적정 시가의 산정

심판청구번호 국심2000구 1541(2000.11.14) 의 부(父) 망 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 1996.9.29 사망하여 상속이 개시됨에 따라 피상속인의 상속세를 신고하면서, 상속재산인 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 281㎡와 같은곳 ○○○ 잡종지 2,436㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)및 같은곳 ○○○ 잡종지 1,247㎡(이하 "쟁점2토지"라 하고, 쟁점1토지와 쟁점2토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)의 상속재산가액을 1997.3.3 ○○○감정평가법인이 평가한 감정가액 510,292,000원으로 신고하였다. 처분청은 피상속인의 상속세를 결정하면서 쟁점토지의 상속재산가액을 청구인이 신고한 감정가액으로 결정하였다가, 쟁점1토지는 1997.8.5 ㅇㅇㅇ시에 수용된 수용가액 1,222,650,000원, 쟁점2토지는 개별공시지가로 평가한 가액 271,846,000원을 상속재산가액으로 하여야 한다는 ㅇㅇㅇ지방국세청장의 감사지적에 따라, 1999.10.5 청구인에게 1996년도분 상속세 511,786,080원을 경정고지하였다(쟁점1토지에 대하여는 개별공시지가로 평가한 가액 585,843,000원을 상속재산가액으로 하여야 한다는 국세청장의 심사결정에 따라 2000.4월 고지세액을 161,810,457원으로 감액경정하였음). 청구인은 이에 불복하여 1999.12.29 심사청구를 거쳐 2000.5.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지에 대한 평가의 실질목적이 상속세 신고용이 아닌 사업상의 목적으로 상속개시일로부터 6개월 이내인 1997.3.3 ○○○감정평가법인이 평가한 감정가액 510,292,000원을 상속재산가액으로 신고하였는 바, 그 감정가액은 시가를 적정하게 반영하여 평가한 것임에도, 처분청에서는 단지 공법상 제한을 둔 상태로 평가하였다는 점을 내세워 감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 입장이나, 보상평가의 경우에만 공법상 제한을 두지 아니한 상태에서 평가하고, 일반거래시가를 감정평가하는 경우에는 공법상 제한을 둔 상태로 평가하고 있는 사실이 감정평가세칙(감정평가기관들이 관행상 토지의 평가기준으로 적용하고 있는 규칙)에 의하여 확인되므로 청구인이 신고한 감정가액으로 쟁점토지의 상속재산가액을 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하는 것이 보상가액에 대한 분쟁소지를 줄일 수 있는 합리적 평가방법이 되는 것(공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙 제6조 제4항 및 대법원91누4324, 1992.3.13)이라 할 것인데, 위 청구인이 제시한 ○○○감정평가법인의 감정가액은 공법상 제한을 전제로 평가한 것이어서 당해 평가는 시가를 적정하게 반영하여 평가한 것으로 볼 수 없고, 청구인이 제시한 위 감정가액이 공법상 제한을 전제로 평가하여 시가를 적정하게 반영하지 아니한 가액이라는 사실은, 쟁점1토지에 대하여 청구인이 감정한 시점으로부터 불과 4개월 후인 1997.7.10을 가격시점으로 하여 공법상 제한을 받지 아니하는 상태대로 시가를 적정하게 반영하여 1,222,650,000원으로 평가되어 동 감정가액으로 1997.8.5 ㅇㅇㅇ광역시에 수용된 점과, 청구인이 쟁점1토지의 상속재산가액으로 신고한 감정가액 346,935,000원은 개별공시지가로 평가한 가액(585,843,000원)에도 미치지 못하는 점 등으로도 입증이 되고, 청구인은 감정평가목적을 ㅇㅇㅇ세무서 제출용으로 하여 상속세 신고목적으로 평가하였음이 확인되므로 신고한 ○○○감정평가법인의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 상속개시일로부터 6월이내에 평가한 감정평가법인의 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다(단서생략)』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제1항에서 『법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『토지의 평가』를 규정하고, 그 가목에서 『나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다(단서생략)』고 규정하고 있다. 한편, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행령 제6조 【취득하는 토지의 평가】제1항에서 『공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우를 제외하고는 제한받는 상태대로 평가하되 제한의 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.6.29 피상속인의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 피상속인의 상속세를 신고하면서, 1997.3.3 ○○○감정평가법인이 평가한 감정가액 510,292,000원을 쟁점토지의 상속재산가액으로 신고한 사실이 상속세신고서, ○○○감정평가법인의 감정평가서에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점1토지는 1997.8.5 ㅇㅇㅇ광역시에 수용된 수용가액 1,222,650,000원으로, 쟁점2토지는 개별공시지가로 평가한 271,846,000원으로 상속재산가액을 결정하였으나, 국세청장의 심사결정에 따라 쟁점1토지를 개별공시지가로 평가한 가액을 상속재산가액으로 하여 상속세 일부를 감액경정한 사실이 ㅇㅇㅇ지방국세청장의 감사지적서, 상속세 결정결의서, 국세청장 심사결정서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구인이 신고한 감정가액으로 쟁점토지의 상속재산가액을 결정하여야 한다고 주장하나, 전시법령에 의하면, 상속재산가액의 평가는 상속개시 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 상속세법상 보충적 평가방법에 의하여 평가한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 신고한 감정가액 510,292,000원은 개별공시지가 857,689,000원의 59.5%에 불과할 뿐만 아니라, 감정평가서상 위 감정가액의 감정평가목적이 "ㅇㅇㅇ세무서 제출용"으로 되어 있는 점에 비추어 볼 때, 위 감정가액을 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 시가로 보기 어려운 것으로 판단되므로, 처분청이 쟁점토지에 대한 상속재산가액을 상속세법상 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 평가하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.