이 일치하지 아니하고 있고, 청구인은 계약서외 양도가액을 입증할 만한 자료를 제시하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 소득세법 제96조 에 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 그 제1호 가목에 취득가액의 경우 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 제166조 제4항에 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서, 그 제2호에 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.3.20 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 215.5㎡를 취득하고 1991.4.9 동 대지에 건물 521.97㎡(지하1층, 지상3층)를 신축하여 임대하다가 1998.7.31 위 대지와 건물을 청구외 허○○○에게 양도한 후, 처분청에 대지 취득가액을 129,675,000원, 건물신축비를 112,000,000원, 대지와 건물 양도가액을 221,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 부동산양도신고를 하였는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 매수인 청구외 허○○○이 승계한 건물임대보증금 60,000,000원을 착오로 신고 누락하였으므로 청구인이 신고한 양도가액에 동 임대보증금을 포함한 금액을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하면서, 대지취득계약서, 건축공사계약서, 부동산양도계약서, 거래사실확인서 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(3) 청구인이 제출한 대지 취득계약서를 보면 계약일이 1988.2.20이나 1989.12.30이후 서식으로 동 계약서는 대지 취득시 작성된 실지 계약서가 아니라 사후 재작성된 것임을 알 수 있다.

(4) 청구인과 청구외 허○○○이 직접 체결하였다는 부동산양도계약서에는 계약금이 50,000,000원으로 기재되어 있고, 건물임대보증금 승계에 대하여 명시된 내용이 없는 바, 처분청의 양도소득세 실지조사과정에서 청구인은 계약금은 받은 사실이 없고, 건물임대보증금은 월세미수금을 제외하면 얼마되지 않아 현금으로 임차인들에게 지급하여 정산하였다고 진술한데 반해 청구외 허○○○은 계약금으로 20,000,000원을 지급하였으며, 건물임대보증금 60,000,000원을 승계하였다고 진술한 사실이 청구인에 대한 문답서, 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

(5) 청구인이 양도한 위 대지와 건물에 대하여 ○○○상호신용금고와 ○○○종합목재산업은 채권최고액을 540,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(6) 살피건대, 계약서나 확인서는 사인간 문서로 당사자간 이해관계에 의하여 임의로 작성될 수도 있는 것으로 청구인이 제출한 대지 취득계약서는 사후 재작성된 사실이 확인되고, 청구인과 청구외 허○○○의 진술과 양도계약서 내용이 일치하지 아니하며, 양도계약서상 매매대금은 근저당권설정금액에 비해 현저히 낮음에도 이를 인정할 만한 합리적인 사유가 없으므로 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.