[요지] 특수관계인에게 임대한 부동산의 적정임대료 산정상, 인근에 유사한 임대사례가 있어 국유재산 사용료율에 의함은 부당함
[요지] 특수관계인에게 임대한 부동산의 적정임대료 산정상, 인근에 유사한 임대사례가 있어 국유재산 사용료율에 의함은 부당함
[주 문]
○○○세무서장이 2000. 1. 5 청구인에게 한 아래 과세기간에 대한 부가가치세 48,710,530원 및 종합소득세 236,267,270원의 부과처분은, 대구광역시 ○구 ○○동 XXXX 대지 6,655㎡ 및 건물 2,192.4㎡에 대한 각 과세기간의 임대수입금액을 위 같은 곳 XXXX 소재 ○○직물에 대한 임대실례를 참고로 재조사하여 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다. (단위: 원) ┌─────┬──────┬─────┬─────┬────┬──────┐ │ 세 목 │ 과세기간 │ 고지세액 │ 세 목 │과세기간│ 고지세액 │ ├─────┼──────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 1994년 2기 │ 8,544,120│ │ │ │ │ ├──────┼─────┤ │ 1994년 │ 47,646,780│ │ │ 1995년 1기 │ 8,647,420│ │ │ │ │ ├──────┼─────┤ ├────┼──────┤ │ │ 1995년 2기 │ 8,646,150│ │ 1995년 │ 49,440,730│ │ ├──────┼─────┤ │ │ │ │ │ 1996년 1기 │ 8,493,450│ ├────┼──────┤ │ ├──────┼─────┤ │ │ │ │부가가치세│ 1996년 2기 │ 2,532,000│종합소득세│ 1996년 │ 38,465,390│ │ ├──────┼─────┤ │ │ │ │ │ 1997년 1기 │ 2,892,830│ ├────┼──────┤ │ ├──────┼─────┤ │ │ │ │ │ 1997년 2기 │ 2,891,210│ │ 1997년 │ 49,653,980│ │ ├──────┼─────┤ │ │ │ │ │ 1998년 1기 │ 3,032,550│ ├────┼──────┤ │ ├──────┼─────┤ │ 1998년 │ 53,060,390│ │ │ 1998년 2기 │ 3,030,800│ │ │ │ ├─────┼──────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ 계 │ 48,710,530│ │ 계 │ 238,267,270│ └─────┴──────┴─────┴─────┴────┴──────┘
[이 유]
1. 사 실 청구인은 대구광역시 ○구 ○○동 XXXX 대지 6,655㎡ 및 공장용건물 2,192.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 한국소방기구제작소(이하 “청구외법인”이라 한다)에 임대하고 1994∼1998년도까지 아래 〈청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉과 같이 신고하였다. 〈청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉 (단위: 원) ┌───┬──────────────────────┬──────┬──────┐ │ │ 적정(환산) 임대료 │ 청구인 │ 부당행위 │ │연도별├───────┬───────┬──────┤ 신고금액 │ 계산부인액 │ │ │토지분 임대료 │건물분 임대료 │ 계 │ │ │ ├───┼───────┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 1994 │ 129,439,750 │ 19,066,320 │ 148,306,070 │ 12.000,000 │ 136,506,070 │ ├───┼───────┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 1995 │ 128,774,250 │ 20,613,960 │ 149,388,210 │ 16,499,999 │ 132,888,211 │ ├───┼───────┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 1996 │ 127,443,250 │ 20,613,960 │ 148,057,210 │16,499,999 │ 131,557,211 │ ├───┼───────┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 1997 │ 127,443,250 │ 20,512,440 │ 147,955,690 │ 16,499,999 │ 131,455,691 │ ├───┼───────┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 1998 │ 123,117,500 │ 21,571,920 │ 144,689,420 │ 16,499,999 │ 128,189,421 │ └───┴───────┴───────┴──────┴──────┴──────┘ 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 특수관계에 있는 청구외법인에게 시가에 미달하게 임대한 것으로 보고, 위 〈청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역〉과 같이 국유재산법의 규정을 원용하여 산정(대지는 공시지가의 5％, 건물은 지방세 과세시가표준액의 10％)한 금액을 적정임대료로 보아 그 임대료와 청구인의 신고금액과의 차액을 부당행위계산부인액으로 보아 2000. 1. 5 주문기재와 같이 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 3. 22 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 현실적으로 임대인과 임대인이 대표이사로 있는 중소법인간에 임대료를 주고 받는 것이 일반화되어 있지 않을 뿐만 아니라 쌍방간 적정임대료를 정한다는 것은 어려운 일이고 회사경영결과 외형신장은 있었으나 수익성이 낮음에도 과세당국이 계산한 임대료만큼 받아야 부당하지 않다고 하는 것은 납득이 되지 아니하며, 부당행위계산에 관한 규정(소득세법 제41조)은 세액계산의 근간이 되는 사항을 포괄적으로 시행령에 위임하여 조세법률주의에 위배되고, 부가가치세법(제7조 제3항)상 용역의 무상공급은 과세대상으로 보지 아니하면서 대가를 조금이라도 받기 때문에 부당행위계산부인금액에 대하여 부가가치세를 과세한다는 것은 논리에 맞지 않는다.
