실지거래가액인정 여부

심판청구번호 국심2000구 1517(2000.11. 7) 0 취득한 대구광역시 서구 ○○○동 ○○○ 대지 165㎡ 및 지상3층 근린생활시설 301.26㎡(대지 및 건물을 이하에서 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.9.4 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 135백만원, 양도가액 150백만원)으로 양도차익을 계산하여 1998.9.12 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대하여 조사한 후 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.7.2 1998년 귀속 양도소득세 48,865,640원을(심사청구 및 직권경정에 따라 39,823,880원으로 감액됨) 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.30 이의신청 및 1999.12.29 심사청구를 거쳐 2000.6.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 3층건물로서 1,2층은 주택이 아니나 3층건물 95.27㎡는 주택이고 청구인은 쟁점부동산외에 다른 주택을 소유하지 아니하고 있으므로 쟁점부동산중 주택과 부수토지에 대하여는 양도소득세를 비과세하여야 하며, 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 관련증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인됨에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득가액은 등기필증과 매매계약서의 내용이 서로 다르고 거래사실확인서의 대금지급일자가 일치하지 않아 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 양도가액은 인근부동산 중개소에서 확인한 금액과 많은 차이가 있어 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시 적용되는 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 "토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다"고 규정하면서, 같은 조 제5항 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 먼저, 쟁점부동산중 3층건물이 주택으로서 1세대1주택에 해당한다는 청구주장에 대하여는 처분청이 청구인의 이 건 심판청구 제기 후에 직권으로 이를 경정하면서 청구인이 주장하는 바와 같이 3층주택 건물 95.27㎡와 부수토지 52.12㎡를 과세대상에서 제외하여 양도소득세를 39,823,880원(당초 결정고지세액 48,865,640원)으로 경정한 사실이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인되고 있으므로 이 부분 심리는 생략한다. 다음으로 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인은 취득시 실지거래가액에 대한 증빙으로 심사청구시 매매계약서를 제시한 바 있으나 심사결정서에 의하면 취득시 매매계약서가 조사확인과정에서 소급작성된 계약서로 확인된 바 있으며 이 건 심판청구시에는 취득시 매매계약서 대신에 1998.9 작성된 부동산매매계약확인서를 제시하고 있는 바, 매매계약일자를 취득당시(1984.7.20)가 아닌 1998.7.20로 표기하는 등 기재내용의 신빙성을 인정하기가 어렵다. 둘째, 심사청구시 국세청에서 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 청구외 ○○○에게 확인한 결과 쟁점부동산은 청구인 양도당시 1층 상가(2곳), 2층 사무실 및 3층 주택 등에 임차인이 있었고, 임대보증금을 인수하는 조건으로 취득하였으며, 임대보증금의 정확한 금액은 기억나지 않는다고 진술한 사실이 나타나고 있는바, 청구인이 제시하는 1998.8.5자 양도시 매매계약서에는 임차현황 및 실제 거래사실 등이 구체적으로 기재되어 있지 아니하여 이를 진실된 매매계약서로 보기 어려운 점이 있다. 셋째, 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1984.9.19 취득하고 1998.9.4 양도하여 약 14년간 보유한 것으로 확인되고 있는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득시 135,000,000원, 양도시 150,000,000원)에 의하면 거래가액이 14년동안 11%정도 밖에 상승되지 아니한 것으로 나타나고 있고 실지양도가액(150,000,000원)은 양도당시의 기준시가(244,784,390원)의 61.3%에 불과한 것으로 나타나고 있는데 기준시가보다 낮게 양도한 특별한 이유나 실지거래가액을 입증할 만한 금융자료 등은 제시하지 못하고 있다. 위 사실등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.