토지의 명의신탁 여부

심판청구번호 국심1999중 2397(2000. 7.12) 57,890,570원의 부과처분은

1. 1996.5.28 청구인이 양도한 경기도 성남시 분당구 ○○○동 ○○○ 답 1,279㎡와 같은 곳 ○○○ 답 311㎡, 1996.7.11 청구인이 양도한 경기도 평택시 팽성읍 ○○○리 ○○○ 전 1,309㎡와 같은 곳 ○○○ 전 691㎡중 45/100 지분은 양도자산에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1984.12.24 취득한 경기도 성남시 분당구 ○○○동 ○○○ 답 1,279㎡(이하 "갑토지"라 한다)와 1988.9.9 취득한 같은 곳 ○○○ 답 311㎡(이하 "을토지"라 하고, 갑토지와 합하여 "쟁점①토지"라 한다)를 1996.5.28 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였고, 1980.2.6 취득한 경기도 평택시 팽성읍 ○○○리 ○○○외 1필지 전 2,000㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다)중 지분 100분의 45를 1996.7.11 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○, ○○○, ○○○(공유자지분 각 100분의 15)에게 소유권이전등기하였으며, 1993.12.17 취득한 경기도 용인시 기흥읍 ○○○리 ○○○ 전 751㎡(이하 "쟁점③토지"라 한다)를 1996.12.18 토지수용을 원인으로 청구외 한국토지공사에게 소유권이전등기하였다. 처분청은 쟁점①, ②, ③토지의 양도를 유상양도로 보아 1999.3.11 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 257,890,570원을 결정고지하였다.(1999.7.13 취득시기 및 면적계산 오류로 양도차익을 재계산하여 위 양도소득세를 148,927,970원으로 감액경정하였음.) 청구인은 이에 불복하여 1999.6.8 심사청구를 거쳐 1999.10.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점①토지는 청구인의 처남인 청구외 ○○○이 실지 소유자이나 취득당시 위 ○○○은 인천광역시에 거주하고 있어, 농지인 쟁점①토지는 본인명의로 소유권이전등기가 불가능하여 명의신탁약정서를 작성하고 쟁점①토지에 근저당권을 설정한 후 청구인 앞으로 명의신탁하였으며, 그 후 "부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률"에 의거 실소유자인 청구외 ○○○에게 소유권이전등기한 것이므로, 처분청이 쟁점①토지를 유상양도로 보아 과세한 처분은 부당하며, 쟁점②토지는 당초 청구인, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 6인(이하 "청구인외 5인"이라 한다)이 청구외 ○○○으로부터 경기도 평택시 팽성읍 ○○○리 ○○○ 외 11필지 전·답 4,840평, 임야 9,316평, 합계 14,156평(이하 "○○○리토지"라 한다)을 공동으로 취득하여 농지인 전·답 4,840평(이하 "원토지"라 한다)은 농지취득자격이 있는 청구외 ○○○에 명의신탁하였다가, 원토지중 일부인 쟁점②토지를 청구인 명의로 소유권이전등기한 후, 법원의 판결에 의해 쟁점②토지 중 지분 100분의 45를 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 소유권이전등기한 것이므로, 처분청이 쟁점②토지의 소유권이전에 대하여 유상양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점③토지는 청구인이 텃밭으로 경작하기 위하여 취득하였고, 등기부상으로는 청구인이 3년간 보유한 것으로 되어 있으나 명의신탁기간을 포함하면 12년간 보유하였으며, 청구인이 매년 배추, 시금치, 무, 콩, 참깨 등 농작물을 직접 경작한 농지로서 구 조세감면규제법 제55조 제1항의 규정에 의한 "8년이상 자경한 농지"에 해당하여 양도소득세면제대상임에도 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 명의신탁해지 사실이 등기부상 나타나지 아니하고, 실질적인 면에서도 쟁점토지의 취득자금이 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○의 자금임을 입증할 수 있는 증빙제시가 없으며, 청구인에게 명의신탁하였어야만 하였던 불가피한 사유가 존재하였다고 보여지지 아니하고, 청구인과 매수자간은 타인간으로서 채권확보 수단도 없이 명의신탁하였다고 보여지지 아니할 뿐만 아니라, 명의신탁사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 전혀 없으며, 또한, 청구인은 "부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률"을 이용하여 양도소득세 회피목적으로 명의신탁해지를 이용한 것으로 판단되므로, 처분청이 쟁점①, ②토지의 소유권이전을 소득세법상 양도로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 청구인은 쟁점③토지를 취득한 이후 1990.3.17 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○에서 경기도 이천군 부발읍 ○○○리 ○○○로 전입하였는 바, 쟁점③토지의 소재지와는 고속도로로 50㎞이상 떨어진 곳임을 알 수 있고, 청구인은 1983년부터 최근까지 부동산임대업, 부동산중개업, 화학제조업, 화공약품 도매업 등 사업을 경영한 사실, 쟁점①토지를 인근 주민에게 대리경작시킨 사실, 1981.2월부터 1997.3월까지 성남시, 평택시, 경기도 광주군, 이천시, 용인시 일대의 전·답 및 안동시 일원의 임야 등 30여건의 부동산을 취득하고 처분한 사실이 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 자경농민에 해당한다고 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점③토지를 8년이상 자경농지에 해당하지 아니한다고 보아 양소소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점①, ②토지가 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기된 데 대하여 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점③토지가 8년이상 자경한 농지인지의 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제4조 제1항 에서『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다』고 규정하고, 그 제3호에서는『양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제88조 제1항에서는『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제1항 에서는『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다』고 규정하고, 제2항에서는『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점①토지에 대하여 살펴본다.)

