분양권 양도시 양도차익 발생 여부

심판청구번호 국심2000광 2474(2001. 2. 5) 997.1.24 ○○○주식회사와 광주광역시 ○○구 ○○○동 ○○○단지내상가 유치원 건물 대지 1,050㎡, 건물 1,108.25㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)의 분양계약(분양금액 515,000,000원)을 체결한 후, 1997.11.14 청구외 ○○○에게 620,000,000원에 분양권을 양도하였으나 양도소득세과세표준확정신고를 하지 않았고, 이에 대하여 처분청은 쟁점건물의 분양권 양도로 인한 양도차익을 99,850,000원으로 하여 2000.7.5 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 58,410,000원을 결정고지하였다가, 청구인이 동 처분에 대하여 처분청에 고충민원을 신청하자, 처분청은 쟁점건물의 분양권 양도가액을 쟁점건물 분양권 양도금액 620,000,000원에서 비품가격 38,500,000원을 제외한 581,500,000원으로 하고 필요경비 41,000,000원을 추가로 인정하여 분양권 양도차익을 20,350,000원으로 재계산하여 2000.10.1 당초 결정고지 한 세액을 10,710,000원으로 감액경정하자, 청구인은 이에 불복하여 2000.10.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물을 515,000,000원에 분양 받았고, 그 후 시설투자비 등으로 128,500,000원 이상을 투자한 상태에서 쟁점건물의 분양권을 청구외 ○○○에게 620,000,000원에 양도하여 양도차익이 없으며, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점건물의 시설투자비등의 명세서상 연체료로 기재된 39,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 필요경비로 인정하지 않았으나, 쟁점금액의 대부분은 분양가액 중 약정기한내에 지급하지 못한 금액이므로 이는 분양대금의 연체에 따른 이자금액이 아니고, 사실은 청구인이 유치원 허가를 위하여 축대 등을 건축한 비용이므로 이를 필요경비로 인정한다면 쟁점건물 분양권의 양도차익이 없어 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점건물 분양권의 양도차익인 105,000,000원보다 더 많은 128,500,000원 이상의 필요경비가 발생하였다고 주장하고 있으나, 그중 증빙이 없고 발생사유가 확인되지 않은 금액과 연체료 39,000,000원을 제외한 집기비품 38,500,000원은 양도가액에서 차감하고 그 나머지 41,000,000원은 필요경비로 이미 인정하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 분양권을 양도하면서 양도차익이 발생하였는 지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

이하 생략.

(2) 같은법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1∼2호 생략.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 항 생략.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 설비비와 개량비"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 총리령이 정하는 것

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적지출액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액 2호 생략.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점건물을 515,000,000원에 분양받은 사실과 청구외 ○○○에게 분양권을 581,500,000원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 다만 쟁점건물 분양권의 양도에 따른 필요경비인 시설투자비용에 대하여 다툼이 있는 바, 처분청은 쟁점건물의 현장을 확인하여 청구인이 시설투자하였다고 주장한 금액 128,500,000원 중 실물로 확인된 집기·비품비는 양도가액에서 차감하였고, 내부인테리어비용 등 41,000,000원은 필요경비로 인정하였으나, 청구인이 당초 분양대금의 연체료라고 주장하였던 쟁점금액은 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 에 의하여 필요경비에 산입할 수 없는 비용으로 보아 필요경비로 공제하지 아니하자, 청구인은 이 건 심판청구에 이르러 쟁점금액이 쟁점건물의 분양대금 중 미지급금액임에도 이를 분양대금 연체료로 잘못 표현한 것이라고 주장하고 있는 바, 쟁점금액이 청구인의 주장대로 미지급 분양대금이라면 쟁점건물의 분양가액인 515,000,000원에 포함되어 있는 것이고 처분청이 쟁점건물 분양권의 양도차익계산시 이미 동 취득가액을 공제하였으므로, 결국 쟁점금액을 포함하여 당초 청구인이 처분청에 제시한 시설투자비 중 증빙이 있거나 현물이 확인된 부분은 처분청이 모두 인정하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 이 건 청구시 쟁점건물내에 유치원을 허가받기 위하여 쟁점건물 인근에 축대를 조성하였다고 주장하고 그에 관련된 조성비를 필요경비로 추가로 인정하여 줄 것을 청구하였으나, 그에 대한 증빙은 축대의 사진만 제출하였고 축대건축과 관련된 다른 증빙은 제시하지 않았다.

(3) 따라서 청구인은 처분청이 인정한 시설투자비 등인 79,500,000원외의 쟁점건물의 시설투자비에 대하여는 시공업자 등 관련업체의 부도로 증빙을 확보하지 못하였다고만 주장할 뿐, 그에 관련된 구체적인 금액과 시공자 및 거래에 따른 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 쟁점건물 분양권의 양도차익이 없었다는 청구인의 주장은 인정하기가 어려워 처분청의 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.