실가와 담보채무의 인정 여부

심판청구번호 국심2000구 0079(2000. 7.13) � 청구인은 1994.2.18. 청구외 권○○○로부터 교환으로 취득한 충남 당진군 ○○면 ○○○리 ○○○ 전 112㎡ 등 3필지 1,216㎡, 건물 160.56㎡(이하 "쟁점1부동산"이라 한다, 미등기상태임)와 같은리 ○○○ 임야 248㎡ 등 3필지 497㎡(이하 "쟁점2부동산"이라 하고, 쟁점1·2부동산을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다. 세부목록은 별첨한다)를 취득후 1년이내인 1994.4.30. 청구외 정○○○ 소유의 인천광역시 중구 ○○○가 ○○○ 대지 267.9㎡ 및 건물 492.97㎡(이하 "○○○부동산"이라 한다)와 교환하고 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득후 1년이내에 양도하였고, 이 중 쟁점1부동산을 미등기전매한데 대하여 ○○○세무서장이 통보해 온 실지거래가액(취득가액 120,000,000원, 양도가액 170,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.7.5. 청구인에게 1994년귀속 양도소득세 43,004,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.18. 심사청구를 거쳐 2000.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 교환으로 취득하고 양도한 것으로서 실지거래가액이 확정되었다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 또한, 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 청구인이 ○○○부동산 취득시 총매매금액을 180,000,000원으로 평가하고, ○○○부동산에 설정된 융자금 70,000,000원과 전세보증금 60,000,000원 및 융자금이자 미지급액 3,000,000원을 인수하며, 쟁점부동산에 들어있는 전세보증금 52,500,000원을 인계하고, 차액 10,000,000원을 지급하기로 계약한 바 있으므로 ○○○부동산의 총매매금액 180,000,000원에서 현금지급한 10,000,000원과 채무 133,000,000원을 차감하면 ○○○부동산의 순자산가치는 37,000,000원이며, 청구인이 인계한 쟁점부동산의 임대보증금 52,500,000원을 합하면, 쟁점부동산의 양도가액은 89,500,000원이라 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산의 양도가액 산정시 ○○○부동산의 담보채무액을 공제하지 않은 가액인 170,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 청구인은 고속도로휴게소를 운영할 목적으로 쟁점부동산의 가액을 120,000,000원으로 하여 청구외 권○○○로부터 교환으로 취득하였으나, 실제 휴게소용도로 사용할 수 없게 되어 ○○○부동산과 교환하였으나, 여관건물인 ○○○부동산도 매출이 부진하고 이자부담이 가중되어 청구외 김○○○소유의 경기도 평택시 ○○○동 ○○○를 1억원으로 평가하여 ○○○부동산과 맞교환한 바 있으므로 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인하여 양도차익이 발생하지 않았다.
• 나. 국세청장 의견 관련법령에는 양도자가 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 1994.2.18. 취득하여 1994.4.30. 양도한 것에 대하여는 당사자간에 다툼이 없으므로 쟁점부동산은 취득한 후 1년이내에 양도한 자산으로서 교환당시 교환계약서 및 거래상대방의 확인서에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 양도자산의 실지거래가액이 되어야 하는 것이며, 양도하는 부동산의 정당한 가치를 평가하여 거래당사자간에 합의된 가액을 실지양도가액으로 하는 것(같은뜻: 소득세법기본통칙 2-7-7…23)이므로, 매매계약서상의 ○○○부동산의 전세보증금 60,000,000원과 담보 및 지급채무 73,000,000원, 쟁점부동산의 전세보증금 52,500,000원이 사실이라면, 청구인의 주장은 일응 합리적이라고 할 수 있겠으나, 제시된 심리자료만으로는 위의 금액이 확인되지 아니하고, 또한, 청구주장을 인정한다면, 쟁점부동산의 양도가액은 89,500,000원이고, 쟁점부동산의 전세보증금 52,500,000원을 제외한 순수한 자산가액은 37,000,000원이 되므로 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 120,000,000원으로 평가하여 현금 70,000,000원을 지급하였다는 점으로 보아 이 또한 신뢰하기 어렵다 할 것이므로 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도한데 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조 및 제45조의 규정에 의하면, 토지 또는 건물의 양도로 인한 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액과 양도가액은 취득·양도 당시의 기준시가로 하되 예외적으로 '대통령령이 정하는 경우'에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 같은법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) [부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용] 제166조【양도차익 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 단기 양도하였다 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 과세되어야 하고 실지거래가액에 의해 과세한다 하더라도 양도가액을 89,500,000원으로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 등기부등본상 쟁점2부동산은 청구인이 1994.3.12. 