기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 2409(2000. 6.15) 989.11.9 인천광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 213.4㎡ 그 대지상 건물 482.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1996.12.13 양도하고, 1997.2.17 실지거래가액(취득가: 170,000천원, 양도가: 195,500천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액: 308,850,200원, 취득가액: 141,274,569원)로 양도차익을 산정하여 1999.4.9 청구인에게 1996년도분 양도소득세 63,772,208원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.22 심사청구를 거쳐 1999.11.10 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 시장의 후면에 위치하고 있고 장마철에 물이 스며드는 등의 하자로 인하여 양도하려고 해도 매매가 이루어지지 아니하다가, 1996.9.5 청구인이 임차하여 운영하던 기계공작소의 공장건물허가를 득하여 공장건설을 시작하였으나 공사대금이 부족하여 쟁점부동산을 급매할 수밖에 없어 매매가를 195,500,000원으로 1996.10.21 계약을 체결하고 1996.12.13 양도한 후, 1997.2.17 실지거래가액으로 자산양도차익예정 신고를 하고 양도소득세 4,173,640원을 납부하였으며, 청구인이 제출한 계약서 및 기타서류를 처분청의 세무공무원이 실지조사를 통하여 신고시 제출한 실지거래가액이 사실이라고 확인하고 있어 공정과세위원회의 자문을 구할 요건이 해당되지 않음에도 불구하고 1999.4.2 공정과세위원회에 회부하여 기준시가로 결정한 것은 부당하므로 이 건 과세처분을 취소하고 실지거래가액으로 과세표준과 세액을 계산하여 경정 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 신고서류를 보면 쟁점부동산의 기준시가는 취득당시 보다 양도당시 가격이 크게 상승하였음에도 청구인은 특별한 사유도 없이 쟁점부동산을 기준시가보다 37%나 낮은 가액으로 양도하였고, 취득가액은 기준시가보다 20%나 높은가액으로 취득하였으나 이를 입증할 만한 영수증이나 금융자료 등 객관적인 서류를 제출하지 못하고 있으며, 청구인은 세무공무원이 쟁점부동산의 실지거래가액 조사시 청구인이 신고시 제출한 실지거래가액이 사실로 확인되어 공정과세위원회의 자문을 구할 요건이 되지 않는다는 주장이나, 세무공무원의 조사복명서를 보면 소관 세무서장이 결재를 하지 아니하고 실지거래가액을 확정할 수 없는 것으로 판단하여 공정과세위원회에 회부한 것으로 보여지므로 청구주장은 타당성이 없다고 판단된다. 청구인은 인천광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○에 공장신축을 위한 자금이 필요하여 쟁점부동산을 급매하였다고 주장하나 이는 긴급을 요하는 특별한 사유로 보기 어렵고, 또한 쟁점부동산 거래자들로부터 실지거래가액 확인서를 받아서 제시하고 있으나 이는 당사자간에 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 것으로서 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다고 판단되므로 처분청이 기준시가로 쟁점부동산의 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.29 개정된 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다로 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1989.11.9 청구외 ○○○로부터 취득하여, 1996.12.13 청구외 ○○○에게 양도하였음이 증빙자료에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액과 처분청이 과세한 기준시가를 비교하여 보면 아래표와 같다. 구 분 양도가액(A) 취득가액(B) 양도차익(A-B) 신고(1:실지거래가액) 195,500,000원 170,000,000원 25,500,000원 결정(2:기준시가) 308,850,200원 141,274,569원 167,575,631원 1/2 63.33% 120.3% 142,075,631원(2-1)

(2) 청구인은 쟁점부동산의 경우 처분청 공무원이 쟁점부동산의 실지거래가액 조사시 거래가액이 사실임을 확인하였으므로 공정과세위원회에 자문을 구할 대상이 아니라는 주장이나 처분청 조사공무원의 조사복명서에는 소관 세무서장의 결재가 없는 것으로 볼 때, 세무서장이 실지거래가액을 확정할 수 없는 것으로 판단하여 공정과세위원회에 회부한 것으로 인정되므로 청구인 주장은 타당성이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 기계공작소를 운영하는 사업자로 수년간 공장을 임차하여 운영하다가 공장설립을 위하여 인천광역시 동구 ○○○동 ○○○의 토지를 취득하고 1996.9.5 공장설립허가를 받아 공장신축을 하면서 공장신축자금이 부족하여 쟁점부동산을 급매하였다고 주장하면서, 쟁점부동산양도에 대한 실지거래가액 증빙으로 쟁점부동산의 매매계약서와 매수인인 청구외 ○○○ 및 당해 부동산 중개인인 개나리부동산 청구외 ○○○의 확인서를 제출하였으나, 위 매매계약서상의 양도가액은 위 표에서 보는 것과 같이 기준시가의 63%로 기준시가보다 현저히 낮은 가액에 거래하였다는 것으로서, 청구인은 매매계약서상의 양도가액이 사실에 부합한다는 확인서를 제출하고 있으나 위 매매계약서대로 대금을 실제로 수수하였다고 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다.

(4) 쟁점부동산의 취득가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인되는지 살펴보기 전에 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산거래의 경우 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다고 인정되므로 처분청이 전시한 법령에 의거 쟁점부동산의 양도를 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.