(2) 부당행위계산부인하여 청구인에게 소득이 있는 것으로 보아 과세한다면, 그 거래상대방인 법인에게 그에 상당하는 금액을 손금으로 인정해 주어야 한다.
(3) 국유재산법에 의해 임대료를 산정하는 것은 인접 또는 유사지역내의 토지에 대한 임대사례가 없을 경우에 적용할 수 있는 것이므로, 이 건의 경우 적정임대료의 수준을 청구인이 제시한 ○○아카데미 등 임대실례가액 또는 공인중개사의 평가서(3건)에 의하거나 처분청으로부터 인근지역에 위치한 임대공장에 대한 부가가치세 신고실적을 제출받는 등하여 청구인의 임대수입금액을 경정하여야 한다.
(1) 청구인과 청구인이 대표이사인 법인간의 저가임대는 소득세법시행령 제98조 제1항 제1호에 규정하는 특수관계인간 거래로서 이는 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 행위라 할 것인 바 부당행위계산부인한 처분 내용은 적법하고, 같은법 제41조의 규정은 부당행위계산에 관한 기본적인 사항을 법률에 정하고 절차적인 문제에 대해서만 개별적으로 시행령에 위임한 것이므로 청구인이 주장하는 바와 같이 추상적·포괄적으로 백지위임하여 조세법률주의에 반하는 것은 아니라고 보며, 또한, 청구외법인에 대한 저가임대는 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 및 같은법시행령 제50조에 의거 부가가치세법상 과세표준금액에 산입하도록 되어 있어 처분청이 임대용역을 시가에 의해 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인과 청구외법인간의 거래는 법 소정의 특수관계자간의 거래로서 조세부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되면 통상적인 방법으로 소득금액을 계산하는 제도임을 감안할 때 부당행위계산부인금액을 거래상대방인 법인의 손비로 인정해 달라는 주장을 받아 들일 수 없다.
(3) 처분청이 제출한 임대실례가액조사복명서에 의하면, 이 건의 경우 인근 유사부동산의 임대실례가액이 없기 때문에 국유재산법의 규정을 원용하여 임대료를 산정하였고, 청구인이 주장하는 임대가액(평당 85,000원)은 건물이 정착될 정도의 대지면적만 포함한 건물에 상당하는 평당임대가액으로 당초 부과결정시 조사된 인근부동산의 임대실례가액과는 큰 차이가 있으며, 통상 공장임대에 있어 건물이 정착된 대지면적외의 대지의 크기에 따라 임대가액이 크게 등락되는 현실(대지가 건물의 약 3배)을 무시하였고 청구인이 주장하는 임대가액은 부동산소개소의 사견으로 이를 적정임대가액으로 받아 들일 수 없다.
3. 쟁점 및 판단
① 청구인이 대표이사인 법인에게 저가임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인한 것이 적법한지 여부
② 부당행위계산부인금액을 거래상대방의 손비로 인정해 줄 수 있는지 여부
③ 청구인이 추가로 제시한 임대실례가액을 적정한 임대실례가액으로 볼 수 있는지 여부
(1) 먼저 공인중개사의 평가의 경우, 청구인이 제시한 ○○○공인중개사외 2명의 의견은 2000. 2. 처분청이 부과처분한(2000. 1. 5) 이후 향후 적정임대료의 추이에 대한 것으로 이 건의 경우 과거 임대료(1994∼1998년분)에 대한 것이므로 직접적인 관련이 없고, 처분청이 제시한 ○○부동산공인중개인사무소의 경우 우리 심판원에서 전화로 확인(대표 ◎◎◎)한 바에 의하면 쟁점부동산과 인접한 곳에 있는 부동산을 임대할 경우 일반적인 시세를 추측하였을 뿐이며 중개인 본인은 쟁점부동산이나 주변의 임대부동산 유무 등 구체적인 정황을 알고 있는 것은 아니라고 하고 있다.
