쟁점잔금은 회수가 불가능해 보이고, 쟁점부동산의 매매대금도 당초보다 차감된 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점자금은 쟁점부동산의 양도가액에서 제외함이 타당함
쟁점잔금은 회수가 불가능해 보이고, 쟁점부동산의 매매대금도 당초보다 차감된 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점자금은 쟁점부동산의 양도가액에서 제외함이 타당함
심판청구번호 국심2000광 2165(2001. 1. 4)
○○○세무서장이 2000.7.4 청구인에게 한 1999년 귀속분 양도 소득세 39,153,400원의 부과처분은 전라남도 ○○○시 ○○○ 동 ○○○ 대지 241.6㎡, 건물 840.84㎡의 양도가액 402,000,000원에서 67,500,000원을 차감하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니 다.
청구인은 1999.2.19 전라남도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 241.6㎡, 건물 840.84㎡(1층 노래방, 2∼5층 여관, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 경락취득하여 1999.6.3 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 1년이내 단기양도로 실지거래가액에 의하여 취득가액은 경락가액 317,930,400원으로, 양도가액은 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액 410,000,000원에서 채권자 가압류비용 3,000,000원, 전소유자 이사비용 5,000,000원을 차감한 402,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 2000.7.4 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 39,153,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.17 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산을 양도한 후 매수인 ○○○으로부터 잔금 67,500,000원을 받지 못한 상태에서, 건물의 노후화로 강제 철거되자 매수인은 청구인에게 건물하자로 인한 손해배상청구소송을 제기하여 소송이 진행중이며, 매수인 ○○○은 빚독촉으로 도피중이고, 무재산으로 청구인이 구상권행사도 할 수 없으므로 실지 양도가액에서 매수인 ○○○으로부터 받지 못한 잔금 67,500,000원(이하 "쟁점잔금"이라 한다)을 차감한 금액을 양도가액으로 하여야 한다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액 410,000,000원은 여관 및 노래방 비품대금을 포함하여 포괄적으로 양도하였으므로 여관 및 노래방 비품대금 68,500,000원(이하 "쟁점비품대금"이라 한다)을 차감한 금액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 매수인 ○○○에게 소유권이전등기를 하면서 지급받지 못한 쟁점잔금 67,500,000원에 대하여 쟁점잔금의 변제시까지 월 1.5부의 이자를 받기로 하고, 매수인으로부터 1회 1,000,000원의 이자를 지급받았다고 진술하였는 바, 청구인이 매수인 ○○○으로부터 쟁점잔금을 아직까지 지급받지 못하였다 하여도 이는 준소비대차한 대금을 지급받지 못한 것이므로, 매매계약서상 금액을 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 처분청은 이 건 양도차익 산정시 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출된 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 비용을 공제한 금액을 양도가액으로 하였으며, 청구인은 쟁점비품대금 68,500,000원을 양도가액에서 차감하여야 한다고 하나 청구인은 위 금액을 지출하였다는 증빙서류의 제시가 없으므로 매매계약서상 금액을 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도가액중 수령하지 못한 잔금을 준소비대차로 전환된 것으로 보아 양도가액에서 차감하지 아니하고 과세한 처분의 당부와
(2) 쟁점비품대금이 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은 법 제96조에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
