신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000광 0471(2000.10.23) 시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 311㎡외 토지 11필지 7,497.66㎡ 및 같은 곳 228위에 소재한 건물 891.53㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 등 부동산을 아래 표의 내역과 같이 1998.6.8 및 1998.7.8 양도하고 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액으로, 나머지 부동산의 양도차익은 기준시가로 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. (단위: ㎡, 천원) 일련 번호 부동산소재지 지 목 면 적 취득일 취득가액 양도일 양도가액 비 고 1

○○○시 ○○○구

○○○동 ○○○ 답 311.00 '94. 2. 5 1,216,938 '98. 7. 8 735,000 (이하 "쟁점부동산" 이라 한다) 취득가액과 양도가액은 청구인이 실지거래하였다고 주장하는 가액임. 2 동소 ○○○ 대 지 541.00 3 동소 ○○○ 전 575.00 4 동소 ○○○ 전 785.00 5 동소 ○○○ 대 지 1,937.00 6 동소 ○○○ 전 162.00 7 동소 ○○○ 전 136.00 8 동소 ○○○ 전 1,798.00 9 동소 ○○○ 전 942.00 10 동소 ○○○ 잡종지 46.00 '94. 6. 4 35,000 11 동소 ○○○ 잡종지 186.00 12 동소 ○○○ 잡종지 78.66 '95. 2. 9 12,635 13 동소 ○○○ 외 건 물 891.53 '96. 8.21 533,763 265,000 소계 8,389.19 1,798,336 1,000,000 14

○○○시 ○○○구 ○○○로 ○○○ 대 지 건 물 221.60 106.86 '85. 1. 1 343,197 '98. 6. 8 645,666 기준시가로 신고함. 15 동소 ○○○ '88. 5.10 '98. 6. 8 총계 8,717.65 2,141,533 1,645,666 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.9.16 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 924,367,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.28 심사청구를 거쳐 2000.2.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득가액 이하로 양도한 것은 IMF로 부동산 시세가 폭락하였으며, 청구인이 자금압박으로 급히 양도하였기 때문이다. 따라서 쟁점부동산의 실지취득가액과 실지양도가액이 양도 및 취득당시의 매매계약서와 대금지급 영수증 사본에 의하여 확인되고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 1994년 주식회사 ○○○주택건설의 대표이사로 재직 중 전시 표상 쟁점부동산 중 일련번호 1번부터 11번까지는 청구외 ○○○으로부터 매입하였고, 12번 부동산은 청구외 ○○○로부터 매입하였다고 주장하면서 매매계약서와 영수증 사본을 제시하고 있는데, 청구인은 위 취득한 토지위에 골프연습장인 13번 건물을 신축하여 1996.7.1 청구인 개인명의로 ○○○이라는 상호로 사업자등록을 하고 영업하다가 1998.7.8 쟁점부동산을 청구외 주식회사 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)에게 양도하였다.

(2) 취득가액을 보면 (가) 전시 표상 일련번호 1번부터 11번까지의 매매계약서상 매수인이 청구인외 6인으로 기재되어 있어 인적사항에 대하여 처분청 조사시 확인하자 청구인은 나머지 매수인은 명의만 빌려 주었을 뿐이라고 진술하고 있고, 청구인이 명의를 빌렸다는 청구외 ○○○은 처분청 조사시 쟁점부동산의 거래사실 자체를 알지 못한다고 진술하였으며, 청구인이 입회인이라고 주장하는 청구외 ○○○은 입회한 사실이 없다고 진술하는 등으로 보아 청구인이 제시하는 매매계약서를 진실된 계약서로 보기 어려울 뿐 아니라 청구인이 제시하는 대금지급 영수증도 ○○○지방국세청장이 1999.4.6 청구인으로부터 징구한 부동산취득 및 양도 진술조서를 보면 취득대금의 지급일자 및 지급금액은 오래된 일이라 기억이 나지 아니한다고 되어 있음에 비추어 보아 진실된 영수증으로 보기 어려우며 또한 청구인은 영수증외에 청구주장을 입증할 수 있는 증빙을 달리 제시하지 아니하고 있다. (나) 전시 표상 일련번호 11번 부동산의 매매계약서도 매수자가 청구인이 아닌 청구외 ○○○외 3인으로 기재되어 있으나 청구인이 ○○○을 제외한 나머지 2인이 누구인지 모르고 있고, 매매계약의 위임을 하였다고 하면서도 위임장 등이 없는 점 등으로 보아 통상적인 부동산거래관행과 맞지 아니하여 이를 진실된 계약서라고 보기 어려우며, 총 취득가액이 938백만원으로 되어 있고, 청구인이 3분의 1 지분을 소유권이전등기 하였다고 주장하면서도 대금은 35백만원만 지급하였다고 주장하는 것을 볼 때 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다. (다) 청구인은 전시 표상 일련번호 13번 건물의 신축자금으로 533,762,682원이 소요되어 이를 양도소득세 신고시 취득가액에 합산하였다고 하나 이를 확인할 수 있는 증빙은 없는 것으로 진술하고 있다. 따라서 건물의 취득가액이 확인되는 것으로 볼 수 없다.

