부동산 장기할부조건매매와 관련된 취득 및 양도시기

심판청구번호 국심1999중 2807(2000.12.15) 구인외 2인은 1992.12.14 ○○○공사와 경기도 화성군 ○○○읍 ○○○리 ○○○외 18필지 전·답 16,939㎡(청구인 지분 3필지 전·답 8,474㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 매매대금 1,100,000,000원에 취득하는 계약을 체결하고 동일자로 계약금 110,000,000원을 지급하였으며, 1993.6.13 잔금 330,000,000원을 지급하기로 약정한 후, 1994.8.30 잔금을 지불하고 쟁점토지를 취득하였으며, 그 후 청구인외 2인은 쟁점토지를 포함한 전·답 9필지 13,071㎡를 청구외 ○○○건설(주)에 1,460,000,000원에 양도하고 자금청산(1995.5.26)전인 1995.4.20 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 1994.8.30 쟁점토지를 취득한 후 1995.4.20 양도하여 1년이내 단기양도에 해당한다고 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여, 1999.6.1 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 289,421,030원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.29 심사청구를 거쳐 1999.12.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 매매계약 형태는 취득 당시 법률규정(1993.12.31 개정전)에 의하면 장기할부조건부 매매에 해당하지 않으나, 양도 당시의 법률규정(1993.12.31 개정후)에 의하면 장기할부조건부 매매에 해당되며, 부동산의 양도·취득시기는 양도 당시의 법률 규정에 의하여 동일하게 적용되어야 하므로, 쟁점토지의 양도는 장기할부조건부 매매에 해당되어 그 취득시기는 첫회 부불금지급일인 1993.6.13이 되고 양도시기는 1995.4.20이 되어 1년이내 단기양도에 해당하지 않으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다. 따라서 쟁점토지의 취득시기를 잔금청산일인 1994.8.30로, 양도시기를 등기 접수일인 1995.4.20일로 보고, 취득일로부터 1년 이내에 단기 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 장기할부조건의 매매에 해당되지 않은 것으로 보고, 1년내 단기양도로 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1993.12.31 개정전) 제27조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』 고 규정하고, 같은 법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1.∼2. (생략)

3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지금일』 이라고 규정하고, 같은 법시행령 제108조 제2항에서 『법 제51조 제6항 및 제7항에 규정하는 연불조건부 양도 또는 연불조건부 건설·제조 및 용역의 제공은 할부매매에 해당하지 아니하는 자산의 양도(괄호 생략) 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 3회이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기간의 다음 날부터 최종의 부불금의 지금일까지의 기간이 2년 이상인 것』 이라고 규정하고 있다. 한편, 1993.12.31 개정된 같은 법 시행령 제108조에서는 『법 제51조 제6항 및 제7항에서 "장기할부조건"이라 함은 상품·제품 또는 생산품의 판매, 자산의 양도(괄호생략) 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부·기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 3회 이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것

2. 당해 목적물의 인도기일(부동산 경우에는 첫회 부불금 지급일)의 다음날부터 최종의 부불금 지금기일까지의 기간이 1년이상인 것』 이라고 규정하고, 같은 법 시행령 부칙(대통령령 제14083호 1993.12.31) 제5조에서 『제57조 제4호 내지 제6호 및 제108조의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 판매·양도하는 분부터 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 1992.12.14 ○○○공사와 쟁점토지를 포함한 전·답 16,939㎡를 매매대금 1,110,000,000원에 취득하는 계약을 체결하고, 대금을 1992.12.14 계약금, 1993.6.13(첫회 부불금 지급일)∼1994.6.13(잔금 지급일) 1년 6개월간 3회 분할하여 지급하는 조건으로 약정한 후, 1994.8.30 잔금을 지불하고 쟁점토지를 취득하였다가, 1995.4.20 청구인외 2인은 쟁점토지를 포함한 전·답 9필지 13,071㎡를 청구외 ○○○건설(주)에 양도하고 소유권이전등기를 경료하였음이 취득 및 양도시 부동산매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 감사원장의 감사결과 시정요구(감사원 일삼 16330-32, 1999.4.21)에 따라, 쟁점토지의 양도가 장기할부조건부 매매에 해당하지 아니하는 것으로 판단하고, 쟁점토지의 취득시기를 잔금청산일인 1994.8.30 양도시기는 소유권이전등기인 1995.4.20로 1년 이내 단기양도로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였음이 감사원 시정요구서, 처분청 결정결의 등 과세자료의 이하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도가 양도당시 법률규정(1993.12.31 개정된 구 소득세법 시행령 제108조)에 의하여 장기할부조건부 매매에 해당하므로 그 취득시기는 첫회 부불금 지급일인 1993.6.13이 되고, 따라서 쟁점토지의 양도일(1995.4.20)가지 1년 이상으로 단기양도에 해당하지 않는다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 1993.12.31 개정된 구 소득세법시행령 제53조 제1항 제3호 에서 『부동산의 취득시기 및 양도시기에 대하여 장기할부조건부 매매에 경우에는 첫회 부불금의 지금일』 로 규정하고, 1993.12.31 개정된 같은 법 시행령 제108조 제2호에서 장기할부조건부 매매의 범위를 『당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫회 부불금 지급일)의 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상인 것』 으로 규정하면서, 동 부칙 제5조에서 『영 제108조의 개정규정은 이 영 시행(1994.1.1)후 최초로 양도하는 분부터 적용한다』고 규정하고 있는 바, 위 규정을 모아보면, 위 개정규정 시행후 양도하는 부동산이 위 개정규정에 의하여 장기할부조건부 매매에 해당하기 위해서는 그 취득시기 및 양도시기인 첫회 부불금의 지급일이 위 개정규정 시행(1994.1.1)후 도래하는 분부터 적용된다고 해석되는 것이므로, 쟁점토지의 첫회 부불금 지급일이 1993.6.13인 이 건의 경우에는 위 개정규정이 적용되지 아니하고 1993.12.31 개정전 규정이 적용된다 할 것이다. (나) 1993.12.31 개정되기 전 소득세법시행령 제108조 제2항 제2호 에서는 장기할부조건부 매매에 범위를 『당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것』 으로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우는 위에서 본 바와 같이 그 기간이 2년 이상인 것에 해당하지 아니하므로 장기할부조건부 매매에 해당하지 아니한다 할 것이며, 그렇다면 쟁점토지의 취득시기에 관한 규정이 적용되어, 그 취득시기는 잔금청산일인 1994.8.30 그 양도시기는 소유권이전등기일인 1995.4.20이 되므로, 쟁점토지의 양도는 1년이내 단기양도로 기준시가에 의한 양도차익 과세대상이 아닌 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 양도를 1년이내의 단기양도의 거래로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.