부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2469(2000. 4. 8) 랠렘�○○○동 ○○○ 대지 496.9㎡ 건물 328㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득·양도함에 있어서 1990.6.12. 토지를 취득한 후 1992.12.15. 동 토지상에 근린생활시설(대중음식점)을 신축하여 1993.10.20. 양도한 것으로 등기부등본에 등재되어 있고, 쟁점부동산의 양도에 따라 1994.5.23. 실지거래가액(양도가액 400백만원, 취득가액 333백만원)을 적용하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 1999.3.17. 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 241,266,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.14. 심사청구를 거쳐 1999.11.12. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 240백만원에 취득하여 그 지상에 건물을 93백만원에 신축한 후 음식점을 경영하였으나 영업부진으로 인하여 건물신축 및 개업자금 등에 소요된 4억원의 채무와 그 이자 및 종업원의 급료까지 체불됨에 따라 부득이 고객중 한명이던 청구외 ○○○에게 대출금만을 떠안는 조건으로 급매물로 매각하였는 바, 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 확인조사 없이 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세하였으므로 과세처분이 부당하다.

(2) 처분청은 이 건 과세시 취득시의 매매계약서상 매매금액(240백만원)은 부인하면서 취득시기는 매매계약서상 잔금약정일인 1987.11.23.로 보아 과세하였으나 관련법령 규정에 의하여 등기접수일인 1990.6.12.을 취득시기로 보아야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 첫째, 청구인이 신고한 취득 및 양도시 실지거래가액과 기준시가를 비교하여 보면, 신고한 양도가액은 기준시가 대비 69%에 불과한 반면 취득가액은 기준시가 대비 268%로 나타나는 바, 실지거래가액 증가추세가 기준시가 상승추세보다 특별히 낮을 합리적인 이유를 발견하기 어렵다. 둘째, 쟁점부동산의 양도시 검인계약서상 매매가액이 181,772천원으로 되어있으나 청구인이 제시한 매매계약서에는 양도가액이 400,000천원으로 되어 있어서 같은 사안의 거래계약서간에 큰 가격차이가 있다. 셋째, 쟁점부동산의 양도대금 400,000천원은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 1992.12.22. 청구외 ○○○상호신용금고로부터 대출받은 400,000천원을 갚아주는 조건으로 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 양수하였다는 주장이나, 청구외 ○○○상호신용금고가 발행한 대출금상환 내역서에 의하면 청구인은 위 대출과 연계하여 청구외 ○○○상호신용금고에 예금계좌를 개설하고 양도계약일 현재 5,440,000원을 적립한 사실이 있고, 쟁점부동산의 양도일 이후 1996.5.22.까지 청구인 명의로 125,120천원을 적립하여 1996.5.28. 대출금의 상환에 사용한 것으로 확인되는데 양도시 부동산 매매계약서에는 이에 관한 구체적인 승계내용이 기재되어 있지 아니하다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 실지거래가액은 진실된 것으로 보기 어렵다 할 것이고, 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련한 금융거래자료, 영수증 등 대금수수사실을 객관적으로 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이를 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 취득당시 정황을 살펴본 바, 당시 쟁점토지 소재지가 체비지로서 환지중이었으며, 당초 소유자 ○○○(○○○-○○○)으로부터 청구인 및 청구외 ○○○(○○○-○○○)에게 1987년 11월 23일 매도되었음이 1993.10.11. 김해시 ○○○지구토지구획정리사업조합(조합장 ○○○) 명의로 발급된 환지설명서에 의해 확인되므로 체비지 대장상 명의변경을 한 것임을 알 수 있고 이러한 토지를 소유권이전등기하여 양도하는 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 늦어도 체비지 대장상 명의변경일에 대금의 청산이 있었다고 보는 것이 타당하므로(같은뜻, 심사 양도99-262,1999.9.3, 대법원 90누1953,1990.10.16.) 1987.11.23.을 취득시기로 보아 결정한 당초처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점

(1) 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산의 취득시기는 등기일인지 매매계약서상 잔금지급약정일인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가액은 다음 각호의 금액으로 본다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 양도당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가액]의 가목은 취득당시의 기준시가를 규정하고 있으나 그 단서에 [다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 본문은 [법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있다. 한편 같은법시행령부칙(1995.12.30. 개정) 제8조 제2항은 […… 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.]고 규정하고 있다.

(2) 소득세법(1994.12.22. 개정전의 것) 제27조【양도 또는 취득의 시기】는 [자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.]고 규정하고 있고, 같은법시행령(1994.12.31. 개정전의 것) 제53조 제1항 본문은 [법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.]고 규정하고 있으며, 그 제1호는 [대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.]고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점1에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도소득을 실지거래가액에 의하여 신고하였는데 확인조사도 없이 신고내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 실지거래가액의 증거자료로 양도시의 부동산매매계약서 및 매수인의 거래확인서, 취득시의 부동산매매계약서, 공사도급계약서(도급계약 93백만원) 및 일부 영수증(5백만원)을 제시하고 있으나, 양도시 부동산매매계약서의 경우 청구인은 대출금 4억원을 청구외 ○○○이 갚아 주는 조건으로 양도하였다는 것이나 처분청 조사에 의하면 대출금상환내역서상 1996.5.22. 청구인 명의 적립금이 대출금의 상환에 사용된 것으로 되어 있는데 이에대한 약정사항이 양도시의 부동산매매계약서에 나타나 있지 않고, 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 기준시가는 368%나 상승한 것으로 확인되는데 청구인이 제시하는 실지거래가액은 별다른 특별한 이유도 없이 20%밖에 상승하지 않은 것으로 되어 있으며, 특히 기준시가가 583,408천원이나 되는 부동산을 특별히 저가로 양도해야 할 사유도 없이 기준시가의 68%밖에 안되는 400,000천원에 양도하였다는 것은 납득하기 어렵다. 또한, 건물신축가액의 경우 공사도급계약서 외에도 관련영수증 및 대금지급증빙이 있어야 할 것인데 단지 위 계약서와 일부의 대금영수증만을 제시하고 있어서 그 실지거래가액의 신빙성을 인정하기 어렵다고 본다.
• 라. 쟁점2에 대하여 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 취득시기는 관련법령의 규정에 의하여 등기접수일로 하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 당초 김해읍 ○○○지구토지구획정리조합지분을 매매에 의하여 취득한 것으로 확인되고 있는데, 일반적으로 토지구획정리사업지구내 체비지를 취득한 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 늦어도 체비지대장 명의변경일에 그 대금의 청산이 있었다고 보는 것이 경험법칙에 합당한 것(같은 뜻 대법원 90누1953, 1990.10.16)인 바, 이 건의 경우 김해시 ○○○지구토지구획정리조합에서 1993.10.11. 발행한 "환지설명서"에 청구인이 1987.11.23. 토지를 취득한 것으로 기록되어 있는 것으로 보아 적어도 이 날 전에 대금의 청산이 있었다고 보는 것이 타당하므로 이 날을 취득시기로 본 처분청의 과세처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 마. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.