(1) 청구인은 1999.2.19 쟁점부동산을 경락취득하여 1999.6.3 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 무신고한 사실이 광주지방법원 ○○○지원 등기촉탁서, 등기부등본, 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 1년이내 단기양도로 취득가액은 경락가액 317,930,400원으로, 양도가액은 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액 410,000,000원에서 채권자 가압류비용 3,000,000원, 전소유자 이사비용 5,000,000원을 차감한 402,000,000원으로 하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다 (가) 쟁점부동산의 양도계약서상 매매대금이 410,000,000원이고, 1999.6.3 쟁점부동산의 소유권이전시 청구인이 매매계약서상 잔금(잔금지급약정일 1999.6.5) 160,000,000원중 쟁점잔금 67,500,000원을 매수인 ○○○으로부터 지급받지 못하였으며, 1999.6.30 청구인이 쟁점잔금에 대하여 쟁점부동산에 채권최고액 80,000,000원의 근저당권을 설정하고 1회분 이자 1,000,000원을 수령하였음이 부동산매매계약서(1999.5.27), 등기부등본, 문답서(2000.2.14) 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 매수인 ○○○은 쟁점부동산 건물의 붕괴위험으로 ○○○시장의 철거명령에 따라 2000.3.28 건물을 철거하고, 건물의 하자에 대하여 1999.11월 청구인에게 쟁점잔금 67,500,000원을 공제한 337,820,000원의 손해배상청구소송을 제기하여, 2000.11.29 법원의 화해결정 판결을 받은 사실이 소장, 광주지방법원 ○○○지원의 화해조서(99가합2381, 2000.11.29) 등에 의하여 확인된다. (다) 매수인 ○○○이 취득한 쟁점부동산은 2000.5.25 경락(청구인의 근저당권은 후순위로 자동말소됨)되어 청구외 ○○○에게 소유권이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 매수인 ○○○은 무재산인 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. (라) 처분청은 청구인이 지급받지 못한 쟁점잔금에 대하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 1회분 이자 1,000,000원을 수령한 점을 들어 쟁점잔금이 월1.5부의 준소비대차로 전환된 것으로 보고 있으나, 부동산의 양도자가 지급받지 못한 대금에 대하여 근저당권을 설정하고 소정의 이자를 수령하였다 하더라도 이는 특단의 사정이 없는 한 미지급대금에 대한 채권확보수단으로 양도부동산에 근저당권을 설정하고 대금지연에 따른 지체이자를 수령하였다고 보는 것이 부동산 매매의 거래관행에 부합한다 할 것이므로, 쟁점잔금에 대한 채권의 형태가 소비대차로 전환되었다고 보는 것은 무리가 있는 것으로 판단되고, 청구인이 청구외 ○○○에게 양도한 쟁점부동산은 2000.5.25 경락되어 청구외 ○○○에게 소유권이 넘어가고, 매수인 ○○○은 무재산으로 확인되므로 쟁점잔금의 회수는 불가능한 것으로 보일 뿐만 아니라, 청구인과 매수인 ○○○*간에 1년여의 쟁송을 거쳐 체결된 법원의 화해조서에 의하면 쟁점부동산의 매매대금을 당초 매매대금 410,000,000원에서 쟁점잔금 67,500,000원을 차감한 342,500,000원으로 변경한 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점잔금은 쟁점부동산의 양도가액에서 제외함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 지급받지 못한 쟁점잔금을 양도가액에 포함하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.
(3) 쟁점 (2)에 대해 본다. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서상 총매매대금 410,000,000원에 쟁점비품대금 68,500,000원이 포함되어 있으므로 양도가액에서 쟁점비품대금을 차감하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산 경락취득시 비품 52,655,000원이 포함되어 있었으며 청구인이 신규비품 23,613,000원을 구입하였다고 주장하나, 경락취득시 취득가액에 위 비품이 포함되었는지 여부와 청구인이 신규 구매하였다는 비품이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하며, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서(1999.5.27)에 의하면 특약사항으로 "비품 및 노래방 기기를 매수인에게 양도한다"고 기재되어 있으나, 위 부동산 매매계약서에 중개인의 입회가 없을 뿐만 아니라, 청구인이 제시한 물품내역서도 위 매매계약서의 첨부물인지 여부가 확인되지 아니하므로 위 증빙을 신빙성있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 또한, 화해조서상에서는 매매대금 342,500,000원에 비품대금 42,500,000원이 포함된 것으로 합의하고 있어 비품대금에 차이를 보이고 있으므로 쟁점비품대금 68,500,000원이 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있다는 청구주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점비품대금을 양도가액에서 차감하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.