기준시가 과세

심판청구번호 국심1999중 2748(2000. 4.27) 973.10.15 ○○○시로부터 분양받은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 443.1㎡를 분양받아 그 대지의 일부인 176.6㎡를 같은 동 ○○○로 분할하여 그 지상에 다가구주택 3세대 연면적 247.2㎡(이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 1991.1.16 신축하고, 나머지 대지 266.5㎡ 지상에는 연면적 568㎡의 다가구 주택 12세대(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1991.11.22 신축하여 1997.6.9 청구외 ○○○에게 쟁점주택을 양도하고 1997.8.25 실지거래가액(취득가액: 355,152,600원, 양도가액: 500,000,000원)에 의한 양도소득세 신고를 하였으나, 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 경인지방국세청의 조사 자료를 통보받은 처분청은 청구인의 신고내용이 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.8.13 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 71,949,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.30 심사청구를 거쳐 1999.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 건물신축은 청구인의 친구인 청구외 ○○○가 시공한 것인데 건물신축공사비(공사투입원가)는 제반 증빙서류(예금계좌 입출금거래명세서 및 무통장입금표 사본 등)를 통하여 확인되니 이를 건물취득가액으로 인정하여야 하고, 쟁점주택 양도가액은 매매계약서, 양수자의 거래사실확인서, 잔금이 입금된 금융자료 등으로 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 취득가액의 증빙으로 제시한 무통장입금서 사본에 의하여 청구인이 청구외 ○○○의 ○○○은행 계좌에 현금을 입금한 사실은 확인되지만, 청구인이 공사도급계약서를 작성하지 아니하고 공사대금을 1991.1.21부터 1991.11.30까지 27회에 걸쳐 소액으로 분산하여 쟁점주택 시공자인 청구외 ○○○의 차명계좌에 입금하였다는 사실은 일반적인 공사대금의 지급관행에 비추어 극히 이례적인 방법이고, 청구인의 주장이 사실이라 하더라도 견적서 작성일 이전인 1991.2.27까지 5회에 걸쳐 지급한 63,400,000원은 공사대금을 지급한 것으로 신뢰할 수 없어 쟁점주택의 취득가액이 확인된 것으로 인정할 수 없다.

(2) 쟁점주택의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택을 청구외 ○○○에게 5억원에 양도하였다며 매매계약서를 제시하였고, 그 매매계약서에는 계약금 5천만원 및 중도금 1억5천만원, 잔금 3억원으로 기재되었으나 그 금액은 부동산 중개업자가 관행적으로 사실과 다르게 기재한 것이며, 실제로는 계약금으로 1천5백만원만 지급받고 중도금은 쟁점주택의 임대보증금 3억7천만원과 대체하였으며 소유권 등기이전시 잔금으로 115,000,000원을 지급받은 사실을 본 심사청구서에 주장하였으나 그 매매계약서에는 각호별 임대보증금 내용을 적시하지 아니하였고, 본 청구에 대한 심리중에도 임대차계약서를 제시하지 아니하여 그 매매계약서는 신뢰하기 어렵다. 한편, 쟁점주택의 양도가액을 5억원으로 가정하면, 쟁점주택의 부수토지에 대한 공시지가가 391,755,000원인 점에 비추어 건물가액은 108,245,000원에 불과하여 청구인이 주장한 주택 신축가액 343,019,000원에 훨씬 미달하여 양수인이 거래사실확인서에 의하여 거래금액을 확인하였다 하더라도 이는 양도가액이 확인된 것으로 인정하기 어렵다.

(3) 이상의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점주택의 취득 및 양도당시의 실제거래가액이 확인되었다고 볼 수 없고 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가를 적용한 과세처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정된 법률) 제96조【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항 전단에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점주택 부수토지 266.5㎡의 취득가액을 12,133,600원으로 신고하였는데, 이는 청구인이 1973.10.15 ○○○시로부터 4,000,000원에 분양받은 대지 443.1㎡를 쟁점주택과 쟁점외 주택의 부수토지 면적비율로 안분계산하여 소득세법 시행령 제167조 제1항 에서 규정한 생산자물가지수에 의하여 의제취득일 현재의 가액으로 환산한 가액으로써 이 신고가액에 대하여서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 한편, 청구인이 당초 처분청에 취득가액으로 신고한 금액은 신축공사견적서상의 금액 305,519,000원, 설계비 10,000,000원, 추가공사비 10,000,000원, 난방·도시가스설비 등의 별도 공사비 17,500,000원 등 총 343,019,000원이고, 우리 심판원에 심판청구시에는 하자보수공사비 20,000,000원까지 추가하여 아래 표와 같은 지출내역을 주장하고 있다. 쟁점주택 신축공사비 지출내역 요약표 (단위: 원) 구분 지급액 수급자 지출사유 비고 공사비 274,790,000