(3) 양도가액을 보면 (가) 청구인은 쟁점부동산을 ○○○골프스쿨에게 총 양도가액 1,000백만원(토지가액 735백만원, 건물가액 265백만원)에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나 매매계약서외에 다른 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있고, 청구인은 양도가액이 시가보다 낮은 것은 경매로 헐값에 낙찰되는 것을 방지하기 위하여 급매한 것이며, 당시 IMF 경제위기상황에 비추어 저가양도가 아니라고 주장하나 쟁점부동산 중 토지를 개별공시지가로 산정한 가액이 2,613,113,222원으로서 양도가액이 기준시가 대비 28.1%에 해당하는 바, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 일반적으로 경매에 의하여 낙찰되는 가액보다 낮은 가액으로 판단되어 신빙성이 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 매수한 ○○○이 법인설립자본금 납입액 200백만원을 청구인에게 계약금으로 지급하였고, 청구인은 이 계약금을 청구인의 개인 금융채무를 변제하는데 사용였다고 진술하고 있으나

○○○의 법인설립 납입자본금 200백만원은 사채업자인 청구외 ○○○으로부터 차입하여 ○○○은행에 1998.7.1 오전 9시 35분 입금하고 2분후인 37분에 출금하여 ○○○에게 반환하였음이 입금표, ○○○은행 발행 자기앞수표 사본, 금융거래내역서 사본, 통장사본 및 ○○○의 진술조서에 의하여 확인되고 있는 점으로 보아 계약금을 지급한 사실이 없는 것으로 확인되다. (다) ○○○의 주주는 청구인을 포함하여 6명으로서 이 중 청구인과 청구외 ○○○ 및 ○○○은 특수관계인으로서 ○○○의 총 발행주식의 49%를 소유하고 있으나, 법인설립 납입자본금은 차입 즉시 반환하여 없고 주주가 실지 납입하지 아니한 점, 주주 중 청구외 ○○○은 주주 중 ○○○와 ○○○는 모르는 사람이라고 진술하고 있고, 대표이사로 등재된 ○○○도 청구인과 ○○○을 제외하고는 주주들을 모른다고 진술하고 있는 점 및 청구인이 채무가 과다하여 채권자들로부터 재산을 보호하고자 쟁점부동산을 임의로 청구인의 처 ○○○으로 가등기하고 그래도 안심이 되지 않아 법인을 설립하여 양도하였다는 진술을 볼 때, 법인을 사실상 지배하고 경영하는 자는 청구인이라 할 수 있다. 따라서 ○○○이 쟁점부동산의 양도대금을 지급하였는지 불분명하므로 청구인이 주장하는 실지거래양도가액이 확인된다고 할 수 없다. (라) 청구인은 쟁점부동산 양도대금 1,000백만원 중 매수법인이 인수한 금융채무는 560백만원이고 나머지 440백만원은 대금을 직접 받아 개인 금융채무를 변제하는데 사용하였다고 하나 인수한 금융채무는 처분청이 ○○○상호신용금고에 양도당시 채무내용을 조회하여 300백만원으로 확인하였고, 청구인이 양도대금 수수에 대한 증빙을 추후에 제출하겠다고 할 뿐 제시하지 아니하고 있어 쟁점부동산의 실지양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니하고 있다. 아울러 청구인이 1999.4.16 진술시에는 쟁점부동산은 청구인의 채무가 과다하여 이를 채권자로부터 보호할 목적으로 ○○○을 설립하여 저가에 양도하게 된 것이라고 진술하고 있는 바, 당초 채무변제목적으로 양도하였다는 진술을 번복하고 있고, 이로 인하여 양도매매계약서상 양도가액이 실지 대금지급사실과 상이하며 관련증빙이 없다고 진술하고 있으므로 청구인이 주장하는 매매계약서상 양도가액 1,000백만원을 실지양도가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서 제1호에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서 제1호에서 취득가액을 규정하고 있는데, 제1호 가목은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(3) 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】제1항은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있다.

(4) 같은 법시행령(1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1~2호 생략).

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있으며, 제5항은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액과 실지양도가액이 양도 및 취득당시의 매매계약서와 대금지급 영수증 사본 등에 의하여 확인되고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 청구인이 주장하는 실지양도가액이 확인되는지 보면 청구인이 제시하는 증빙이 부동산매매검인계약서외에는 없고, 전시 국세청장의 의견에서 보는 바와 같이 ○○○의 대표이사 ○○○은 청구인의 처제로서 실제 경영은 청구인이 하는 것으로 보이며, ○○○은 쟁점부동산을 매수할 수 있는 자금능력이 없었던 것으로 인정되고, 쟁점부동산 중 토지만을 개별공시지가로 산정한 가액이 2,613,113,222원임에도 청구인은 쟁점부동산 전체를 1,000,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시하는 부동산매매검인계약서만으로 쟁점부동산의 실지양도가액이 입증된다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 그러하다면 청구인은 실지취득가액의 입증자료로서 취득계약서 사본, 대금지급영수증, 지급원장 사본, 은행거래내역서 사본, 건물신축시 공사도급계약서 사본 및 세금계산서 사본 등을 제시하고 있으나 전시 구 소득세법 제100조 제1항 에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것인 바, 설령 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인된다고 하더라도 청구인이 신고한 실지양도가액이 확인되지 아니하는 한 기준시가로 과세할 수 밖에 없어 실지취득가액이 확인되는지를 심리할 실익이 없으므로 실지양도가액이 확인되지 아니하는 쟁점부동산에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.