(2) 인근지역의 임대실례에 대하여 (가) 『별지』의 〈인근지역 임대실례〉를 보면, 처분청이 주장하는 ○○경금속공업주식회사의 경우 공장건물은 쟁점부동산(1979. 5.)과 비슷한 시기에 신축(1980. 9.)하였으나, 그후 4차례에 걸쳐 공장창고 등을 설치한 사실이 있고 건물앞과 옆에 35M도로와 8M도로가 있어 다른 공장건물에 비해 유리한 입지조건이고(다른 건물보다 공시지가가 높음)
○○아카데미의 경우 건물의 신축연도는 쟁점부동산과 유사하나 공장진입로가 8M도로 1곳밖에 없고 처분청이 제시한 조사복명서에 의하면 임차인이 당사에 근무하던 직원들로 인근 평균임대가격보다 다소 낮은 가격으로 임차하고 있다고 하고 있으며, ☆☆☆ 공장의 경우 그 규모가 쟁점부동산에 비하여 작고 공장진입로가 1곳밖에 없어 임대가격이 상대적으로 낮게 평가될 소지가 많은 것으로 판단된다. 반면, ○○직물의 경우 공장건물의 신축연도가 쟁점부동산과 유사하고 공장용지에 대한 단위당 공시지가(1998기준)도 동일하며 공장을 중심으로 양쪽에 8M도로가 위치하는 등 제반여건이 쟁점부동산과 가장 근접한 임대실례로서 비교가치가 있다고 판단된다. (나) 처분청이 추가로 제출한 부가가치세 신고실적을 기준으로 작성한 아래 〈평당 월평균임대료의 비교〉를 보면, 국유재산법에 의한 월평균임대료가 여타 임대공장에 비해 월등하게 높은 것을 알 수 있다. 〈평당 월평균임대료의 비교〉 (단위: 원, ％) ┌──┬───────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │연도│ ○○경금속 │ ○○직물 │ ○○ │ ☆☆☆ │ 쟁점건물 │ │ │공업주식회사 │ │ 아카데미 │ │ (결정) │ ├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │1994│ - │ 12,543(67.2)│ - │ 6,397(34.2)│ 18,663(100)│ ├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │1995│ - │ 11,344(60.4)│ 9,354(49.8)│ 9,054(48.2)│ 18,773(100)│ ├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │1996│ 17,608(94.6) │11,091(59.6) │ 9,443(50.7) │ 10,863(58.3)│ 18,606(100)│ ├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │1997│ 16,798(90.3) │ 9,038(48.6)│ 9,443(50.7)│ 9,630(51.7)│ 18,593(100)│ ├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │1998│ 15,561(85.5)│ 11,649(64.0)│ 9,443(51.9)│ 9,693(53.3)│ 18,183(100)│ └──┴───────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ＊ ()는 쟁점건물을 기준으로 한 백분비임.
(3) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 부동산의 거래가격(임대보증금이나 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사부동산의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원 88누 3987, 1989. 11. 14외 다수)인 바, 위 사실관계 등을 종합하며 보면, 처분청은 쟁점부동산 인근에 유사한 임대사례가 없다고 보아 국유재산법상 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정했으나, 청구인이 제시한 임대실례(○○직물의 경우)가 특수관계자가 아닌 제3자와의 부동산 임대실례이고 그 건물의 용도 및 임차자의 업종 등이 유사하며, 그 위치는 쟁점부동산과 같은 서대구공업단지내 같은 동에 위치하고 있어 유사한 임대사례로서 비교가치가 있고, 이 건 임대료의 부당행위계산부인에 원용된 국유재산법이 공시지가 등이 현실화되지 않았던 때의 것으로 공시지가 등이 거의 현실화된 오늘날은 현실성이 떨어지는 점 등을 고려해 볼 때, 인근 유사한 임대사례가 있는 이 건의 경우 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 위 제시된 ○○직물의 임대실례를 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점부동산의 적정임대료를 재조사하여 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】 인근지역 임대실례 ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 구 분 │ ○○경금속 │ ○○직물 │ ○○ │☆☆☆(공유)│ 쟁점부동산 │ │ │공업주식회사│ │ 아카데미 │ │ │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 소재지 │ ○구 ○○동│○구 ○○동 │○구 ○○동 │○구 ○○동 │○구 ○○동 │ │ │ XXXX │ XXXX │XXXX-X, │ XXXX, │ XXXX │ │ │ │ │XXX-X·XX │ XXXX-X │ │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 구 조 │철근콘크리트│ (좌 동) │ (좌 동) │ (좌 동) │ (좌 동) │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 준공일 │신축 │신축 │신축 │신축 │신축 │ │ │ 1980. 9. 24 │ 1979. 12. 7 │ 1980. 4. 29 │ 1981. 7. 9 │ 1979. 5. 18 │ │ │증축 │증축 │증축 │증축 │증축 │ │ │ 1981. 9. 21 │ 1980. 9. 10 │ 1988. 4. 18 │ - │ 1983. 10. 7 │ │ │ 1990. 9. 24 │ │ │ │ │ │ │ 1998. 7. 22 │ │ │ │ │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │건축물면적│ 7,120.76㎡│ 1,433.05㎡│ 3,766.47㎡│ 882.465㎡│ 2,192.4㎡│ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 대지면적 │ 16,446㎡│ 3,232㎡│ 6,415㎡│ 1,655㎡│ 6,655㎡│ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ ㎡당 │ │ │ │ │ │ │ 공시지가 │ 400,000원│ 370,000원│ 362,000원│ 362,000원│ 370,000원│ │ (1998) │ │ │ │ │ │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 용적률(건│ 43.2％ │ 44.3％ │ 58.7％ │ 53.3％ │ 32.9％ │ │ 물/대지)│ │ │ │ │ │ ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ 위치 │서쪽: 35M │북쪽: 8M │남쪽: 8M │남쪽: 8M │북쪽: 8M │ │ (도로) │남쪽: 8M │동쪽: 8M │ │ │동쪽: 8M │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┘