취득하여 1994.5.3. 청구외 정○○○에게 양도하였고, 쟁점1부동산은 청구외 권○○○가 1998.6.18. 청구외 정○○○에게 양도한 것으로 나타나고 있으나, 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 권○○○의 관할세무서인 ○○○세무서장이 청구외 권○○○가 쟁점1부동산을 1998.6.18. 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한데 대하여 청구외 권○○○는 쟁점1부동산을 실제로는 1994.2.18. 청구인에게 양도하였다고 확인하였으며, 청구인도 1994.2.18. 청구외 권○○○소유인 쟁점부동산의 가액을 120,000,000원으로 하고 청구인 소유의 서울특별시 ○○○동 ○○○ 다가구주택 1층 33.33㎡와 서울특별시 동대문구 ○○○동 ○○○의 점포임차권 및 교환차익 70,000,000원을 지급하고 교환거래하였다고 확인한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 청구외 정○○○ 소유의 ○○○부동산과 교환당시 계약서를 보면, 청구인이 ○○○부동산을 전세금 70,000,000원을 인수하는 조건으로 180,000,000원에 매수하는 것으로 1994.4.12. 체결된 매매계약서에 나타나 있고, 같은날 작성된 부동산교환계약서에는 청구인소유의 쟁점부동산을 청구외 정○○○소유의 ○○○부동산과 교환함에 있어 교환차액 10,000,000원을 지급하며, 특약사항에 ○○○부동산을 담보로 한 융자금 70,000,000원과 전세보증금 60,000,000원을 청구인이 인수하고, 청구외 정○○○은 쟁점부동산의 전세보증금 52,500,000원을 인수하기로 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(3) ○○○부동산에는 1990.5.23. 채무자를 청구외 오○○○으로 하고 채권최고액을 105,000,000원으로 하여 ○○○상호신용금고 ○○○지점이 근저당권을 설정하고 70,000,000원을 대출한 것으로 확인되나, ○○○부동산의 소유자인 청구외 정○○○의 채무가 아니므로 청구인이 실제로 쟁점부동산과 교환하면서 위 채무를 인수하였는지가 확인되지 아니하고, 전세보증금 60,000,000원도 당시 임차인이라는 청구외 박○○○의 사실확인서만을 제시하고 있어 실제임차료가 얼마인지가 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하며, 또한, 청구외 정○○○이 인수하기로 한 쟁점부동산의 전세보증금 52,500,000원도 임대차계약서만을 제시할 뿐 전세보증금을 실제 인수하였다고 인정할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인은 ○○○부동산을 180,000,000원으로 평가하고 ○○○부동산을 담보로 한 채무 70,000,000원과 미지급이자 3,000,000원 및 전세보증금 60,000,000원을 인수하였으며, 쟁점부동산의 전세보증금 52,500,000원을 인계하고, 교환차액 10,000,000원을 지급하는 조건으로 교환하였으므로 쟁점부동산의 양도가액은 89,500,000원이라고 주장하고 있으나, 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 120,000,000원으로 평가하여 취득하였으며, ○○○부동산을 담보로 한 금융기관채무를 청구인이 실제 인수하였는지가 확인되지 아니하고, 전세보증금도 얼마인지가 확인되지 않는 점으로 보아 청구인이 교환차액으로 지급한 10,000,000원을 제외한 170,000,000원이 쟁점부동산의 양도가액으로 인정된다 할 것이다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산을 1년이내 단기양도(쟁점1부동산을 미등기전매)하였으므로 실지거래가액과세대상이고, 청구인이 쟁점부동산을 120,000,000원에 취득하여 170,000,000원에 양도한 것으로 매매계약서 및 청구인의 사실확인서 등에 의해 확인되므로 청구인이 쟁점부동산을 교환으로 취득하여 양도한데 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ※ 별 첨 쟁점부동산 목록 소재지 지목/면적 취득일자 양도일자 (쟁점1부동산) 충남 당진군 ○○면 ○○○리 ○○○ 같 은 리 ○○○ 같 은 리 ○○○ 전/ 112㎡ 전/ 208㎡ 전/ 896㎡ 건물160.56㎡ 1994.2.18. (미등기) 1994.4.30. (미등기) (쟁점2부동산) 같 은 리 ○○○ 같 은 리 ○○○ 같 은 리 ○○○ 임야/248㎡ 대지/124㎡ 임야/125㎡ 1994.3.12. 등 기 1994.5.3. 등 기