토지의 양도가액 산정시 개별공시지가의 적용방법

심판청구번호 국심2000구 0052(2000. 4.19) 역시 달성군 논공면 ○○○리 ○○○ 전 1,369㎡, 같은곳 ○○○ 묘지 337㎡, 같은곳 ○○○ 전 486㎡, 같은곳 ○○○ 임야 3,026㎡를 1998.9.16 양도하면서 1998.9.9 처분청에 기준시가에 의하여 부동산양도신고를 하고 양도소득세 40,401,370원을 납부한데 대하여 처분청은 1999.2.19 양도소득세를 사후결정하였다. 이 후 청구인은 위 토지 중 대구광역시 달성군 논공면 ○○○리 ○○○ 묘지 337㎡, 같은곳 ○○○ 전 486㎡, 같은곳 ○○○ 임야 3,026㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 양도당시 개별공시지가가 불합리하므로 하향 조정된 1999년 개별공시지가에 의하여 양도가액을 산정하고 환급세액을 23,433,350원으로 하여 1999.5.31 양도소득세 확정신고를 하였는 바, 처분청은 1999.8.12 청구인에게 당초 결정내용이 정당하므로 환급불가함을 통보하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.9 심사청구를 거쳐 2000.1.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 당초 토지구획정리사업 예정지구에 포함되어 있다가 1998.9.12 ○○○시의 제7차 도시계획 재정비안 확정으로 토지구획정리사업 예정지구에서 제외되어 1999년 개별공시지가(1999.5.31 고시)는 1998년에 비해 현저히 낮게 책정되었는 바, 실제 개별공시지가의 하락은 쟁점토지의 양도일 전인 1998.9.12 이루어진 것으로 보아야 하므로 쟁점토지의 양도시 기준시가는 1999년 개별공시지가를 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지에 대한 양도당시 개별공시지가가 신뢰성이 없으므로 쟁점토지에 대한 양도시의 기준시가를 쟁점토지 양도 후에 하향조정된 개별공시지가를 적용하여야 한다는 주장이나, 개별공시지가는 고시일을 기준으로 적용하는 것으로 1999년 개별공시지가의 고시일은 1999.6.30이므로 1998.9.16 양도한 쟁점토지의 경우에는 1998.6.30 고시한 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 할 것이므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도가액 산정시 적용할 개별공시지가를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 제1항 에 "제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다."고 규정하면서, 그 제1호에 "제94조 제1호의 자산"을 규정하고, 그 가목 "토지"에 "지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다."고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제164조 제9항에 "법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 1995.9.15 취득하여 1998.9.16 양도하면서 1998년 개별공시지가를 적용한 기준시가에 의하여 처분청에 부동산양도신고를 하고 양도소득세를 납부한 사실에 대하여 청구인과 처분청간 다툼은 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지 양도일(1998.9.16)전인 1998.9.12 쟁점토지에 대한 개별공시지가 하락요인이 발생하여 1999년 개별공시지가에 반영되었으므로 쟁점토지의 기준시가는 1999년 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 전시한 법령에 의하면 기준시가의 산정은 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하되 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 때에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로 개별공시지가는 고시일을 기준으로 적용하는 것인 바, 1999년 개별공시지가의 고시일은 1999.6.30이므로 1998.9.16 양도한 쟁점토지의 경우 1998.6.30 고시한 1998년 개별공시지가가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하여야 한다고 할 것이다.

(4) 한편, 쟁점토지의 기준시가인 개별공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률과 이 법률에 의거한 개별토지가격합동조사지침에 의하여 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정하는 것으로, 쟁점토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 및 조사지침의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제를 받는 것이며, 기준시가에 의한 양도차익의 산정이 불합리하다면 양도자는 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다 할 것이다.

(5) 위의 내용을 종합하여 보면, 1998년 개별공시지가를 기준시가로 하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것은 정당하다 할 것이므로 처분청이 청구인의 환급청구에 대하여 불가하다고 통보한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.