기준시가에 의해 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000광 0916(2000. 6.15) P>청구인은 전라북도 전주시 완산구 ○○○동 ○○○ 대지 181.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1978.10.20 취득하여 1998.8.10 양도한 후 1999.3.16 취득가액은 의제취득일(1985.1.1) 현재의 기준시가로 하고 양도가액은 실지거래가액 (35,000,000원)으로 하여 양도소득세 신고를 한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.9.11 청구인에게 1998년도분 양도소득세 10,223,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.20 이의신청을 거쳐 2000.3.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 35,000,000원에 양도하였음이 양도시 매매계약서와 이를 뒷받침하는 양수자의 거래확인서 및 대출금 상환내역에 의해 확인되고 있음에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 의제취득일인 1985.1.1현재의 기준시가로 정당하나 청구인은 쟁점토지를 담보로 전주농협에서 52,000,000원을 대출받았고 인근 중개업소에 거래가액 탐문한 바 평당 150만원을 호가하는 것으로 확인되고 있어 청구인이 신고한 양도가액은 시가의 1/2에도 미치지 아니하며 청구인의 진술과 쟁점토지 양수인의 진술이 일치하지 아니하여 청구인이 제시한 양도계약서는 신빙성이 없다고 판단되므로 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】의 규정에 의하면『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항, 제5항과 제6항에서는『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년이내의 부동산 2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 ⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 (가) 청구인은 1978.10.20 쟁점토지를 취득하여 1998.8.10 양도하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고 청구인은 이에 대하여 1999.3.16 취득가액은 의제취득일(1985.1.1)현재의 기준시가(7,298,898원)로,양도가액은 계약서상의 매매대금 35,000,000원(계약금: 1998.7.7 5,000,000원, 중도금: 1998.7.21 15,000,000원, 잔금: 1998.8.10 15,000,000원)으로 하여 양도소득세 신고를 하였음이 처분청의 조사내용에 의하여 확인되며 취득가액을 의제취득일 현재의 기준시가로 신고한 사실에는 다툼이 없다. (나) 한편, 청구인이 쟁점토지에 대하여 ○○○지소에 근저당권을 설정한 내용을 보면 채권최고액이 79,500,000원(1995.8.29 19,500,000원, 1996.10.16 15,000,000원, 1997.6.4 15,000,000원, 1997.7.21 30,000,000원)으로서 청구인은 쟁점토지를 담보로 52,000,000원(1997.6.4 32,000,000원, 1997.7.23 20,000,000원)을 대출받은 후 1998.7.10 14,600,000원, 1998.7.16 37,400,000원을 상환하였고 1998.7.16 위 근저당권은 말소등기되었음이 쟁점토지의 등기부등본과 청구인이 제시한 대출금원장에 의해 확인된다. (다) 또한, 쟁점토지의 양도당시의 기준시가는 68,932,000원이고 인근토지의 매매시세는 평당 150만원 정도로서 양도당시 쟁점토지의 추정시가는 82,000,000원 정도임이 처분청의 조사내용에 의해 확인되고 있다. (라) 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 계약금과 중도금 없이 양수자로부터 일시불로 받아 1998.3.16 위 대출금을 상환하였다고 하면서 신고한 양도가액이 사실이라고 주장하고 있으나 위 사실내용과 같이 청구인이 신고한 양도가액은 쟁점토지를 담보로 한 근저당권 설정시 채권최고액(79,500천원)에 훨씬 미달하고 청구인이 받은 대출금(52,000천원)에도 미달하며 양도당시 기준시가의 50.7%에 불과할뿐만 아니라 처분청에서 조사한 인근토지의 시가에도 훨씬 미달한 것으로 확인되고 있고 양도시 계약서대로 매매대금을 지불하였다는 매수인의 주장과 일시불로 받았다는 청구인의 주장 또한 일치하지 아니하며 이외에도 청구인은 제시한 계약서상의 양도가액이 사실임을 입증하는 구체적이고도 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니하므로 처분청이 청구인이 제시한 양도계약서를 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다. (마) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.