○○○ 신축대금 차명계좌에 29차례 송금 건자재대금 40,000,000

○○○ 전세보증금

○○○에게 지급할 금액 대신 상계 난방설비 8,250,000

○○○ 보일러 등

○○○은행송금 도시가스설비 10,900,000

○○○ 〃

○○○은행송금 도배비 등 1,500,000 현장소장 도배비 등 직접지급분 5,520,000

○○○ 공사비 20,000,000

○○○, ○○○ 하자보수 당초신고시 제외 합계 360,960,000 청구인이 쟁점주택 신축공사비 지출액을 입증하기 위하여 제출한 증빙들을 근거로 살피건대, ㈎ 쟁점주택 시공자인 청구외 ○○○는 청구인의 초등학교 친구여서 공사도급계약서를 작성하지 아니하고 총액 305,519,000원의 공사견적서만 작성하였고, 이에 대한 대금 지급은 청구외 ○○○의 차명계좌에 총 29회에 걸쳐 274,790,000원을 송금하였고 현금으로 5,520,000원을 지급하였다고 주장하면서 청구외 ○○○의 확인서, 무통장 입금표 사본 27매, 공사견적서 등을 증빙으로 제시하고 있으나, ㈏ 청구외 ○○○와 청구인이 친구사이라 하더라도 총 공사비가 3억원을 초과하는 주택을 신축하면서 견적서만을 받고 도급계약서를 작성하지 않았다는 사실이 신빙성이 없고, 쟁점주택 신축공사를 시작한 시기가 1991.3임에도 청구인이 제출한 송금내역을 보면 공사착공 이전인 1991.1.21∼2.27 기간동안 5차례에 걸쳐 63,400,000원을 송금한 사실이 있어 이 금액이 쟁점주택 신축공사와 관련된 금액인지가 불확실하다. ㈐ 쟁점주택 신축시 건축자재를 공급하였다가 청구외 ○○○로부터 대금을 지급받지 못하여 청구인이 청구외 ○○○에게 지급할 금액을 상계하는 조건으로 전세보증금 40,000,000원을 인정받고 쟁점주택 301호에 입주하여 1년 정도 거주하였다는 청구외 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나 당사자의 확인서 이외에는 이러한 사실관계를 뒷받침할만한 증빙의 제시가 없어 위 전세보증금을 쟁점공사 신축공사비로 인정하기 어렵다할 것이다. ㈑ 청구인이 신축공사비로 지출하였다고 주장하는 난방설비비, 도시가스설비비, 도배비, 추가공사비 등들도 구체적으로 청구인이 시공자들에게 공사비를 지출하였다는 증빙의 제시가 없어 실제 지출여부를 확인할 수 없는 것으로 보인다. 이상에서 본 바와 같이 청구인이 쟁점주택 신축공사와 관련하여 처분청에 신고한 취득가액의 일부는 지출 증빙들로 확인되나, 전체 공사비 지출액이 청구 주장과 부합하는지 여부가 불확실하여 청구인이 신고한 취득가액을 실제거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 보인다. 다음으로, 양도가액에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 쟁점주택을 양도당시 세입자들의 전세보증금 370,000,00원을 포함한 500,000,000원에 청구외 ○○○에게 양도하였다고 주장하면서 매수인 거래사실확인서, 부동산 매매계약서, 부동산 중개인 확인서, 잔금청산과 관련한 금융자료 등을 증빙으로 제시하고 있다. ㈏ 청구인이 제시한 1997.5.20 작성된 매매계약서와 매수인 거래사실확인서에는 쟁점주택의 총매매대금 500,000,000원을 계약금 50,000,000원, 중도금 150,000,000원(1997.6.3), 잔금 300,000,000원(1997.6.9)으로 지급하는 것으로 되어 있으나 청구인이 실제 양도대금으로 수령한 금액은 총매매대금 중 전세보증금 370,000,000원을 차감한 130,000,000원이고 계약금으로 15,000,000원, 잔금으로 115,000,000원을 받았다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴보면, ㈐ 쟁점주택은 12세대가 입주하여 있는 다가구주택으로서 전세보증금이 상당한 규모가 될 것임에도 불구하고 계약 당시에 매수인과 대략적인 보증금 규모만 추정하고 추후 이를 정산하기로 하였다는 청구주장과 쟁점주택 매매계약서상에 전세보증금 처리에 대한 어떠한 약정도 명기되지 않은 점등은 부동산 거래의 일반적인 관행에 비추어 볼 때 신뢰하기 어려워 청구인이 제시한 매매계약서가 실제 거래 내용을 반영하는 진실된 계약서로 보이지 아니하고, ㈑ 청구인은 매매계약 당시 거래대금에서 차감할 전세보증금을 확정하지 아니한 것은 쟁점주택에 12가구가 입주하여 있고 수시로 전입이 이루어져 매매계약 당시에는 전세보증금 총액을 정확히 산정하기 어려웠다고 주장하면서, 전세보증금 총액이 370,000,000원임을 입증할 증빙으로써 청구인의 1993∼1996년도 귀속분 종합소득세 신고내역과 매매계약서상 잔금청산일 직전인 1997.6.5 청구인의 예금통장에 115,000,000원이 입금된 예금거래명세표를 증빙으로 제시하고 있지만, 쟁점주택 각 호별 전세보증금 규모를 파악할 수 있는 임대차계약서 등의 제시가 없어 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점주택 양도가액이 500,000,000원인 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 위와 같은 점들에 미루어 보아, 이 건은 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 고지한 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.