1. 청구인은 쟁점①토지 중 갑토지를 1984.12.24 청구외 ○○○으로부터, 을토지를 1988.9.9 청구외 ○○○로부터 취득하여, 1996.5.28 쟁점①토지를 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권을 이전한 사실이 등기부등본에 의해 확인되며, 처분청은 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점①토지의 실제 소유자는 청구인의 처남 ○○○이라고 주장하면서, 취득당시의 매매계약서, 중도금 및 잔금 지급영수증, 명의신탁약정서 및 사실확인서, 근저당권설정계약서, 명의신탁해지약정서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 먼저, 쟁점①토지의 취득에 대하여 살펴본다. 갑토지의 취득시 매매계약서(1983.6.2)상에 의하면, "매도인 ○○○, 매수인은 ○○○, 중개인은 ○○○"으로 기재되어 있고, 매도인 ○○○은 1983.6.10 중도금 8,000,000원, 1983.7.1 잔금 4,245,000원을 지급받았다는 내용의 영수증을 청구외 ○○○에게 작성해준 사실이 확인되고, 을토지의 취득시 매매계약서(1988.8.25)상에 의하면, "매도인 ○○○, 매수인은 ○○○, 중개인은 청구인"으로 기재되어 있는 사실이 확인된다.

② 쟁점①토지의 명의신탁경위에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구인의 처남 ○○○이 쟁점①토지를 취득하였으나, 취득당시 ○○○이 (주) ○○○항공 정비사로서 인천광역시에 거주하고 있어 농지인 쟁점①토지의 소유권이전등기가 불가하여 매부인 청구인에게 명의신탁하였다는 주장인 바, 법무사사무소에서 확인한 명의신탁약정서(1991.2월)에 의하면, "쟁점①토지를 청구외 ○○○이 취득하면서 농지소재지에 거주하지 않아, 청구인 명의로 소유권이전등기를 하고 청구외 ○○○이 쟁점①토지의 소유권이전등기를 받을 수 있는 지위의 요건을 갖추면 지체없이 ○○○ 명의로 등기이전한다"고 약정한 사실이 확인되고, 청구외 ○○○이 쟁점①토지의 취득당시 인천광역시에 거주하고 있었던 사실이 주민등록초본(1999.5.31)에 의하여 확인되고, 청구외 ○○○이 (주)○○○항공의 정비사로 1972.12.4부터 1998.3.31까지 근무한 사실이 경력증명서(1999.5.29)에 의하여 확인된다.

