양도차익의 계산

심판청구번호 국심1999중 2626(2000. 8.16) 은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 92.9㎡, 같은곳 ○○○ 소재 대지 10.9㎡, 같은곳 ○○○ 소재 대지 59.5㎡의 각 85분의 56.64 지분면적인 108.8㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다)와 같은곳 ○○○ 소재 대지 29.1㎡의 85분의 56.64지분면적인 19.39㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다)를 1977.2.10취득(원인:1976.11.20매매)한후 1994.12.26 쟁점①토지는 청구외 ○○○에게 쟁점②토지는 청구외 ○○○에게 각각 양도(원인:1994.12.23매매)하고 1995.1.28 다음과 같이 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 취득가액 양도가액 쟁점①토지 21,464,783원 100,000,000원 쟁점②토지 6,196,159원 18,000,000원 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.1.9 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 127,782,850원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.31 이의신청, 1999.7.15 심사청구를 거쳐 1999.12.7 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 청구인은 쟁점①토지 및 쟁점②토지와 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 304.8㎡(이하 "㉮토지"라 한다)의 부동산을 1994.10.14 청구외 ○○○과 11억원에 매매하기로 계약하였으나, ㉮토지 304.8㎡중 18.7㎡ 지상에 건물을 소유하면서 토지를 20년이상 점유하고 있는 청구외 ○○○가 ㉮토지에 대하여 부동산 처분금지 가처분신청을 하였고 매수자인 위 ○○○이 이의를 제기함에 따라 1994.11.17 매매목적물을 위 쟁점①토지 및 ㉮토지와 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 목재주택 65.12㎡(이하 "㉯주택"이라 한다)로 변경하고 그 매매대금을 912,000,000원으로 하는 매매계약을 체결한 후 쟁점①토지를 매매대금 1억원에 양도하고 1994.12.26 소유권이전 하였음이 위 ○○○의 인감증명을 첨부한 거래확인서와 위 ○○○이 발행한 약속어음등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점②토지도 18,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1993.10.14 쟁점①토지, 쟁점②토지, ㉮토지를 청구외 ○○○에게 11억원에 매매하기로 부동산 매매계약서를 작성하였다가 1994.10.17 쟁점①토지, ㉮토지, ㉯주택을 912,000,000원에 매매하기로 계약내용을 변경하였는데 소유권 이전은 쟁점①토지 및 쟁점②토지가 1994.12.26 청구외 ○○○과 ○○○에게 각각 소유권이 이전되었고, 청구인이 신고한 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도가액 118,000,000원(㎡당 92만원)은 기준시가 대비 35%에 불과한 반면에, 1995.11.28 양도된 ㉮토지 304.8㎡중 286.1㎡는 쟁점①토지와 연접하여 있음에도 불구하고 청구인이 양도가액 1,029,960,000원(㎡당 360만원)으로 신고한 사실이 확인되고 있는 점에서 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 118,000,000원은 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도차익을 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액으로 산정하고 과세할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 "가"목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고, 위의 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1호 "가"목의 규정은 각각 소득세법 제94조 제1호 를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고, 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, "당해자산의·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령이 제14860호로 개정된 것)에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우"를 규정하고 있는데 이 경우 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 같은법 제100조 본문에서 규정하고 있다. 한편, 위 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이 영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인이 제시하고 있는 1994.10.14자 매매계약서 사본에 의하면 청구인은 청구외 ○○○과 쟁점①토지, 쟁점②토지 및 ㉮토지를 11억원에 매매하기로 계약체결하였는 바, 그 대금지급 약정내용은 다음과 같다. 계약금 중도금 잔금 계 금 액 1억원 3억원 7억원 11억원 지불일 1994.10.14 1994.12.20 1995.3.20

• (2) 청구인은 ㉮토지 304.8㎡중 18.7㎡위에 청구외 ○○○의 건물이 20년이상 점유하고 있어 위 ○○○가 ㉮토지에 대하여 부동산 처분금지 가처분신청을 하여 1994.11.17 매매목적물을 쟁점①토지, ㉮토지 및 ㉯주택으로 변경하고 그 매매대금을 912,000,000원으로 하였다고 주장하면서 매매계약서 사본을 제시하고 있는데 그 대금지불일은 다음과 같이 기재되어 있다. (단위: 백만원) 계약금 중도금 잔금 계 금 액 100 300 100 412 912 지불일 계약일 1994.12.20 1995.6.20 1995.11.12

• (3) 쟁점①토지, 쟁점②토지 및 ㉮토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지는 1994.12.26 각각 청구외 ○○○과 ○○○에게 소유권이전(원인:1994.12.23매매)되었으며, ㉮토지 304.8㎡중 18.7㎡는 1995.7.4 청구외 ○○○에게 이전(원인:1995.6.28매매)되었고 나머지 286.1㎡는 1995.11.28 청구외 ○○○에게 소유권이전(원인:1995.11.24매매)되었음이 확인되고 ㉯주택은 1995.11.30 위 ○○○이 멸실하였다고 확인하고 있다.

(4) ㉮토지가 1995.11.28 청구외 ○○○에게 소유권이 이전됨에 따라 청구인은 1996.1.31 기준시가로 자산양도차익 예정신고를 하였는데 그 신고내용에 의하면 ㉮토지의 양도가액이 1,029,960,000원(286.1㎡×360만원)으로 확인되고 있다.

• 라. 판단

(1) 청구인이 신고한 양도 및 취득가액과 이에 대한 기준시가를 대비하여 보면 다음과 같다. (단위: 원) 취득가액 양도가액

① 토 지 신고가액 21,464,783 100,000,000 기준시가 23,473,131 282,880,000

② 토 지 신고가액 6,196,159 18,000,000 기준시가 6,764,366 54,290,000

(2) 청구인은 쟁점①토지의 양도가액이 1억원이라는 거증으로 매수자인 ○○○의 인감증명을 첨부한 거래확인서와 위 ○○○이 발행한 약속어음을 제시하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 약속어음 1억원은 청구인이 1994.10.14 쟁점①토지, 쟁점②토지 및 ㉮토지를 11억원에 위 ○○○에게 매매하기로 계약하고 지불받은 1억원이므로 그 1억원이 쟁점①토지의 양도가액으로 보기는 어렵고 쟁점①토지의 양도가액이 1억원이라고 할 경우 ㎡당 가 액은 919,117원(100,000,000원÷108.8㎡)에 불과한 반면 쟁점①토지와 연접하고 있는 ㉮토지가 1995.11.28 청구외 ○○○에게 소유권이 이전됨에 따라 청구인이 1996.1.31 예정 신고한 ㉮토지의 ㎡당 가액 3,600,000원과 견주어 볼 때 쟁점①토지의 양도가액이 1억원이라는 청구주장은 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다.

(3) 다음으로 청구인은 쟁점②토지의 양도가액이 18,000,000원이라는 거증으로 검인계약서 사본을 제시하고 있으나, 쟁점②토지의 매수자는 청구외 ○○○이고 쟁점②토지는 당초 청구인이 위 ○○○에게 매매하기로 하였음에도 청구외 ○○○에게 양도하게된 경위도 제시하지 못하고 있고 그 원시의 매매계약서도 제시하지 못하고 있으므로 쟁점②토지의 양도가액이 18,000,000원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(4) 따라서 거주자가 토지·건물등을 양도하고 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하기 위해서는 양도 및 취득시의 실지거래가액이 각각 확인되어야 하는 바, 이건의 경우 청구인이 주장하고 있는 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 전시 법령의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.