가등기에 기한 본등기가 경료된 부동산의 양도시기

심판청구번호 국심1999중 2529(2000. 2.28) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 남양주시 조안면 ○○○리 ○○○ 전 89㎡와 같은 리 ○○○ 대지 549㎡ 및 주택 52.1㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1983.1.19 취득하여 보유하다가 1997.7.2 판결에 의한 매매예약완결을 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권이전등기를 경료한 후 양도소득세에 대한 과세표준 및 세액신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전등기일로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 1998.12.2 청구인에게 1997년도분 양도소득세 7,681,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.29 이의신청과 1999.6.18 심사청구를 거쳐 1999.11.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 당초 청구인의 남편인 ○○○으로부터 부동산을 매수한 청구외 ○○○는 ○○○이 매도인으로서의 양도의무를 이행하지 못하자 1988.12.31까지 소유권이전등기 절차를 이행하기로 하되 약정기일까지 이행하지 못할 경우에는 대체물로서 청구인 소유의 쟁점부동산을 ○○○에게 소유권이전등기하기로 합의함에 따라 쟁점부동산을 25,000,000원에 매도할 것을 예약하는 매매계약서를 작성하여 매매예약에 의한 가등기를 설정하였으나, 청구인은 위 약정기일까지 동 대금을 반환하지 못한 상태에서 매수자측이 제기한 소유권이전청구소송 결과 1989.1.1 소유권이전청구권 가등기에 기하여 매매예약 완결일을 원인으로 하여 소유권이전등기 절차를 이행하라는 법원판결에 따라 1997.7.2 소유권이전등기를 경료하게 된 것이므로 당해 부동산의 실제 양도일은 매매예약일인 1989.1.1로 보아야 하며 그 양도가액은 판결문에 의하여 확인되는 25,000,000원으로, 그 취득가액은 의제취득일 현재의 기준시가 환산금액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 약정기일까지 대금을 반환하지 못한 상태에서 ○○○에게 소유권이전등기 절차를 이행하라는 법원의 판결문(서울지법 95가단 ○○○, 1995.12.26)에 따라 1997.7.2 매매예약에 기한 본등기를 이행함으로써 청구외 ○○○에게 쟁점부동산의 소유권이전등기가 경료된 사실이 판결문과 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 청구외 ○○○는 청구인에 대한 채권담보를 목적으로 매매예약에 의한 가등기를 설정한 것으로 보여지고, 가등기가 설정된 쟁점부동산에 대하여 담보권이 실행됨으로서 가등기에 기한 본등기가 경료된 것인 바, 이 경우에 취득시기 또는 양도시기는 본등기가 경료된 날로 봄이 타당할 것이고, 동 판결문 이외에는 당해 부동산의 매매잔금이 1988.12.31 청산되었다고 인정할 만한 증빙이 없어 잔금청산일이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없다. 또한 청구인은 전시법령과 같이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 실거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 갖추어 신고한 사실이 없었을 뿐만 아니라 위 판결문에 나타나는 금액 상당액을 실제 양도가액이라고 볼 수도 없으므로 쟁점부동산의 실제 양도가액이 판결문에 나타나므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 판결에 의한 매매예약완결을 원인으로 가등기에 기한 본등기가 경료된 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지와 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호 에는 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제88조 제1항에는 "제4조 제3호 및 이 장에서 '양도'라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다."고 규정하고 있다. 같은 법 제98조에는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호 및 제2호에는 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일"이라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제96조 제1호에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일로 보고 기준시가로 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 매매예약완결일이 양도시기이고 매매예약 증거금인 25,000,000원이 양도가액이라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 등기부등본에 의하여 쟁점부동산의 소유권 변동내역을 보면, 1983.1.19 청구인이 취득하여 소유권이전등기를 하였고, 1988.6.8 청구외 ○○○가 소유권이전청구권가등기를 하였다가 1997.7.2에는 판결에 의한 매매예약완결을 원인으로 ○○○ 명의로 소유권이전등기되었음이 확인되며, 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 이 건 과세내역을 보면, 양도시기를 1997.7.2로 보고 기준시가에 의하여 취득가액을 36,837,152원, 양도가액을 71,186,400원으로 하여 양도차익 34,054,741원을 산정하여 과세하였음이 확인된다.

(2) 이 건 관련 소유권이전등기 청구소송에 대한 ○○○지방법원의 판결문(95가단 69402, 1995.12.26)에 의하면, 청구인의 남편인 청구외 ○○○으로부터 경기도 남양주시 와부읍 ○○○리 ○○○ 전외 1필지 427평의 부동산을 매수한 청구외 ○○○는 ○○○이 매도인으로서의 양도의무를 이행하지 못하자 대물변제로 청구인 소유의 쟁점부동산을 ○○○에게 소유권이전청구권가등기하기로 합의함과 동시에쟁점부동산을 ○○○에게 매도할 것을 예약하고 그 증거금으로 청구외 ○○○는 25,000,000원을 청구인에게 지급하였으나 약정기한인 1988.12.31까지 위 부동산에 대한 소유권이전등기절차가 이행되지 아니하였을 뿐만 아니라 증거금도 반환되지 아니하였으므로 매매예약이 완결된 것으로 인정하여 청구인은 매매예약완결(1989.1.1)을 원인으로 쟁점부동산의 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판결하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 판결문에 나타난 25,000,000원이라고 주장하나 위 판결문에는 매매대금이 아닌 매매예약증거금으로 지급된 것으로 나타나 있을 뿐만 아니라 취득후 6년 가까이 경과되었음에도 취득당시의 기준시가인 36,837,152원에도 훨씬 미치지 못하고 있고, 매매대금을 약정한 매매계약서나 매매대금 지급과 관련된 입증자료의 제시가 없어 쟁점부동산의 양도가액이 25,000,000원이라는 청구인의 주장은 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(4) 또한, 청구인은 매매예약완결일인 1989.1.1을 쟁점부동산의 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 위 ○○○지방법원의 판결문(95가단 ○○○, 1995.12.26)에 의하면 "위 ○○○리 토지의 매매계약 해제에 따른 대금반환의무를 담보하기 위한 것으로 인정한다 하더라도 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권의 이전을 예약한 경우에 적용되는 법률인 가등기담보등에 관한 법률의 적용은 없다 할 것이므로 청구인이 이 사건 부동산의 평가액에서 피담보채무 원리금을 공제한 나머지 금액의 반환을 청구하거나 피담보채무 원리금을 청구외 ○○○에게 반환하고 이 사건 가등기 및 이에 따라 경료된 소유권이전등기의 각 말소를 구하는 것은 별론으로 하고 청구외 ○○○가 이 사건 가등기에 터잡아 본등기를 청구하기 위하여 미리 청산절차를 거칠 것을 요하는 것은 아니다."라고 판결하고 있음에 비추어 볼 때, 청구외 ○○○는 청구인에 대한 채권담보를 목적으로 매매예약에 의한 가등기를 설정한 것으로서 대물변제에 따라 가등기가 설정된 쟁점부동산에 대하여 담보권이 실행됨으로써 가등기에 기한 본등기가 경료된 것인 바, 대물변제에 있어서 급여가 부동산인 경우에는 소유권이전등기된 날을 양도시기로 보는 것이므로(같은 뜻: 대법원 92누 11602, 1993.5.11) 이 사건의 경우 채권담보목적의 가등기에 기한 본등기가 경료된 시점을 양도시기로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가로 과세한 처분이 정당하고, 잔금청산일과 잔금지급약정일이 불분명하므로 대물변제에 따라 가등기에 의한 본등기의 경료시점(등기접수일)인 1997.7.2을 이 사건 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.