③ 쟁점①토지의 권리행사관계에 대하여 살펴본다. 근저당설정계약서 및 등기부등본에 의하면, 갑토지는 1991.3.27 "근저당권자 ○○○, 채무자 청구인, 채권최고액 13,540,000원"으로 근저당권이 설정된 후, 1994.11.26 "채권최고액 150,000,000원"으로 근저당권이 추가설정된 사실이 확인되며(부동산가액의 상승으로 추가 근저당권을 설정하였다는 주장임), 을토지는 1991.3.27 "근저당권자 ○○○, 채무자 청구인, 채권최고액 17,400,000원"으로 근저당권이 설정된 사실이 확인된다

④ 쟁점①토지의 명의신탁해지 경위에 대하여 살펴본다. 분당구청장이 검인한 부동산명의신탁해지약정서(1996.5.10)에 의하면, 청구인과 청구외 ○○○이 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제11조 에 의한 실명등기를 하기 위하여 쟁점①토지에 대한 명의신탁해지를 약정한 사실이 확인된다.

3. 위 사실을 모아 보건대, 쟁점①토지는 청구외 ○○○이 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다고 봄이 상당한 것으로 판단되므로, 처분청이 쟁점①토지의 소유권이전을 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다 하겠다. (나) 쟁점②토지에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점②토지를 1980.2.6 청구외 ○○○로부터 취득하여 1996.7.11 쟁점②토지 중 지분 100분지 45를 청구외 ○○○, ○○○, ○○○(공유자지분 각 100분의 15)에게 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기한 사실이 등기부등본 에 의해 확인되며, 처분청은 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점②토지를 실소유자에게 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기하였다고 주장하면서, 취득당시 매매계약서, 상호각서, 화해조서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 먼저, 쟁점②토지의 취득경위 및 명의신탁사유에 대하여 살펴본다. 청구인외 5인은 일정지분(청구인 20%, ○○○ 20%, ○○○ 15%, ○○○ 15%, ○○○ 15%, ○○○ 15%)을 각각 출자하여 1979.6.11 청구외 ○○○으로부터 ○○○리 토지를 공동으로 취득하였으나, ○○○리토지 중 농지인 원토지 4,840평은 농지이전등기에 필요한 농지매매증명이 구비되어야 하므로 편의상 ○○○리 토지의 인근에 거주하고 있는 청구외 ○○○의 단독명의로 소유권이전등기하여 청구외 4인이 ○○○에게 명의신탁한 것이고, ○○○리토지 중 임야 9,316평은 위 ○○○을 제외한 청구인외 4인 명의로 소유권이전등기한 것으로서, 청구인은 1980.2.6 농지취득자격을 갖추어 청구외 ○○○ 명의로 단독등기되었던 원토지 중 일부인 쟁점②토지를 매매를 원인으로 소유권이전등기하였다는 주장인 바,

○○○리 토지의 취득시 매매계약서(1979.6.11)에 의하면, "매도인 ○○○, 매수인은 청구인외 5인, 중개인은 ○○○"로 기재되어 있고, 매도인 ○○○은 1979.5.26 계약금 20,000,000원, 1979.6.15 잔금 30,000,000원을 지급받았다는 내용의 영수증을 청구인외 5인에게 작성해준 사실이 확인되며, 청구인이 제시한 매매대금 지분별 계산명세표를 보면, ○○○리 토지의 매매대금 102,669,000원을 지급하기 위하여 청구인외 5인이 각 지분별로 위 매매대금을 안분하여 계산한 사실이 나타나고, 위 계산명세표는 지질이나 인영상태로 보아 취득당시 작성된 진정한 메모지로 보여지며, 청구인외 5인의 주민등록표에 의하면, ○○○리토지 취득당시에 청구외 ○○○만 동 토지의 소재지에 거주하고 있었던 것으로 나타나고, 나머지 사람들은 서울특별시에 거주하고 있었던 사실이 확인되며, 청구인은 청구외 ○○○로부터 쟁점②토지의 소유권을 이전받기 위하여 1979.7.11 쟁점②토지의 소재지로 거주지를 이전한 사실이 확인되고 있는 점 등으로 보아 ○○○리 토지를 공유취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

