주택의 지하실 면적을 주택으로 보는지 여부

심판청구번호 국심1999중 2528(2000. 3.23) 1978.12.28 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 816.9㎡를 취득하여 동 지상에 1980.2.11 겸용주택 307.1㎡(주택 106.94㎡, 근린생활시설 105.85㎡, 지하실 94.31㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 신축하여 보유하던중 1998.8.27 청구외 ○○○외 2인에게 위 부동산을 양도한 후 1998.8.28 부동산양도신고를 하였으나 1세대1주택의 양도에 해당한다고 하여 예정신고기간내에 양도소득세를 납부하지 아니하였다. 처분청에서는 쟁점주택의 지하실면적을 주택외의 부분면적으로 보고 전체면적중에서 주택부분이 차지하는 면적을 제외한 부분에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.3.11 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 115,197,670원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.7 심사청구를 거쳐 1999.11.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택의 지하실(94.31㎡) 부분은 용도가 불분명한 대피소등으로 사용되어 그 용도 구분이 불분명한 상태이므로 이를 주택부분과 주택외의 부분으로 안분하여 계산함이 타당하며, 이를 주택부분과 주택이외의 부분으로 안분할 경우 쟁점주택은 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 많아 쟁점주택 및 그 부수토지는 1세대 1주택의 양도에 해당하므로 양도소득세가 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택은 1998년 12월 초순에 모두 철거되어 현재 다세대주택을 신축중이며 처분청공무원이 당해소재지에 출장하여 입주자 및 종전건물철거자등에게 탐문 조사한 바에 의하면, 쟁점주택의 지하실은 종전에 초공장으로 임대하여 사용되었으나 임차인의 부도로 인하여 양도당시 폐자재가 방치된 상태로 확인된 점등에 비추어 볼 때, 지하실면적을 주택외의 건물면적으로 보아 주택이외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 지하실면적을 주택이외의 부분으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 적법한 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 (비과세 양도소득)에서 "다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다. 1·2 (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)에서 "① 법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상의 것을 말한다(단서 생략).

② (생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택의 지하실이 공부상 용도가 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제로는 용도가 불분명한 대피소로 사용되었으므로 지하실 면적을 주택과 근린생활시설로 안분계산하는 것이 타당하다는 주장이므로 이를 살펴본다. 첫째, 쟁점주택은 1998년 12월초 모두 철거되어 현재 다세대 주택을 신축중인 것으로 확인되고 있어 양도당시 지하실 부분의 실제 이용상황을 직접 확인할 수는 없으나 처분청의 담당공무원이 쟁점 소재지 현지에 출장하여 쟁점주택 1층에 입주(98년 5월경부터)하여 씽크대를 판매하던 자 및 종전 건물을 철거한 자에게 확인한 결과에 의하면, 수년전부터 쟁점주택의 지하실은 초를 가공하는 업체가 사용하고 있었으며 그 업체가 부도한 후에는 초가 박스채로 쌓여 있었고 철거 당시에는 각종 폐기물이 방치되어 있었던 것으로 나타나고 있다. 둘째, 쟁점주택의 건축물 과세대장상 용도별 면적을 보면, 근린생활시설 및 업무시설 200.16㎡(지하 94.31㎡, 1층 62.25㎡, 2층 43.60㎡), 주택 107.03㎡(1층 58.64㎡, 2층 48.39㎡)로 구분 등재되어 있고 지하부분은 등기부등본상 근린생활시설로 되어 있음을 알 수 있다. 셋째, 주택과 주택이외의 건물이 함께 있는 겸용주택의 지하실에 대한 주택의 면적을 계산함에 있어서는 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이 원칙이며 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에만 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분계산하는 것이 타당하다 할 것이다. 위 사실들을 종합하여 보면 쟁점주택의 지하실은 양도당시 초를 가공하는 업체의 공장내지 창고로 사용된 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점주택의 지하실 면적을 주택이외의 부분으로 보고 이건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.