신고한 실지거래가액을 부인하고 관청이 조사한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2673(2000. 9. 7) 68,960,290원의 부과처분은 기준시가로 양도차익 을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다

청구인은 1992.12.22 경기도 고양시 ○○○동 ○○○ 아파트 전용면적 101.73㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 (주)○○○주택으로부터 분양받아 1994.9.8 청구외 ○○○에게 양도하고, 1995.5월 실지거래가액(취득가액 76,001,000원, 양도가액 80,000,000원)에 의하여 양도차익를 산정하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액은 인정하고 양도가액은 130,000,000원으로 하여, 1999.4.9 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 34,515,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.26 심사청구를 거쳐 1999.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 1992.12.22 청구외 (주)○○○주택으로부터 76,001,000원에 신규 분양을 받아 취득하고, 1994.8.22 청구외 ○○○에 양도한 것으로 되어있으나, 실제는 청구외 ○○○의 처형인 청구외 ○○○에 80,000,000원의 부채가 있어 동 부채를 상환하는 조건으로 쟁점아파트를 청구외 ○○○에게 양도하고 ○○○이 지정한 매수자 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 처분청에서 양도가액 조사시 매수자 ○○○이 130,000,000원에 취득하였다고 허위 진술한 가액을 실지양도가액으여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트를 80,000,000원에 양도하였다는 증빙서류로 매매계약서 및 양도인의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 그 가액은 양도당시 부동산뱅크지에 기재된 매매 사례가액 120,000,000원∼135,000,000원, 또는 국세청 기준시가 109,000,000원에 미치지 못하고, 청구인은 청구외 ○○○이 쟁점아파트를 80,000,000원에 취득한 것으로 거래사실확인서를 제시하고 있으나 김포세무서의 조사과정에서는 이를 번복하여 쟁점아파트를 130,000,000원에 취득하였다고 확인하고 있으며, 청구인이 제출한 매매계약서는 등기이전을 위하여 작성한 검인계약서로 실지거래계약서로 보기 어려워 매매가액을 신뢰할 수 없으며, 김포세무서에서 조사한 매매가액이 양도당시 시세에 비추어 볼 때 실지거래가액으로 인정되므로 김포세무서에서 조사한 양도가액 130,000,000원으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청이 조사한 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제1항 에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며, 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 또한, 1995.12.30 개정된 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항 【양도소득 에 관한 적용례】에서는 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.12.22 (주)○○○주택으로부터 분양받은 쟁점아파트를 1994.9.8 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 76,001,000원, 양도가액 80,000,000원)으로 양도소득세 신고를 하였음이 분양계약서, 등기부등본, 양도소득세 신고서등에 의하여 확인되고, 처분청은 취득가액은 청구인이 신고한 가액을 인정하였으나 양도가액이 확인되지 않는다 하여 김포세무서장이 조사하여 확인한 양도가액 130,000,000원을 실지거래가액으로 하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 청구외 ○○○에 양도한 것으로 되어있으나, 실제는 청구외 ○○○의 처형인 ○○○에 80,000,000원의 부채가 있어 동 부채를 상환하는 조건으로 쟁점아파트를 청구외 ○○○에게 양도하고 ○○○이 지정한 매수자 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 하였다고 하면서, 쟁점아파트의 등기부등본, 매수자 ○○○이 양도소득세를 부담하겠다는 각서(1994.8월), 부동산매매계약서(1994.7.28) 등을 제시하고 있으나, 청구인이 청구외 ○○○으로부터 자금을 차용한 사실을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없고, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 등기이전용 검인계약서로서 동 계약서상 매매가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하며, 매수자 ○○○이 작성한 각서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류와는 관련이 없으므로 청구인이 제시하는 증빙에 의해서는 쟁점아파트의 실지 양도가액이 확인된다고 볼 수 없고, 따라서 청구인이 주장하는 양도가액 80,000,000원을 실지거래가액이라고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 처분청은 김포세무서장이 조사한 양도가액 130,000,000원을 통보받아 동 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 부과하였으나, 처분청은 결정결의서 외에 위 양도가액을 확인할 수 있는 조사자료를 제시하지 못하고 있고, 처분청은 이 건 처분후인 1999.8.25 작성된 매수자 ○○○의 확인서만을 제시하고 있으나, 매수자 ○○○은 쟁점아파트의 취득가액이 80,000,000원이라는 확인서도 제시하고 있으므로, 위 확인서만으로는 처분청이 조사한 양도가액 130,000,000원 역시 확인된다고 보기 어려우므로, 처분청이 확인한 위 양도가액도 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점아파트는 실지 양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.