② 쟁점②토지의 명의신탁경위에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 상호각서(1979년)를 보면, "○○○리 토지를 청구인외 5인이 공동으로 인수하였으나, 전·답 4,840평은 농지인 관계로 청구외 ○○○ 단독명의로 등기하고, 청구외 ○○○의 지분 2,134.4평을 제외한 나머지 평수는 후일 매매후 평당가격에 의하여 공유자 각자에게 분배하고, 나머지 각 공유자는 그의 해당몫에 대하여 매매후에 뒤따르게 될 제세공과금을 각자 책임하에 부담하기로 한다"고 약정한 사실이 확인되고, 공동매수인 중 청구외 ○○○, ○○○, ○○○는 수원지방법원에 청구인 및 청구외 ○○○을 상대로 소유권이전등기청구소송(사건번호 96○○○)을 제기하여 법정화해판결을 받은 사실이 확인되고, 법정화해조서(1996.6.20)에 의하면 "청구인은 쟁점②토지 중 각 100분의 15지분에 관하여 1980.2.6자 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 공유지분권이전등기절차를 이행하라"고 결정한 사실이 확인된다.

③ 이 건과 관련된 청구외 ○○○의 명의신탁사건에 대하여 살펴본다. 위 ②항에서 살펴본 법정화해판결문에 따라 청구외 ○○○은 본인에게 명의신탁되었던 원토지 중 각 100분의 15지분에 관하여 1979.7.19자 명의신탁해지를 원인으로 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 공유지분권이전등기한 사실이 확인되고, 성남세무서장은 이를 유상양도로 보아 청구외 ○○○에게 양도소득세를 과세하였고, 청구외 ○○○은 심사청구, 심판청구(국심 98경1048호, 1998.9.24)를 거쳐 수원지방법원에 양도소득세부과처분 취소의 소를 제기하였으나, 소송진행 중에 등기원인과 달리 유상양도라는 점을 처분청이 입증하여야 함에도 유상양도라고 과세한 처분을 유지할 수 있는 근거가 없으므로 직권취소를 검토하라는 경인지방국세청장의 지적에 따라 성남세무서장은 1999.3.11 직권으로 동 처분을 결정취소한 사실이 확인된다.

3. 위 사실을 모아 보건대, 쟁점②토지는 청구외 ○○○, ○○○, ○○○가 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다고 봄이 상당하다고 판단되므로, 처분청이 쟁점②토지의 공유지분권이전등기를 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다 하겠다.

• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 조세감면규제법 제55조 제1항에서『다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다』고 규정하고, 그 제1호에서『대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자』를 규정하고, 같은 법 시행령 제54조 제2항에서는『법 제55조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라 함은 8년이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역』이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 1993.12.17 쟁점③토지를 청구외 ○○○로부터 취득하여 1996.12.18 한국토지공사에 양도(수용)한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점③토지의 양도에 대하여 8년이상 자경농지를 부인하고 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 등기부상에는 청구인이 쟁점③토지를 3년간 보유한 것으로 되어 있으나, 청구인이 청구외 ○○○에게 명의신탁한 기간까지 포함하면 1984.10.5부터 한국토지공사에 수용될 때까지 12년간 보유하였으며, 청구인이 쟁점③토지를 직접 경작하였다고 주장하나, 청구인은 위 명의신탁에 관한 증빙을 심리일 현재까지 제출하지 아니하여 쟁점③토지에 대한 명의신탁사실이 확인되지 아니하므로, 청구인의 농지소재지 거주여부나 자경여부에 관계없이 8년이상 보유요건을 충족하지 못하여 쟁점③토지는 8년이상 자경농지에 해당하지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점③토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.