청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999중 2431(2000. 2.17) 부과처분은, 경기도 파주시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 344㎡의 양도가액을 4천6백만원으로 하고 취득가액은 소득세법시행령(1995.6.30 대통령령 제14682호로 개정되기 전의 것) 제166조 제2항 제3호의 규정에 따라 산정하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1979.6.13 취득한 경기도 파주시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대 344㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.3.15 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.5.30 실지거래가액으로 양도소득세과세표준 확정신고 및 자진납부를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.1.5 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 21,093,830원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.1 이의신청 및 1999.7.12 심사청구를 거쳐 1999.11.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 대부분의 면적이 급경사지인 관계로 수십년간 방치한 토지였는데 인접된 주택들이 수십년전부터 지번경계선의 일부를 마구 침범하여 증축되어 있어 실제 사용가능한 면적이 104평 중 75평에 불과한 상태이며 현재 남아 있는 토지의 경우에도 경사지이며 중앙부분의 지하로 하수관이 통과하여 전혀 사용이 불가능한 상태이다. 이런 까닭으로 시가보다 훨씬 싸게 양도할 수밖에 없었고, 양도가액 46백만원은 청구인이 제시하는 각종 금융자료에 의해 입증이 됨에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가로 양도소득을 산정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 당해 쟁점토지가 급경사인점, 인근 무허가주택이 불법적으로 무단 점유하고 있다는 점, 쟁점부동산에 하수관이 통과하고 있다는 점을 감안하더라도 쟁점부동산이 공시지가의 70%에 해당하고 공시지가 역시 실지거래가액보다 낮게 산정된다는 점을 고려할 때 쟁점부동산이 주변토지 시세에 비하여 현저히 낮은 가격에 거래되었다고 볼 수는 없고, 잔금은 계약서상의 약정일인 1995.2.5보다 늦은 1995.2.16이며, 청구인이 잔금의 일부로 받았다는 10만원권 수표 17매 중 양수인 ○○○의 배서가 한 장도 없다는 사실에서 잔금이 ○○○으로부터 수령하였다는 사실이 입증되지 아니하는 등 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하고 있으므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 에는 양도가액을 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제1항에는 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 …제4항 제2호(상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다."라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에는 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액'이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다"라고 규정하면서 그 제3호에 "상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제2호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액중 낮은 가액"이라고 규정하면서 가목에 "제2호 가목의 가액", 나목에 "상속세법 제9조의 규정에 의한 상속개시 당시 또는 증여 당시의 현황에 의하여 평가한 가액"이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항 제2호에 "양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인이 1960.3.2 청구인의 父 청구외 ○○○으로부터 매매를 원인으로 쟁점부동산을 취득하여 1979.6.13 법률 제3094호 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법에 의거 소유권이전등기접수한 것으로 나타나고 있으나 매매 당시의 계약서 및 잔금지급에 관한 사실이 입증되지 않고 있는 점, 직계존비속간의 매매라는 점 등에서 쟁점부동산에 대한 소유권이전의 원인을 매매라고 보기는 어려우며, 청구인의 父 ○○○이 1970.9.3 사망함에 따라 청구인이 쟁점부동산을 상속받은 것으로 볼 수 있는 바, 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 인정되는 경우에는 전시한 소득세법 제100조 및 소득세법시행령 제166조 의 규정에 따라 양도차익이 산정되어야 할 것이므로 이 건 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지가 쟁점이다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 개별공시지가의 70%에 불과한 점, 실제 잔금 지급일이 계약서의 잔금 지급일과 일치하지 않는 점, 청구인이 잔금의 일부로 받았다는 10만원권 수표 17매에 양수자인 청구외 ○○○의 배서가 없는 점 등을 근거로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 않고 있는 바 이에 대하여 살펴본다. (가) 우리 심판원의 조사자가 2000.1.11 쟁점부동산 소재지를 현지 답사한 바에 의하면 청구인의 주장대로 쟁점부동산은 급경사지로서 인근 주택이 불법으로 상당부분 점유하고 있는 것으로 확인되고 있고, 대한지적공사 ○○○지사 ○○○출장소에서 1999.5.21 작성한 쟁점토지의 현황측량성과도를 보면 전체 면적 344㎡중 약 44%에 달하는 151㎡가 불법으로 점유되어 있어 사실상 건축에 사용할 수 있는 면적은 193㎡에 불과하며, 이 잔존부분도 폭이 매우 좁은 부정형의 장방형 형태를 갖추고 있어 현실적으로 건축이 불가능한 것으로 파악되고 있다. (나) 이러한 쟁점부동산의 특수한 현황이외에도 쟁점부동산의 개별공시지가를 보면 양도당시인 1994년도 개별공시지가가 191천원/㎡이었고 이후 계속 상승하여 1998년 개별공시지가는 323천원/㎡이었으나, 1999년도에 현장조사를 통하여 247천원/㎡으로 조정된 사실이 있는 바, 양도당시의 개별공시지가가 어느 정도 과다하게 평가되었을 가능성이 있는 점, 양수자인 청구외 ○○○이 1999.8.5 쟁점부동산 중 불법 점유된 부분을 점유자들에게 152천원/㎡에 소유권을 이전한 점, 한국감정원 ○○○지점에 탐문한 바 쟁점부동산이 소재한 지역의 부동산 시가가 개별공시지가를 약간 하회한다고 확인하고 있는 점 등을 종합적으로 고려해 보면 비록 청구인이 신고한 양도가액이 개별공시지가의 70%수준이라고 하여 지나치게 저가로 양도되었다고 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 또한, 양도가액에 관한 증빙자료를 보면, 계약금으로 지급된 25백만원 중 소개비 5백만원을 제외한 20백만원과 관련하여 양수인 ○○○이 배서한 10백만원짜리 수표2매(○○○은행 ○○○)가 1994.9.5 청구인의 아내 청구외 ○○○의 통장(○○○은행 ○○○, 이하 "쟁점1계좌"라 한다)으로 입금된 사실이 확인되고 있으며, 잔금으로 지급된 21백만원의 경우에도 양수인 ○○○의 ○○○투자신탁 계좌(○○○외 6개계좌, 이하 "쟁점2계좌"라 한다)에서 1995.2.16 인출된 현금 17백만원중 11백만원이 1995.2.17 쟁점1계좌에 입금되었고 나머지 6백만원도 1995.2.17 청구인의 사촌 ○○○에게 무통장입금된 사실이 확인이 되고 있으며, 쟁점2계좌에서 위 현금과 같이 출금된 10만원권 수표 50장(○○○은행 ○○○)중 17장(○○○은행 ○○○)이 쟁점1계좌로 입금된 사실도 확인되고 있으므로 쟁점부동산에 대한 금융거래의 대부분이 인정된다 할 것이다.

(3) 종합해보면 전시한 바와 같이 쟁점부동산이 경사지로서 건축이 어려운 부정형의 장방형 토지로서 타인에게 점유되어 있어 적정한 시가를 받기 어려운 상황이 인정되는 점, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액에 관한 금융자료를 상당부분 제시하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니한 것은 타당하지 아니하다 하겠다. 따라서 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 인정되는 이 건의 경우 전시한 소득세법 제100조 및 소득세법시행령 제166조 의 규정에 따라 양도차익이 산정되어야 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.